上海房东的生意，没那么好做

“拼一把”

朴易设想的生活挺美好：把“老破小”租出去，每个月收点租金，把日子过得更滋润，“上海的房子不愁租”。

这样的想象是有底气的。

他的房子约60平米，两室一厅，在上海市区，是典型的“老破小”。边上就是外国语学校，毗邻地铁，区位优势明显。按照去年末的行情价，租金不低于5200元/月。

“当时中介说，遇到有孩子的客户，租金谈到5500元都不成问题。”

没想到，这一等就是7个月。房子租不出去，租金没到手，反倒是不断把钱花出去：墙面重刷，家电换新，还时不时给中介发个红包，帮忙多推销推销自己的房子……

整整忙活7个月，他猛然发现，把“老破小”租出去这件事，并不容易。即使把租金降至4800元/月，看房的人寥寥无几。

这不是个例。

中指研究院发布的2025年一季度全国住房租赁市场报告显示，一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.44%。

图源：图虫创意

另据观点指数日前披露的《2025住房租赁卓越表现报告》，今年4月，重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市）住宅平均租金单价同比下跌4.2%。同时，今年连续四个月50城的单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足。

朴易不了解这些宏观数据，但要尽快把房子租出去，他准备“拼一把”。

花钱把房子租出去

事实上，朴易的房子曾经等到了租户。

那是今年3月，一对年轻的小情侣：俩人大部分的行李在主卧都归置妥当。不过，他们很快挑出毛病：主次卧只用木板做隔断，隔音效果不好；洗手台有裂纹；马桶下水过缓；房屋电器老旧……

作为房东，他觉得这些并不影响使用。但对租客来说，这似乎无法接受。

摆在朴易面前的是两个解决方案。重砌隔断，修复和更新屋内设备，或是双方解约，退回定金和中介费。

朴易选择了后者。

但他觉得自己有苦难言，毕竟月租金已经降到5000元，比同片区的低至少200元。最让他介意的是，中介居然站在了租客的那边，当场同意退还费用。

不过，朴易还是选择乐观面对，“三四月份，中介说是租房旺季”。

他按照中介的建议，趁着空档，不情不愿地把家里部分家电换新，“毕竟还没看到租客的影子。”

图源：受访者

在浦东的房东高莽，也在等租客。

他今年50岁，三室一厅的房子在老式小区，步梯。但胜在安静，附近生活配套齐备。最重要的是区位，离陆家嘴站只有6站地铁的距离，最快15分钟就能抵达。他说，2022年，周边同等房子的租金超过8500元/月。

去年末房子租约到期后，他的房子没再等来新租客。

高莽本想着，把房租降到8000元左右就差不多了。后来跟中介和小区邻居打听，现在租金水平在7200元左右。

更关键的是，他明显感觉到周边出租的房子供给大于需求。房东们开始悄悄打起价格战：今天你降一百，明天我降两百。在小区门口的租房展板上，同一套房源，租金一周内下调了300元。

为了让自己的房子更有竞争力，高莽换了全套智能家电，还把塑料桌椅换成了实木。这一下投入就接近两万。

另一位房东，徐思露则是把钱花在推广上。

她的房子在松江与闵行的两区交界，在周边五六家大小中介那挂牌，还在各种社交媒体和微信群里贴出招租信息----诚恳的文案，主动下降的价格，这些换来寥寥数条的私信，但都没有一个人来看房。

“可能是没流量？”因此，徐思露花了钱在社交媒体上做推广，结果是无功而返。

图源：网络截图

后来，她发现不止一个房东像她这么努力----在涉及租房的电影影评的页面里，还有“房东直租”的帖子。

“可想而知，这是有多难啊。”

竞争对手多了

为什么这么难？

从业十数年的上海房产中介张建刚直言，租客变少了。他主要负责上海南站，也就是徐汇、闵行交界周边老城区的房屋租赁、买卖。

他说，这个区域的房子大多建于上世纪90年代至千禧年前后，以一室、二室的“老破小”居多；离地铁站距离较近，到静安寺、陆家嘴金融区的通勤时长不超1小时；周围环境安静，租金价格相比市中心便宜。

最近一年以来，接二连三有租客和他说，因为工作的不稳定因素选择退租，决意离开上海，或是换一个生活压力相对小的城市工作生活。

近一两年，张建刚常在新闻看到上海周边的城市如杭州、苏州，都推出了人才引进政策，给租房补贴或是落户奖励。在他看来，上述的新政对居住在上海的部分打工人而言，确有不小的吸引力。

还有部分刚需选择去买房了。他们趁着上海楼市优化政策，叠加房贷利率降低的政策，考虑到租金和房贷相差无几，攒够首付去买新城区的房子。

朴易身边就有这样的例子。有朋友此前因为社保未缴足期，一直租房居住。上海的政策松动后，他和妻子很快就搬离了市区的出租屋，在嘉定新城买了房子。

还有一部分影响因素是，长租公寓以及政府推出的保租房（保障性租赁住房）陆续进入市场。

同策研究院今年3月发布的《2024年上海租赁住房市场年度报告》显示，2024年上海长租公寓项目年累计上市140个项目，集中在浦东、闵行，也就是高莽和徐思露的房子所在地。

该报告提及，2024年2000套以上的保租房项目达到8个。换言之，这一年保租房至少有16000套。

住在高莽房子的租客之所以退租，就是申请到了黄浦区的保租房。离开之前，他还兴奋地对高莽说，那个房子出门就是苏州河，走路20分钟就能到新天地。

作为中介，张建刚的直观感受是，老城区租房的生意变难了。他说，保租房对租客来说当然是个好事，“能够在大致等同（私人房东）的价格上得到更好的租房体验。但也让老城区的租客流失了。”

系统里的成交数量佐证他的感受----往年每个月都能有七八单的成交，今年每一个月两三单成交。

租客减少，房东变得着急。

张建刚记得，今年以来，房东时不时给他发消息，有时是抱怨房子挂牌了这么久，迟迟没有租客。有时是来打听同一区位其他房东的挂牌价。

有些房东熬不住，开始主动降价，争取早日租掉房子。有的甚至放弃找中介，自己在各种社交媒体上发布求租帖。

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不过，张建刚说这类情况多数集中在老城区。在上海，也有一些区域租房并不难。比如，陆家嘴金融区附近2公里内的小区房和公寓。他在系统内看到，实际的租房成交价格和往年齐平，甚至有微微上涨。

不断妥协的房东

为了把房子租出去，朴易跟那个退租的年轻租客聊了很多。

对方今年26岁，在互联网企业工作。他坦言，现在租房考虑最多的是，房子要地段好，还要质量好。简单而言，就是希望有全屋智能家居：密码锁、自动窗帘、声控灯光等等，同时还要价格实惠。

退租朴易的房子之前，他已经退租了5300元/月的房子，他相信要找到更便宜，环境、质量更好的房子并不难，“毕竟是我们持币上场，不愁找不到房子”。

朴易想咬咬牙，把房子租金降到4500元。“那是8年前的价格了。”2017年，他在同一个小区有一套一室一厅，那会租金4500元/月，行情很好。

中介说，五月中旬开始看房的人明显变多了，“正常的话，端午前肯定能租掉。”

房子空等好几个月，朴易有点焦虑，他已经把租金预期从5500元降到4500元了，一年下来少了1万多块。

但他说，不敢再想怎么靠租金把日子过得滋润，而是要尽快把房子租出去，用租金抵房贷，以减轻身上的房贷压力。

“4500就4500吧，能租掉就行。”只是，端午假期结束了，他还在等租客上门。

同样期待以租养贷的徐思露依然在等待租客。

抱着上海的房子怎么都不会掉价，买到就是赚到的想法，她在2022年摇号买下这套房子。但因为离上班地点远，卖了又觉得可惜，她选择出租。

她自觉这房子性价比很高：6000元的月租，全新的房子，客厅有一扇大落地窗，精装修，租客能布置的空间很大。

租客依然轻易能挑到刺：周边没有商业中心，离地铁不算近。要地铁通勤的话，还得先骑一段路才能到地铁。

“我还想再等等。”她不想轻易妥协。

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高莽终于找到了租客，以7150元的租金，租给了三个在在张江互联网上班的应届生。

“这几个小朋友讨价还价的本事真厉害，要求还挺高。”他说，哪怕是一盏灯太暗了，都要求在搬进去之前换好，“还要求说，如果日后房子有什么问题，房东要及时响应”。

这一次，他应和下来。

他说，如今的租房江湖，生存法则很简单：把租客当甲方，用性价比来获客。“能收到钱的，才算是房东。”