川普总统要取消资本利得税了

本周，美国前总统川普表示，正考虑取消房屋买卖时需缴纳的“资本利得税”（Capital Gains Tax）。一旦这一政策落地，或将成为高消费州如加州、纽约、华盛顿特区等地老年人屋主的重大利多。

资本利得税是指当个人出售资产（如房产）并获得收益时，需要对利润部分缴纳的税款。根据现行法律规定：

个人报税者出售自住房屋，可豁免最多25万美元的资本利得；

夫妻联合报税则最高可豁免50万美元。

超出部分的利润则需根据所得水平缴纳15%或20%的税率。

以旧金山为例，过去25年房价翻了三倍，目前中位价约为100万美元。如果一位屋主在2000年以30万美元购入房屋，现今卖出将有约70万美元的资本利得。即使享有豁免额度，仍需对20万至45万美元的部分缴税。

据房地产数据机构 Cotality 统计，2023年已有7.9%的卖房交易因超过免税额度而需缴纳资本利得税，相比2017–2019年期间的3%显著上升。

在加州，约30%的售屋案例超出免税上限；夏威夷州和华盛顿特区分别有24%、22%的交易触发征税。

随着房价不断上涨，尤其在沿海富裕州，越来越多的长期持有房产者被迫面对“卖房缴税”的困境。这也造成部分屋主“卖也不是、留也为难”：房子太大不适合当前生活，却因税负太高不愿出售，导致市场暴应紧缩。

理财公司 Wealth Script Advisors 创办人卡斯威尔（Alex Caswell）指出，这一税收主要影响的是居住在高房价区域、长期持有房屋的老年人。

根据耶鲁大学预算实验室（Yale Budget Lab）2022年的研究，需缴纳资本利得税的卖房者平均年龄为65岁，平均净资产为570万美元，房屋平均价值达140万美元。

卡斯威尔分析，假如川普的提议通过立法，将直接刺激高消费州的房产交易热度，尤其是老年人更可能主动出售原住房、换小房，释放市场活力。

但他也提醒，这可能带来一个“意外后果”：那些拥有强大购买力的年长卖家，可能在小户型市场上与首次购房者正面竞争，推高入门级房产价格，进一步加剧年轻人“买房难”的现实。

总体而言，如果取消资本利得税政策成真，最大受益者将是：

居住在高房价地区（如旧金山、洛杉矶、纽约、夏威夷）的中老年屋主；

早年购房并持有十年以上、房产升值明显的家庭；

正考虑出售大房换小房、从市中心迁往郊区的退休群体。

但对于年轻人和首次购房者来说，这项政策可能进一步推高低价房源的竞争压力，使他们的“上车梦”更加遥远。