德国房租到底能涨到多贵？

在德国的大城市，一套不到70平方米的普通公寓，如今轻松突破每月1000欧元冷租（不含水电暖）。

这不仅是个别城市的极端例子，而是多年来持续上涨的租金结构性结果。来自NDR与数据分析机构Value的最新独家分析显示，过去十年间，全国的 Angebotsmieten（新增租客的市场租金）平均上涨超过40%。

寻找一套可负担的住房，正成为德国人生活中的最大压力来源之一。

最直观的冲击来自年轻人。原本希望搬离父母家的年轻人，或为未来家庭准备更大空间，即便工作多年，依旧难以找到租金合理的住所。在大都市区，如柏林、汉堡、法兰克福和科隆，16欧元每平米已经成为常态。普通70平米的公寓冷租轻松突破1100欧元，部分城区甚至更高。

不仅城市，在大都市周边地区——昔日意义上的“便宜替代方案”——租金也大多超过10欧元/平米。尤其在巴伐利亚和巴登符腾堡，昂贵租金已经从城市向整片区域蔓延。对于想搬到更远地方以降低负担的人来说，选择空间正在迅速缩小。

然而更深层的问题并非简单的“房源不足”。最新人口数据揭示了房屋分配结构的巨大矛盾。在许多城市，独居或仅两人居住的老年家庭往往占据着原本为一家人设计的大面积住房。例如在慕尼黑，超过65岁的双人老年家庭平均居住面积达每人60平米，而全市平均仅约40平米。大量住房处于“被占却未充分使用”的状态。

尽管人们往往将责任归咎于过高的建材价格、严格的建筑规范或缓慢的审批程序，但老年人不愿搬家也是导致市场停滞的重要原因。一方面，搬家本身成本高、体力压力大，也常伴随情感上的舍不得；另一方面，最核心的问题在于，即使搬进更小的房子，他们很可能会面对“面积变小但反而更贵”的租金现实。数据表明，慕尼黑的老年租户如果按当前市场租金换房，他们只能负担约一半的面积。这种“锁定效应”（Lock-in-Effekt）正在使房屋流动性进一步下降。

上涨的不仅是大城市。德国北部的海德（Heide，石勒苏益格-荷尔斯泰因州）是典型案例：自 2015 年以来，当地租金上涨近 80%，几乎从廉价地区跃升至全国中档水平。这里的产业发展——例如 Northvolt 电池工厂的规划——进一步加剧了当地的住房紧张。这类案例在全国范围内不断出现，证明租金上涨已不再是“城市病”，而是广泛的结构性现象。

尽管如此，德国依然存在价格低廉的地区，包括原东德腹地、远离海岸线的小城镇以及部分中部山区，在那里房租不到 6 欧元每平米仍可见。但这种低价往往伴随另一面：经济结构薄弱、公共交通有限、就业机会稀少。低租金的背后，是生活机会的有限。

租金压力已让许多家庭将住房视为生活中最沉重的支出项。建造成本高企、新建项目不足，以及人口向城市集中，继续推高租金。尽管政府承诺简化建设流程、加快审批，但短期内不可能缓解供需矛盾。德国住房专家普遍认为，未来不仅需要加快住房建设，更需要研究如何让现有住房更高效地被利用，例如推动适合老年人的小型公寓体系，或通过鼓励换房的政策措施提高住房流动性。

然而，至少在目前，德国租房市场仍被固定在一场艰难的结构性循环中：高需求、低供给、低流动性和高租金。对于正在寻找住房的人来说，负担能力正在不断退缩，而短期的解决方案依旧遥不可及。