加拿大知名地产销售公司被拖垮

5月8日，卡尔加里警方指控前房地产经纪人Eric Drinkwater犯有欺诈罪，声称他通过虚假的房地产投资计划从16人那里骗取了$190万。

Drinkwater的执照在2024年被吊销，他表示实际规模要大得多——受害者还有数十人，损失几乎是警方所公布数字的两倍。

图源：calgaryherald.com

其影响范围甚广——涉及数百万元的民事诉讼、加拿大一家顶级房地产销售机构的倒闭，以及对房地产行业监管力度的质疑不断加剧。

卡尔加里邮报采访了受害者、行业内部人士以及Drinkwater本人，以拼凑出这一骗局的运作过程、多年未被曝光的原因以及所有相关人员的下一步动向。

61岁老人卖房钱被骗光

这位退休的教育助理在过去三年的大部分时间里，都在努力追回自己远超六位数的毕生积蓄，这些钱在一个房地产投资计划中打了水漂，而策划该计划的是她曾视为朋友的一名卡尔加里房地产经纪人。

“我一直是个斗士，而且我一直为正义而战，”61岁的Todd说。

并非只有她一人如此。至少有16人声称自己也被Eric Drinkwater背叛，他们的钱不翼而飞。

图源：calgaryherald.com

Todd说，2022年她聘请Drinkwater出售自己在卡尔加里西北部的房子时，她认为他是“靠谱的人”——一个顾家的男人，还是加拿大一家顶级房地产销售机构的值得信赖的经纪人。

如今，Todd对这位声名狼藉的房地产经纪人的看法已发生巨大转变，她正努力追回自己丢失的毕生积蓄以及其他人的损失。

她第一次见到Drinkwater是在2021年，当时她在阿尔伯塔省Ghost Lake附近的Cottage Club看房。

“我的印象是他很有条理。他看起来像个顾家的好男人，”她回忆道。

她没想到会再和他有交集，但Drinkwater一直保持联系，大约每个月都会打电话或发信息问候。

“他知道我在考虑卖房，他非常友好，总是主动提出帮忙处理任何与房地产相关的事情。”

2022年初房地产市场火爆时，有几位房地产经纪人联系了Todd，其中就包括Drinkwater——他当时是卡尔加里Re/Max Central的经纪人。

房子卖掉后，Todd对Drinkwater的工作印象深刻。

“我只是觉得他很实在——他做事超出了预期，”她说。

在房屋交易完成后的一个月内，Drinkwater向她推荐了一个投资机会，Todd同意投资约$3000参与一项短期“过桥融资”交易。

过桥融资是一种短期贷款，能让房主在短时间内买卖房产时填补资金缺口。当买家需要迅速入手一套新房，但尚未完成现有房屋的出售交易时，这种融资方式就很有用。

2023年初，Drinkwater再次向她提出另一个过桥融资机会，这次金额更大。他称其风险很低，并提供了列明需要资金的客户信息的文件。Todd后来发现这些文件都是伪造的。

在几个月的时间里，她把卖房所得的大部分款项投到了九项过桥融资交易中。但她后来才得知，每一项交易都是假的。

“那是我的退休金——是我孩子们的遗产，”她说。

2024年4月，Todd意识到Drinkwater并未按承诺支付交易款项后，在他位于卡尔加里西南部的家中与他当面对质。

她要求查看他的财务账户，他同意了。Todd和Drinkwater一起坐在电脑前，看着他调出过往交易的明细。

这次会面证实了她早已开始怀疑的事情：她的钱没了。

“发现真相的时候，我整个人都垮了，”她说，“这在情感上和经济上都给了我毁灭性的打击。”

会面过程中，Drinkwater向她坦白了这个骗局的情况，还说还有其他受害者。

“他把所有事情都和盘托出了，”她说，“他当时很害怕，想停止自己正在做的事。”

“尽管我怒火中烧，但还是同意帮他努力弥补过错。”

两人保持着定期联系，Todd鼓励Drinkwater向有关部门坦白自己的所作所为。

Eric Drinkwater从业约20年 业内声誉良好

作为四个孩子的父亲，他于2005年首次获得执照，成为Re/Max Central的经纪人，并一直在那里工作到2024年。该办公室由Pat Hare经营，Pat Hare是他的姑父（通过婚姻关系成为的姑父）。

多年来，Drinkwater在行业内建立了良好的声誉，一些受害者表示，他是由卡尔加里知名建筑商Trico Homes推荐给他们的优选房地产经纪人。

5月，Drinkwater被指控一项诈骗超过5000加元的罪名。卡尔加里警方当时表示，这项指控与16人的指控有关，这些人声称在2020年至2024年期间被诈骗了190万加元。

然而，Drinkwater表示事情远不止如此，实际上严重得多。

他告诉《邮报》，还有数十名受害者，总损失几乎是警方公布数字的两倍。

“我需要承认自己的所作所为，”他在接受采访时说。

“在整个骗局中，共有71名受害者，被骗金额大约为350万元。”

他的目标包括多年的朋友、邻居以及他孩子学校的其他家长。Drinkwater说，许多人信任他是因为他是持牌房地产经纪人。

《邮报》采访了六名据称的受害者，他们都表示Drinkwater利用自己的职位招揽资金，用于高利息、短期的投资机会。

房产经纪同行也被骗 过桥融资从未还

Derek Davidson是去年第一个向警方报案的人，他声称在Drinkwater的过桥融资交易中投资了8万加元，尽管有正式的带息还款协议，但这笔钱从未归还。

Davidson是卡尔加里的另一名房地产经纪人，他于2023年在为Drinkwater的一个房源代表买家时认识了他。不久之后，Drinkwater向他推荐了短期贷款交易，Davidson最终在四项不同的投资中投入了资金。

Davidson说，在发现自己的资金没有任何回报，并且得知还有其他人处于类似情况后，他觉得必须联系警方。

“看到这些人看不到任何正义或赔偿的希望，这促使我站出来，”他说。“他们中的一些人经不起拿不回钱的后果。”

卡尔加里警方表示，在接到最初的报案后，随后的调查发现了更多受害者。

“16人是向卡尔加里警察局报案称遭受诈骗的受害者人数，”卡尔加里警察局在给《邮报》的一封电子邮件中说。“一如既往，任何认为自己是诈骗受害者的人都应向我们报案，以便我们进行适当调查。”

警方称，Drinkwater告诉投资者，他们的贷款将很快用其客户房屋的销售收益偿还。

卡尔加里警察局在5月8日的一份新闻稿中说：“他还为这些交易提供担保，让受害者相信，如果他未能偿还贷款，这些贷款将由Re/Max Central扣发他的佣金来支持。”

由于刑事案件正在进行中，卡尔加里警察局拒绝了《邮报》与调查人员直接交谈的请求。

Todd说，Drinkwater在投资方面制造了“高压”氛围，经常设定紧迫的出资截止日期。

她描述了她认为Drinkwater针对客户的一种精心策划的手段：“他会卖掉你的房子，然后几乎立刻就试图向你要钱。”

“他会说，‘你认识有兴趣进行短期融资的人吗？我有个客户需要2.5万加元的首付。’然后就会转而问，‘你能帮忙吗？’——他知道你有钱，因为他刚卖掉了你的房子。”

她说，从那以后，紧迫感就升级了。“他会说，‘你今天能去银行吗？你能在一小时内到那里见我吗？我必须在一点钟之前把钱交给律师。’”

“他先用第一笔交易引诱你上钩，”她补充道。“然后就会紧逼你，节奏很快，压力很大，而且不会松懈。”

“他确切地知道要针对谁。他了解人们的弱点，能轻易识别出每个人的脆弱之处。”

Drinkwater告诉《邮报》，他知道自己的所作所为是错误的，但在偿还投资者款项和偿还自己债务的巨大压力下，他继续进行着这个骗局。

“我当时太绝望了。我到处找人要钱，”他说。“我当时脑子不清醒，没有特意去针对某些人。我有要偿还的人，我迫切地想要做到这一点。”

Drinkwater说，他感觉自己陷入了一个无法逃脱的循环。

“从财务角度来说，这是一种自我保护，”他说。“我知道这是错误的，但当你生活在谎言中，并且试图维持这个谎言时，你就无路可走了。”

“我让自己陷入了困境，而走出困境的唯一方法就是不断借钱、不断承诺，”他说。“现在回想起来，你会想，‘我当时到底在想什么？’”

Drinkwater对该骗局给受害者带来的影响表示悔恨：“我感到非常糟糕，”他说。

“我很抱歉利用了他们的信任，并且因为我的行为让他们陷入了困难的财务状况。”

他的行为所引发的连锁反应仍在阿尔伯塔省的房地产行业持续发酵。

2024年6月，阿尔伯塔省房地产委员会（即该省的行业监管机构，简称RECA）暂停了Drinkwater的房地产执照。该监管机构的职责是发现并防范房地产行业的欺诈行为，保护消费者权益。

Drinkwater被起诉后，受害者和行业领袖都对RECA提出了批评，认为其未能更早发现这一骗局。

该监管机构告诉《邮报》，其在2024年2月收到了一份关于Drinkwater的投诉，但当时没有足够的信息展开调查。

“根狙桃们收到的信息，这似乎是一起Drinkwater与他人之间的贷款还款纠纷。而这不在RECA的管辖范围内，”RECA在5月20日的一封电子邮件中表示，“之后在2024年4月，其他人提供了更多信息——也就是从那时起，我们才有了足够的依据去调查潜在的欺诈行为。”

根据发送给投诉人的通知，RECA已于去年9月结束了调查。

12月，Drinkwater与该监管机构签署了一份协议，承认自己“在提供服务过程中存在欺诈或非法活动”。《邮报》获取的这份认罪协议中列出了71名潜在受害者，并表示受害者总数可能超过100人。

5月22日的听证会结束后，那些蒙受资金损失的人仍在等待监管机构发布对Drinkwater的处罚决定，其中包括他是否会被终身禁止从事房地产行业。

“我们正在对RECA的治理和运营进行全面审查，旨在提升其作为监管机构的效力，”阿尔伯塔省服务部部长Dale Nally的新闻秘书Brandon Aboultaif在一封电子邮件中表示。但Aboultaif并未说明是什么促使了此次审查。

对于Drinkwater的前雇主而言，其受到的影响更为迅速。警方宣布指控后，Re/Max终止了Re/Max Central的特许经营执照。

在上个月发给员工的内部消息中，Re/Max加拿大区总裁Don Kottick证实，这家当时拥有约200名经纪人的经纪公司已不再与该品牌有关联，理由是声誉问题。

“采取这一行动是为了保护RE/MAX品牌以及你们的业务，”邮件中写道。《邮报》已查看该邮件内容。

Re/Max Central以Re/Max名义运营了近30年，曾是业内的巨头。如今，这家经纪公司仍在原址以“第4街控股有限公司”（4th Street Holdings Ltd.）的名称运营。

有消息称，随着骗局细节以及针对Re/Max Central部分管理人员的相关指控曝光，大量经纪人从该公司离职。根据阿尔伯塔省房地产委员会的公开数据库，该公司曾有近300名经纪人，截至6月25日，仅剩下56名注册经纪人。

自6月17日以来，至少有22名前Re/Max Central经纪人加入了新成立的Royal LePage Blue Sky，其中包括店主Pat Hare的儿子、前Re/Max Central经理Mackenzie Hare。

Royal LePage Blue Sky与第4街控股有限公司位于同一地址。

一份代表四名原告提起的民事诉讼称，Re/Max Central的所有者Pat Hare（Drinkwater的姑父）知晓该骗局，从中获得经济利益，且多年来未向行业监管机构举报。这起诉讼的被告包括Drinkwater、Hare、阿尔伯塔省房地产委员会（RECA）以及一家由Drinkwater控制的编号公司。

诉讼指控，原告们被骗为不存在的房地产交易提供资金。诉讼还称，Hare对该骗局起到了推波助澜的作用，他未将针对Drinkwater的投诉上报给监管机构，并且为Drinkwater隐瞒资金，使那些希望从Drinkwater在Re/Max Central的佣金中获得赔偿的投资者难以如愿。

“虽然Drinkwater是这一欺诈计划的策划者，但他与其他几名被告合谋实施该欺诈计划，其主要目的就是损害原告的利益，”起诉状中写道。

Hare否认参与该骗局。在其辩护陈述中，Hare表示自己是在2023年9月才得知针对Drinkwater的指控，“明确否认所有关于他知晓或参与任何欺诈行为的指控”。Hare称，他最初是在2023年9月收到原告Jesse Piteau的语音留言时才得知这些指控的。

“大约在2023年11月，Piteau未经预约突然来到Hare的办公室，要求与他谈话。Hare如实告知Piteau，他对该欺诈计划及其任何相关情况均不知情，”辩护陈述中写道。

《邮报》查阅的电子邮件显示，Hare早在2022年就已得知Drinkwater向他人借钱且未予偿还。

2022年8月，Re/Max Central的执行经纪人向Hare发送了一封电子邮件，其中详细记录了与一名投诉人的会面内容。该投诉人并非这起民事诉讼的原告，他称自己通过Drinkwater投资了9500加元，但从未收回本金。《邮报》查阅的这封电子邮件显示，该投诉人声称Drinkwater将这桩交易描述为“投资Re/Max办公室”的机会。

Hare将这封电子邮件转发给了Drinkwater，并附言：“请对此作出解释。”这段邮件往来已作为民事诉讼程序的一部分提交至法院。

其他电子邮件表明，经纪公司的管理人员知晓Drinkwater向他人借钱且未偿还，但选择不向监管机构举报。

2023年3月，在收到多起关于Drinkwater的投诉后，该办公室的执行经纪人与Hare和Drinkwater举行了会面。在3月26日随后的一封电子邮件中，执行经纪人要求Drinkwater提供债权人名单以及任何未清偿债务的信息。这封抄送了Hare的电子邮件指出，RECA要求经纪人举报房地产专业人士的任何不当行为、欺诈或非法活动。

“如你所知，作为（Re/Max Central）的经纪人，我已注意到你的几起未清偿财务债务事件，这些事件已记录在案并已得到解决，”执行经纪人在邮件中写道。

他在同一封邮件中补充道：“对于我们知晓的任何情况，我们将尽一切努力平息事态，目前暂将其作为内部事务处理。”

“然而，对于任何我们未提前知晓的新情况，我将有义务按照（监管机构）的要求进行举报，”执行经纪人写道。

随着更多关于Drinkwater的投诉被提交至Re/Max Central，Hare于2023年8月初敦促Drinkwater去找他在布里奇兰（Bridgeland）的会计师，申请破产并偿还债权人，否则将面临被举报给RECA的风险。

2023年8月1日，Hare写道：“把这些人（的欠款）处理掉。偿还你欠他们的钱再加上利息，但不是你承诺的那种离谱利率。在我把你交给RECA之前，赶紧去布里奇兰。”

2023年8月2日，一位名叫Carolyn Marble（并非该诉讼的原告）向Re/Max Central的员工群发了一封电子邮件，声称Drinkwater和该经纪公司根据一份本票欠她超过4.5万加元。当天晚些时候，有邮件显示Drinkwater在给Hare的邮件中试图诋毁Marble：“接下来我知道的是，她会发邮件说我强奸了她。”

Hare在回复中写道：“你确实在经济上‘强奸’了她。”

原告律师在询问中对Hare关于自己不知晓Drinkwater借钱不还的说法提出了质疑。《邮报》查阅的一份庭审记录显示，律师援引了多封作为民事诉讼程序一部分提交的电子邮件，追问Hare是否知晓Drinkwater以虚假借口筹集资金。

在2023年8月6日的一次邮件往来中，Hare对Drinkwater说：“对你来说，自己向RECA举报总比让你的经纪人举报要好。”当Drinkwater回复“那我就给RECA打电话”时，Hare似乎在劝阻他，回复道：“除非你要申请破产，否则你没必要给RECA打电话。你打算跟他们说什么……说你偷了别人的钱，或者把他们卷入了庞氏骗局（吗）？”

在询问过程中，Hare承认了这段邮件往来，但否认试图劝阻Drinkwater联系监管机构。他还否认邮件证明他知晓Drinkwater以虚假借口敛财，声称自己当时是在“试探（Drinkwater）是否……在从事这类活动”。

根据庭审记录，这些邮件是Hare作为诉讼程序的一部分提供的。

根据阿尔伯塔省的房地产法规，经纪人必须向阿尔伯塔省房地产委员会举报旗下经纪人的不当行为。

该监管机构此前拒绝就是否在调查Hare与该骗局的所谓关联发表评论。

然而，此后已向Hare和那位执行经纪人发出了听证会通知，听证会定于10月15日至17日举行。

监管机构在给Hare的通知中指控，他“大约在2021年”就知晓一项欺诈计划，并从Drinkwater那里收到了“明知或应当知晓”是该计划所得的款项，此外还有其他多项指控。

根据监管机构的网站显示，Hare目前仍持有阿尔伯塔省有效的房地产执照。

Drinkwater已承认责任，但针对Hare的诉讼仍在继续。所有指控均未在法庭上得到证实，且尚未确定庭审日期。

3月，阿尔伯塔省一名法官认定Drinkwater的行为构成欺诈，并裁定原告获得全部索赔金额，总计超过200万加元。该判决是在Drinkwater签署事实陈述书、承认原告指控的欺诈行为后作出的。

Drinkwater坚称自己没有资金支付这笔判决款项。

阿尔伯塔省房地产委员会作为法定被告被列入诉讼，因其是消费者保护基金（前身为担保基金）的管理者，该基金在持牌行业专业人士存在欺诈行为的情况下对公众进行赔偿。

根据原告律师3月4日的一份声明，若Drinkwater无法支付法院判决的款项，该基金预计将对民事诉讼中的原告进行赔偿。

“这一基金的设立初衷就是为了赔偿像我们客户这样的无辜受害者，他们遭受了房地产行业的欺诈，”原告的首席律师Blair Ector在电子邮件声明中表示。

“我们期望RECA履行其对公众的职责，就其持牌人所实施的欺诈行为对我们的客户进行赔偿。”

4月，作为民事案件的一部分，国王法庭法官Barbara Romaine颁布了一项冻结令，冻结了Drinkwater的资产以及Hare名下的一处房产。该命令属于中间裁决，是应原告律师的申请作出的，目的是防止案件开庭前资产可能被转移。尽管该裁决中的认定并非最终结论，但该命令要求原告证明其案件具有充分依据。

Romaine在裁决中认为，原告有充分证据支持相关指控，即Hare知晓该骗局、从中获利，且阻止向监管机构举报。Romaine还指出，Hare在询问中被质疑可信度（存在矛盾陈述）。

“显然，截至2023年8月，Re/Max Central已收到大量受害者关于Drinkwater欺诈行为的投诉，时间跨度从2018年12月5日到2024年8月8日，”Romaine在裁决中写道。

“尽管如此，2021年12月至2024年期间，Drinkwater仍被允许继续实施这一欺诈计划，而在此期间，原告们向Drinkwater提供了贷款。”

Romaine还在裁决中发现，Drinkwater对Hare“负债累累”，且Hare似乎对其财务拥有重大控制权。

“尽管Hare知晓自己口中所谓的‘庞氏骗局’，但他不仅继续接受Drinkwater的付款，还主动索要，”这份中间裁决写道，“因此，他利用自己对Drinkwater财务的控制权，将资金转移到了Drinkwater的债权人无法触及的地方。”

《邮报》多次请求Pat Hare以及前Re/Max Central的执行经纪人置评。Hare未直接回应，但他的律师Daniel Gilborn表示，法官在冻结令中的认定是在未经过完整庭审的情况下作出的，并非最终结论。

“Hare先生已对诉讼中针对他的严重指控进行了辩护，并将继续对此提出异议，该案目前尚未进入证据开示阶段，”Hare的律师在电子邮件中表示，“我们的当事人相信，案件后续将达成公正的解决方案。”

该执行经纪人拒绝对 ongoing 的诉讼发表评论，并强调他本人和Re/Max Central均未被列入该民事诉讼的被告名单。

Re/Max Central长期以来被认为是全球表现最佳的Re/Max分支机构之一。根据该公司网站信息，该经纪公司在加拿大乃至全球的销售额中始终位居前列。

Re/Max在一份声明中表示，自2024年4月起，Drinkwater就已不再与该品牌有关联。

“所指控的行为并不代表RE/MAX及其特许经营商和相关销售经纪人所秉持的价值观和原则。RE/MAX始终坚守并践行对专业精神和诚信的承诺，”Re/Max在电子邮件中表示。该公司未就针对Hare的指控发表评论。

与此同时，阿尔伯塔省房地产委员会（RECA）因对Drinkwater案件的处理方式正面临越来越多来自受害者和行业领袖的批评，他们认为这让人质疑该行业监管机构履行保护消费者职责的能力。

多名受害者称，该监管机构试图将这起欺诈案与房地产行业切割，以避免通过其消费者保护基金支付索赔。他们指控监管机构逼迫Drinkwater将这些欺诈性投资描述为无关的个人贷款。

RECA以案件正在进行为由，拒绝对这些指控发表评论。

“目前我们能说的非常有限，”RECA的一位发言人在5月15日给《邮报》的电子邮件中表示，“与其他监管或司法程序一样，我们希望确保我们的行动不会影响独立的听证过程，也不会损害受害者的权利。”

对于许多受害者而言，向消费者保护基金提出索赔是追回损失的唯一途径，但他们表示，申请流程既不清晰，成本又高昂。

几位接受《邮报》采访的受害者要求匿名，理由是担心这可能会影响他们向监管机构提出的索赔。

一位受害者称，她向监管机构提交了数百页与该骗局相关的证据，但监管机构后来在一封电子邮件中告知她，其材料仍存在“漏洞”。

她说，申请该基金的一个主要障碍是，要求受害者必须获得法官作出的法庭裁决，确认其投资属于欺诈性质。

“他们试图逃避责任的方式令人震惊，”她说。

Shelley Todd表示，向监管机构报案后，她最初满怀希望，认为其流程能为受害者带来公正的结果，但这份希望很快就破灭了。

“RECA对获取担保基金的要求十分复杂——没有法律代理几乎不可能成功申请，”她说，“幸运的是，我的律师在律师费方面很通情达理，但为了满足RECA的要求，我仍然要付出一大笔钱。”

Todd称，不断增加的法律费用成了受害者从该基金获得赔偿的障碍。

“感觉监管机构在二次伤害我们，”她说，“这代价太高了，而且带来了更多困难。”

她的律师也表达了类似的担忧，并指出，这项本应提供消费者保护的法规，反而迫使遭受欺诈的受害者在获得基金赔偿之前，不得不进行昂贵的诉讼。

“对大多数人来说，获得消费者保护的流程最终变得不切实际，并且是一个巨大而昂贵的障碍，”Code Hunter律师事务所的合伙人Ben Frenken在一份声明中表示。

阿尔伯塔省房地产委员会表示，申请人必须符合《房地产法》及相关规定中设定的标准。

“每一位与我们联系过的人都收到了详细的函件，其中明确说明了获得担保基金赔偿的要求，”该监管机构在一封电子邮件中表示。

阿尔伯塔省房地产协会的首席执行官Brad Mitchell对该监管机构提出了批评，称Drinkwater案暴露出严重的监管失误。该协会代表并为阿尔伯塔省超过15,000名房地产经纪人发声。

“该监管机构完全未能履行其职责……未能发现、制止和防范行业内的欺诈行为，”他说，并呼吁对该监管机构进行“全面改革”以恢复公众信任，“他们没有履行自己唯一的职责。”

“如果监管机构不采取行动，那设立它还有什么意义？”他说，“如果总是要等法院作出裁决后，监管机构才有所行动，那我们还需要监管机构干什么？”

“这完全是一场本可避免的闹剧，”他补充道，“这实在是行业的一个污点。”

对于受害者来说，通往正义的道路仍不明朗。

监管程序进展缓慢，尚未就可能的处罚作出决定。与此同时，针对Drinkwater的刑事案件仍处于初期阶段。

他本应于6月11日就欺诈指控出庭，但听证会已延期至8月11日。他尚未作出认罪或不认罪的答辩。

被自己信任的房地产经纪人背叛，又被本应保护自己的体系辜负后，Shelley Todd现在专注于帮助其他人应对该骗局的后续影响。

“我对Eric怀有同情，但我站在正义这边，”她说，“我们都因此受到了创伤。很多受害者感到羞耻，认为这是自己的错。”

对Todd来说，这场斗争不再仅仅是为了追回自己的损失。她花费了无数时间帮助其他人准备向消费者保护基金提出的索赔，并继续推动更广泛的责任追究。

“最重要的是想帮助他们减轻痛苦，”她说，“这是动力所在。”

“我只是想确保人们能得到应有的尊重。”

“Eric不是唯一的责任人，”她补充道，“其他人要么知情，要么本应知情。”

“如果他们当时尽到了应有的职责，我和其他受害者的钱就不会打了水漂。”