加拿大房价接近2022年历史高点

加拿大人口增长放缓，并未像传言那样明显压低房价。加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，全国基准房价虽然出现大幅下跌，但截至8月，真正出现明显修正的只有两个省份，其余八个省份在过去一年内都创下历史新高——其中六个省是在最近一个季度内创下纪录。这些市场是免疫于下行周期，还是只是调整的“迟到者”？

图源：51记者拍摄

加拿大八个省份的房地产价格接近历史高点

加拿大房地产价格：各省及全国从峰值到2025年8月基准房价的百分比变化。

地区 百分比变化

NL（纽芬兰） 0

SK（萨斯喀彻温） -0.13

NB（新不伦瑞克） -0.15

PE（爱德华王子岛） -0.47

QC（魁北克） -0.94

MB（曼尼托巴） -1.44

AB（阿尔伯塔省） -1.66

NS（新斯科舍） -1.97

BC（BC省） -12.02

CA（全国） -19.35

ON（安省） -25.62

2025年8月，全国典型住房价格下降至68.68万加元，较峰值下跌19.4%（减少16.48万加元）。但除了安省和BC省外，其他省份的房价依然“顽固”地保持高位。

纽芬兰省的房价甚至在8月创下新高，而该省的成交量还不及萨斯卡通。事实上，加拿大10个省中有8个在过去一年创下了房价历史新高，其中6个是在最近一个季度内创下纪录。这样的走势与“房价崩盘”相去甚远，也难以为目前大规模信贷刺激措施提供合理依据。

多数省份仅出现成交量放缓，但由于相对价格较低，房价受到一定支撑。而另外两个省份的情况则完全不同。

加拿大的房地产修正仅发生在BC省和安省

加拿大最昂贵的两个市场出现了最剧烈的价格回调，拉低了全国数据的整体表现。

图源：51记者拍摄

在安省，从2020年3月降息开始到2022年2月的价格峰值，房价暴涨了59.9%（+39.65万加元），随后截至上个月下跌了25.6%（-27.12万加元）。即便如此，价格仍比降息周期开始时高出18.9%（+12.53万加元），而当时的房价水平已被认为难以负担。

BC省的价格更具韧性。从2020年3月到2022年4月，价格上涨51.6%（+36.46万加元），之后截至2025年8月仅下跌12.0%（-12.88万加元），至94.28万加元。跌幅大约是安省的一半，BC省市场表现得更加“粘性”。

加拿大人口激增掩盖了真正的驱动因素：廉价信贷

人口增长放缓并不是房价下跌的主要原因。安省和BC省的回调发生在利率上升之后——即便当时移民数量在疫情后激增。人口增长只是帮助投机者为过度借贷找到“理由”，但真正决定走势的，仍是高价市场对利率变化的高度敏感性。

这正是货币政策的基础逻辑：降低利率可以提前拉动需求，故意超过供给，制造通胀。政策制定者虽然不会公开承认，但这并不意味着不是真的。

反过来说，单纯调整移民政策，不太可能重新点燃安省和BC省的住房需求。

其他省份的房地产调整是否只是延后？

在大多数省份，过去一年房价创下新高，这与“人口增长放缓导致房价下跌”的观点相矛盾。事实上，一些地区即便成交量不振，价格仍在上涨。较低的房价使这些市场对信贷刺激（如降息和延长贷款年限）特别敏感。

图源：51记者拍摄

省际人口流动和“泡沫外溢效应”也发挥了作用——从高价泡沫市场迁出的买家，会在其他地区推高价格，而不考虑当地基本面。但这种价格差距正在缩小：例如，2020年时，哈利法克斯与多伦多的公寓价格差距为50%，而到了2025年8月，这一差距已缩小到不到20%。只要买家仍处于“自己的泡沫”中，这种趋势就可能持续下去。