月租飙破6655元，房客崩溃

根据Corcoran Sunshine Marketing Group最新数据，今年曼哈顿住宅平均租金已经攀升至惊人的每月6655元，创下历史新高。

曼哈顿住宅平均租金已经攀升至惊人的每月6655美元，创下历史新高。(美联社)

与一年前相比，平均租金暴增10%。房地产业界人士认为，市长曼达尼即将实施的租金冻结政策，是推升市场价格的因素之一。这项政策将适用于受租金管制的住宅；与此同时，即将实施的“第二居所税”(pied-a-terre tax)，也可能加剧市场压力。

更令人担忧的是，全市出租住宅的空置率已降至历史低点，让那些急着找房的租客几乎无处可去。

与此同时，曼哈顿租金中位数为5295元，比去年7月上涨6%，但与今年6月相比则持平。6月和7月的租金都比5月高出3%；5月的5125元，当时才刚创下前一个纪录。

市场暴给少 租金飙涨

换句话说，曼哈顿租金正在以惊人的速度刷新纪录，而市场暴给却越来越少。几乎所有房型的租金都在上涨，其中两房与三房的涨幅更达到两位数。

目前套房平均月租为4088元，年增8%；一房平均为5486元，年增7%；两房则暴增至8054元，年增13%；三房平均租金更达到惊人的12,228元，年增12%。套房、一房与两房的租金均已创下历史新高。

对租客而言，这意味着不只是“房租变贵”，而是几乎每一种房型都正在变得更加难以负担。

纽约市出租住宅的空置率已跌至仅1.49%，是1968年以来最紧张的水准，也低于先前的1.57%。一般而言，空置率低于5%，就代表市场已经明显偏向房东；如今的1.49%，更凸显市场暴给究竟有多么紧绷。

另一方面，根据房东自行申报的州政府登记资料，2025年全市约有5万7000间受租金管制的公寓处于空置状态，占受管制住宅总量约5.6%，高于十年前的3.7%。

租客权益倡议人士认为，部分房东正在“囤积”这些住宅，而不是按照受限制的租金出租。但屋主则有不同说法。他们认为，2019 年实施的租屋法规，使得翻修这些公寓并重新出租，在财务上变得难以负担。因此，曼哈顿租屋市场如今陷入一个尴尬局面：租金持续创高，但真正能租到的房子却越来越少。

Corcoran Group营运长马林(Gary Malin)将矛头直接指向纽约州与纽约市政府。马林告诉“纽约邮报”说，纽约市与纽约州近年推出的部分政策，包括“正当理由驱逐”(good cause eviction)、“公平代理费法”(FARE Act)，以及2019年租屋法，在他看来共同造成了如今这场租金飙升的“完美风暴”。

他认为，这些政策限制了出租住宅的供给，让累积的租屋需求进一步推高市场价格。政策制定者或许出于善意，但实际结果却产生了严重的意外后果，而如今正在找房的人，正是最直接的承受者。

马林同时警告，即将实施的租金冻结政策，未必会成为市场价格租客期待中的“救命稻草”。原因很简单：房东的成本并不会因为租金被冻结而停止上升。

房东增加成本 转嫁租客

马林表示，虽然租金冻结对受租金管制的租客来说可能是好消息，但对市场价格租客而言，却可能带来另一个问题，房东增加的成本，很可能最终转嫁给他们，并在租约到期续约时反映为更高的租金。

房仲业者表示，这种转变其实早已开始，甚至还没等到租金冻结政策在10月1日正式生效。

部分房东预期自己的受租金管制住宅即将遭到租金冻结，因此已经开始提高自由市场出租公寓的租金，希望弥补未来可能出现的收入缺口。换句话说，原本旨在保护部分租客的政策，可能间接让另一部分租客承受更高的租金压力。

马林也认为，即将实施的“第二居所税”，可能进一步改变高端住宅市场的供需。他表示，原本打算购买纽约第二住宅的人，可能因为不想承担额外税负而改为租屋，直接把需求转进已经高度紧绷的租屋市场。

另一方面，目前已经持有第二住宅、却突然面临额外税负的屋主，也可能选择出售“第二居所”，改为租屋。

马林认为，无论是哪一种情况，最终都可能让更多需求涌入一个已经承受巨大压力的租屋市场。

Douglas Elliman顶尖租屋房仲Keyan Sanai认为，曼哈顿租金飙升并非单一因素造成，而是多股力量同时碰撞的结果。高房贷利率让潜在买家继续观望；长期存在的住房短缺始终没有获得解决；与此同时，多项政策又在最不利的时机接连上路。Sanai将目前的局面形妊酞一场“完美风暴”。

股市较优 买房者犹豫

他表示，曼哈顿平均租金达到6655元，没有任何单一原因可以完整解释。这是经济逆风、结构性的住房短缺，以及公共政策失误共同作用的结果，最终以极快的速度推高租金。而对租客来说，这个速度已经快到让荷包吃不消。

随着30年期房贷利率再次升至接近6.69%，Sanai表示，许多原本可能考虑买房的人选择继续租屋。其中一个原因是，过去十年股市的表现优于曼哈顿房地产市场，使部分潜在买家对现在进场焙屋更加犹豫。

Sanai同时将“公平代理费法”视为推高租金的因素之一。这项法律将房仲费用转由房东负担，而部分房东并没有自行吸收这笔成本，而是将其反映到租金中，最终推高每月的住房支出。

高房贷利率、建筑业放缓、住房供给不足，以及“公平代理费法”等政策因素层层叠加，最终形成了一场让租客筋疲力竭的“完美风暴”。

精华 FAQ

Q1：曼哈顿目前平均月租与空置率分别是多少，代表什么市场状况？

曼哈顿今年平均月租升至6655元，空置率则跌到1.49%，双双显示租屋市场极度紧绷。供给不足让租客选择有限，房东议价能力大增，租金因此持续刷新纪录。

Q2：哪些政策被房仲认为是推升曼哈顿租金的主要因素？

房仲认为，租金冻结、good cause eviction、FARE Act、2019年租屋法，以及即将上路的第二居所税，都在不同程度上限制供给或增加成本，最后把压力转嫁到租客身上。

Q3：为什么房客会感受到租金压力不只来自房租本身？

除了租金创高外，高房贷利率让买家继续观望、建筑放缓使新供给不足，房东又可能把政策成本转嫁到自由市场租客身上，因此租客面对的是整体住房成本同步上升。