川普要解冻房市 喊话帮助重建美国梦

在美国房市持续低迷、全美房价继续升温、销售依旧不振、房贷利率顽强之际，美国总统川普放话了，要求房地美和房利美“让大型建商动起来”，并声称建商“握有200万块的空置地块，创下了纪录”。但是，川普究竟想要两房怎么让建商动起来？

就在今年10月5日，川普在Truth Social贴文中指出，“大型房屋建筑商”正在加剧美国的住房负担能力问题。川普写道：“在我担任总统之前，OPEC（石油输出国组织）就一直维持高油价。他们这样做是不对的，但现在，他们又以不同的形式再次这样做了——这次是我们国家的大型房地产开发商。”

川普要求增加房屋供给

川普还说：“他们是我的朋友，对我们国家的成功至关重要，但现在，他们可以获得融资，而且必须开始建造房屋。他们坐拥200万块空地，创下了纪录。我请求房利美和房地美启动大型房屋建筑商，以此帮助重建美国梦！”

可是，事实上白宫或监管机关，尚未发布任何执行指令或细节。

其实，房地美和房利美（以下简称“两房”）都由美国政府资助，为房地产市场的融资提供流动性和稳定性。它们主要是从贷款机构收购合格房贷、然后发行房贷证券（MBS）给投资人，而不是提供建商“买地和开发”的直接融资。

如果说两房要影响建商，多半是加大对“新建成屋贷款”的收购力度、调整保费或承购条件。但因为两房是联邦政府资助企业，所以需要联邦住房金融局（FAFA）的审批，且通常要走正式规则流程。

若没有明确的新工具（例如：更宽松的新建成屋房贷收购、定向价格优惠），建商短期现金流与买地融资成本就不会改变，股价与开工节奏多半只会因为“预期心理”出现小幅波动。而到目前为止，都没有出现新的市场堡具。

所以，这一次川普又在打什么算盘？我们还无法知道。但是我们可以从川普过往的一些言论发表，和人事安排看出一些端倪。

首先，我们来了解一下，川普在这一次的任期，到目前为止对房地产方面做出的一些决策，还有他喊出的一些口号，来看厘清川普他到底想要怎么重启房地产低迷的市场、改善美国人沉重的负担能力。

川普“让建商动起来”：口号还是降价火药？｜两房要回归市场？你的房贷利率可能怎么变 #美国地产热点 10/11/2025

推动房利美和房地美私有化

今年三月，参议院核准威廉?普尔特（William Pulte）出任联邦住房金融局（FHFA）局长，帮助川普推动房利美和房地美的私有化。此前，白宫已经多次喊话，考虑将两房重新上市、退出长期政府托管的状态。这些脉络都说明政府想更主动重塑政府资助企业（Government-Sponsored Enterprise, GSE）的角色，但目前仍停留在政治讯号与方向宣示。

根据英文大纪元的报道，一位高级政府官员在8月初曾表示，川普政府正寻求在今年稍晚启动两房的首次公开募股（IPO）。这位不愿透露姓名的高级官员表示，这次IPO可能使这两家政府支持的实体的总估值达到近5,000亿美元。

但此次股票出售的具体细节尚未披露，目前尚不清楚两家公司将以单一实体还是单独上市。该官员表示，川普正在权衡所有选择。

如果IPO工作持续进行，两房是否仍将处于政府监管之下？根据2021年的声明，美国财政部持有这些公司的优先股，并拥有购买其约八成普通股的认股权证。

川普最初在今年5月宣布了将两房上市的计划，并表示他将与财政部长贝森特、商务部长卢特尼克，和联邦住房金融局局长普尔特进行讨论，然后再做出决定。川普随后又强调，即使政府透过上市放弃控制权，政府仍将继续对两房进行监管。

他在社交媒体上写道：“我正在努力让这些出色的公司上市，但我想明确表示，美国政府将保留其隐性担保，我将继续坚定地担任总统，监督它们。”

不过，财政部长贝森特早在今年2月时也曾表示过，这两家实体是否能脱离政府监管，将取决于抵押贷款利率趋势的影响。他说：“房利美和房地美解禁的首要任务，也是我所关注的最重要的指标，就是任何有关抵押贷款利率将上升的研究或暗示。”

也就是说，只要有证据显示两房如果结束控管、走向私有化，会让房贷利率上升，就不要做。更精确地说，贝森特把“利率是否被推高”当成两房释放案的一号风险指标与前置门槛——任何改革设计都要先证明，不会让长天期房贷利率或房贷证券利差上行，否则就暂缓。

所以说，两房是不是结束监管，不是立即事项；先“确认不会推升房贷利率”，再谈结束控管和IPO。因此，若要推进，财政部、住房金融局就需要拿出一套不提高房贷利率的路径。

当然外界担心两房的私有化会削弱“隐性政府背书”，导致房贷证券利差扩大、房贷利率进而上升。贝森特的话等于向市场保证：有升息风险，就不会放行。

短期内不会因为“两房改革”而看到利率跳升；若未来真的推进，也多半会配合抑制利差的配套，避免压缩美国人的负担能力。对建筑商而言，就算政府想藉由两房帮助新屋成交，前提仍是利率稳定，采取不会用拉高利率的方式，换取机构改革。

总之，两房私有化若成功推进，将重塑抵押金融的风险分配与贷款定价。

另外，这次川普喊话要两房“让大建商动起来”，显示政策焦点同时盯着“住房供给”。因为川普也知道利率短时间不容易下降，除非美联储能够释出大幅降息的讯号。所以，如今川普就把矛头指向房市的另一个症结点：供应量问题！既然无法更快的让两房结束监管，那么索性就要求它们改以支持住房供应。住房金融局局长普尔特，也将寻求两房披露大型建筑商的贷款情况。

建筑商信心指数观察

因为买气的低迷，建筑商的信心指数在今年9月份只有32，与8月持平；50为荣枯线，32代表仍在低位。分项指数：对现况销售是34、对未来六个月的销售预期是45、看屋人潮只有21，显示买气冻结。所以，现在有39%建商正在降价、有65%使用销售优惠增加买气。

另外，受到美国政府10月1日起的关门影响，9月份的开工报告原订10月17日发布，现在很可能会延迟发布，目前官方网站仍以8月为最新完整数据：

开工量经季节性调整是130万7,000 户，较7月减少8.5%，较去年同期降低6%；其中单户住宅是89万户，较7月减少约7%。

完工量经季节性调整是160万8,000户，较7月增加8.4%、较去年同期减少8.4%；其中单户住宅是109万户。

信心指数虽然在低档盘整，但未来6个月预期高于现况，反映建商用“价格和买降策略”在支撑销量，期望短期内未来买气能够有所改善。此外，建商的开工下滑、完工仍在高位，表示前期的在建库存正在陆续交屋——短期对新成屋库存与议价是利多，但若房贷利率再往上升，新的单户开工量可能会更加保守。

业内看法分歧

尽管川普要求两房支持建商盖房子，业内也出现不同的看法：支持派、审慎派和质疑派。全美住宅建筑商协会对提升两房的投资上限表态支持（希望每年由10亿美元各自提高到20亿），认为这是能即刻促进可负担租屋建设的“具体步骤”。

另有分析师提醒，若在需求犹疑、利率仍高的环境下“硬推增产”，可能压低售价与毛利、加剧波动。更有效的做法是，聚焦缺口大的地区，而非全国一刀切。

城市研究所（Urban Institute）则质疑，强调供给缺口的核心在分区管制、审批、基础设施与劳动力；若仅靠两房作为金融工具，对长期缺口的解决有限。

现在都是谁在买房？

大家都说房价贵、利率高，负担不起！那么到底现在都是谁在买房呢？有趣的是，根据CJ Patrick Co.和BatchData的最新投资者脉搏报告，美国超过九成的投资者是属于拥有少于11处房产的小房东。

报告中显示在缅因州有31.1%的小房东、蒙大拿州有31%、阿拉斯加州有27.2%、夏威夷州在有26%。这些州拥有全美最大的投资者自有房屋份额，绝大多数房屋存量掌握在个人和小型合伙企业手中，而非大型投资者。

报告称，在全美拥有1至50处房产的房东，控制着95%的投资者库存，这证实了租赁住房在很大程度上仍然是一种创业活动，而不是企业活动。

2025年第二季度，投资人购屋占所有购屋量的33%，创五年来新高。但这并非投资者购屋的突然激增，而是因为传统买家在负担能力受限的情况下有所退缩。

截至10月9 当周，抵押贷款利率达到6.3%，对于许多中等收入家庭来说，拥有住房已经变得遥不可及，只能由现金充足的投资者来填补这个缺口，所幸保持了房屋交易的活跃。

美国经济的阴影

但是现在美国经济有另一项阴影：穆迪分析公司的最新分析，美国有22个州处于经济衰退的边缘，或已经陷入经济衰退。经济学家马克?赞迪分享这项调查结果：占全国国内生产总值近三分之一的各州，要么处于衰退之中，要么面临衰退的高风险；另有三分之一保持稳定；剩下的三分之一则在增长。

分析指出，经历经济衰退的州遍布全美，但由于政府裁员和联邦政府关门的潜在影响，华盛顿特区周边地区尤其突出。

南部各州整体表现最强劲，但其成长正在放缓。加州和纽约州合计占美国GDP的五分之一以上，目前保持稳定，它们的稳定性对于国家经济避免下滑至关重要。

对于房地产市场而言，全国经济衰退可能会导致抵押贷款利率下降，但这只会让那些不会受到经济衰退影响的购屋者从中受益。同时，如果就业人口减少、收入下降，州级的经济放缓可能会影响当地的房地产市场。

因此，川普政府如何解套房市僵局，将不是一场简单任务，甚至比以往都更加困难。◇