安省租房新规即将生效

安省租赁市场迎来一系列重大变化。自今年9月21日起，租客收到N4欠租通知后，补缴期限将由14天缩短至7天；若要在驱逐听证会上以房窝态修、维护或骚扰等问题提出申辩，原则上还须先支付50%的欠租。

与此同时，房东若提前至少120天发出自住收房通知，可免付一个月租金补偿；LTB裁决的复查期限也已由30天缩短至15天。

新规旨在加快长期积压的欠租和终止租约案件，但争议同样明显：房东认为，仅缩短通知期限无法解决LTB排期缓慢的问题；租客团体则担忧，更严格的付款和申辩门槛可能让弱势租客更容易失去住房。

2020 年，Nadia Elkharadly 开始管理她年迈亲属在多伦多市中心的出租房后不久，租客就停止了付租。

最初，租客发来一条礼貌的短信，请求延迟几天。出于同情，Elkharadly 和家人同意了。但几天变成了几个月。后来租客干脆不再回复，几个月租金拖欠，也没有正式的还款协议。

随后 Elkharadly 开始了“煎熬”的 11 个月申诉过程，原因是安省相关仲裁机构严重积压。房东与租客委员会（LTB）最终裁定他们胜诉，但租客早已搬走，家人不得不承担近一年的额外开支。

像 Elkharadly 这样的案例，正是安省新出台租赁规则试图解决的问题。

省政府正通过第 97 号法案和第 60 号法案

修订《住宅租赁法》（RTA），以加快房东与租客委员会的驱逐和终止租约流程，主要条款分别于 2026 年 7 月 1 日和 9 月 21 日生效。

安省 N4 催缴通知期缩短至 7 天

自 9 月 21 日起，根据第 60 号法案修订，收到 N4 逾期租金通知的租客，必须在 7 天内付清所欠租金（原为 14 天），否则房东可向 LTB 提交 L1 申请，申请驱逐令并追讨未付租金。

安省房东观察组织（Ontario Landlords Watch）创始人 Kayla Andrade 表示，7 天执行期的价值在于明确租金必须按时支付，可以防止租金多月拖欠。

不过，Andrade 和安省租赁住房提供者联合会（FRPO）都强调，如果 LTB 审理速度不提升，缩短通知期意义有限。

“缩短通知期，并不等于加快驱逐。”Andrade 说，“房东只是比以前快 7 天开始流程，但不一定能快 7 天解决。”

即使是 7 天 N4，房东仍需等待听证会排期和书面决定，才能启动实际驱逐流程。LTB 目前称，L1（驱逐+追租）和 L9（仅追租）类申请平均排期为 3 个月。

但持证法律助理、Gobin & Leyenson LLP 合伙人 Olga Leyenson 说，因未付租金提起的 L1 申请，实际排期可能长达 5-8 个月。听证会结束后，LTB 还需 3-8 周发出驱逐令。

这期间，房东需自付房贷、地税、管理费、保险、水电和 LTB 提交申请的前置费用，通过 Tribunals Ontario Portal 网上 $186，现场 $201。

口头协议不再管用

自 7 月 1 日起，根据第 97 号法案，迟付租金的还款协议，若要提交 LTB 备案，必须通过官方 LTB 批准的还款协议表格签署（适用《住宅租赁法》第 206 条）。

该表格可在 LTB 网站获取，由房东发起，内容包括若协议违约会如何处理，其中 L4 条款允许房东无需新通知即可申请 （无听证会的）驱逐令。

此前，协议可口头达成，LTB 也可发出同意令。新规并未否认短信、邮件或口头协议的效力，但这类非正式协议无法通过 LTB 强制执行，一旦租客违约缺乏保障措施。

“房东常用短信或口头沟通，是觉得这样更友好，但缺乏书面证据，维权时常吃亏。”Leyenson 说。

当还款协议双方签字并递交 LTB 后即具有法律效力。

若租客违约，房东须在 30 天内提交 L4 申请，错过即失去该次追索权。

多伦多租客协会（FMTA）执行董事 Yaroslava Avila Montenegro 警告说，新规对临时延期一律处罚，等于为租客设下“零容忍驱逐陷阱”。

而对房东来说，文件手续出错也可能被要求全部重来。Leyenson 指出，因此 Andrade 建议房东在提交前要彻底检查材料，“我总是告诉房东：不是出问题才开始留证据，而是从拥有出租房起就要记录。”Andrade 建议房东保留完整租金流水、所有付款记录及相关沟通、通知副本和送达凭证。“记清每个日期。”她说。

房东提前 120 天通知可免补偿

根据第 60 号法案修订，自 9 月 21 日起，房东若打算自住或为合格亲属腾房，可选择两种合法途径。

按新规，房东可提前至少 120 天递交 N12 通知，此时可免付租客一月租金补偿。

也可维持原有 60 天 N12 通知流程，但需支付一月补偿。立法未要求用短通知期必须有紧急情况。

Andrade 强调，N12 不是驱逐令。若租客提出异议，房东需参加 L2 听证会。LTB 目前称，除 L1 和 L9 外的其他类型申请平均排期为 5-7 个月，个别案件可能更久。

同时，恶意驱逐代价高昂。自 7 月 1 日起，第 97 号法案将违反《住宅租赁法》最高罚款提升至个人 $10 万、公司 $50 万。恶意发出 N12（自住）和 N13（修缮）通知也可能要求向租客赔偿。

租客须先付 50% 欠租才能申辩房窝态修问题

第 60 号法案试图遏制租客拖延驱逐的“拖字诀”。自 9 月 21 日起，租客如要在 L1 听证会上以房窝态修、维护或骚扰为由申辩，须先在听证前 7 天内支付所欠租金的 50%。

这一变化旨在遏制恶意申辩，防止房东损失扩大。但包括 FMTA 的 Avila Montenegro 在内的批评者认为，这会让低收入租客难以维护自身权益。

无论如何，这一规定都根本改变了 L1 听证会的博弈方式。

复查缩短至 15 天

自 7 月 1 日起，根据第 60 号法案，申请复查 LTB 裁决的期限由 30 天缩短为 15 天。适用于 7 月 1 日或之后发出的裁决。

这意味着房东和租客都必须及时查阅仲裁决定，发现书面错误或不利裁决要立刻上诉，否则错过即失去复查权。

多月房租难追回

像 Elkharadly 家庭一样，许多小房东最后不得不自行承担被拖欠的租金损失。对此，Leyenson 建议房东至少留出 3-4 个月的房贷和地税作为储备。

最极端的情况下，Leyenson 说，部分租客在仲裁、延期开庭、复查过程中可无租金居住长达 6-18 个月。

即使仲裁判决驱逐并要求支付欠租，追回欠款又是另一场“战斗”。

Leyenson 表示，房东若要追回欠款，还要额外走小额法庭程序。但如果租客靠社会救助、无工作、无财产、无银行账户，实际很难追回。

安省新规为小房东提供了更快的法律工具，但最终希望他们永远用不上。

“好租客就是宝。”Elkharadly 说，“他们照顾房子，按时交租，这就是全部。”