7月楼市，淡季不淡

7月，受高温天气叠加传统淡季因素影响，重点城市房地产成交环比有所走弱，但和去年同期对比整体仍具备韧性，多城新房、二手房成交量同比保持增长，其中上海核心区高端改善盘表现抢眼，豪宅项目再现开盘日光。

北京、上海二手房成交规模已连续5个月同比增长

根据中指研究院监测数据，7月重点城市二手房成交活跃度虽环比回落，但仍强于上年同期。当月重点20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6.0%，同比增长9.3%，增幅较上月收窄3.1个百分点。综合今年前7月数据而言，1-7月，重点20城二手住宅成交88.5万套，同比增长6.1%。

分城市来看，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量同比保持增长。7月，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.4万、2.3万套，在去年高基数下同比仍录得增长，且两地二手房成交规模已连续5个月同比增长。

具体而言，北京市住建委官网数据显示，7月，北京市二手住宅网签量为14037套，同比增长9.8%，环比下降15.5%。

北京链家研究院分析师冷会指出，网签量环比下降主要受高温多雨天气影响。与去年同期相比，今年7月份市场表现相对较好，成交结构相对稳定，东城、西城、海淀、丰台等中心城区成交占比略有提升。

上海二手房则交出2.3万套的成绩单。安居客上海监测显示，7月，上海二手房（含商业）累计网签23078套，环比有所回落，但同比仍上涨19%，且是近五年网签最高的7月。

上海链家研究院负责人李根指出，受高温天气影响，7月上海二手房市场成交、带看均有所回落，符合以往市场辨律，但带看转化至签约的效率处于较高水平，市场仍保持较高韧性。

同时，上海链家研究院数据显示，价格指数已连续多月回升，房源去化周期也持续缩短并稳定在近三年低位。结构上看，改善型房源成交占比持续提升，300-500万元二手房成交占比环比提升1.4%，1200万元以上二手房成交占比环比提升19.4%。

深圳二手房市场也具备韧性。乐有家研究中心数据显示，7月深圳二手住宅网签4795套，同比上涨3%，环比下降6%，仍维持在荣枯线（5000套）附近。

从价格表现而言，深圳贝壳研究院监测数据显示，7月二手房各梯队价格表现分化，500万以内刚需房源成交均价环比下跌1.3%，500万-1000万改善房源价格微涨0.1%，1000万以上高端房源环比上涨5.7%。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析，千万级房源单月成交样本偏少，月度均价容易出现阶段性波动，但拉长周期看整体上行趋势清晰。尤其是“429新政”放宽核心区购房门槛后，行情上行节奏进一步明朗。一方面本地高净值家庭置换需求持续释放，另一方面外地资产配置客群入场增加，南山、福田等核心区域高端物业成交持续升温，带动价格连续两月稳步抬升。

上海核心区高端改善盘再现“日光”

新房市场呈现“环比走弱、同比分化”格局。中指研究院数据显示，7月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降17%，同比增长约4%。其中，一线城市同比增长14%，北京、上海、广州、深圳同比分别增长2%、17%、2%和64%；二线城市同比增长9%，苏州、南京、杭州、宁波等城市同比增长超20%。累计来看，1-7月百城新建商品住宅成交面积累计约1.3亿平米，同比下降10%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析，7月为传统市场淡季，房企推盘积极性较弱。根据中指初步统计，7月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约29%，新房供应同比延续回落态势。1-7月，50城新建住宅累计上市面积同比下降20%。

价格层面，机构数据显示，7月百城新建住宅均价为17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。7月上海、深圳、杭州、成都、合肥等重点城市均有优质楼盘入市，百城新房价格环比延续结构性上涨态势，但市场整体仍呈现供给缩量、需求分化特征。

以深圳为例，深圳市房地产信息平台数据显示，7月深圳市新建商品房共计成交3773套，环比下跌35.2%，同比上涨19.3%；其中住宅成交2664套，环比下跌6.8%，同比上涨32.5%。

深圳市房地产中介协会认为，7月新建商品房环比回落，属于正常季节性波动；住宅环比仅小幅下降，但同比实现超三成增长，表明在核心区限购优化等利好政策推动下，新房市场的真实购买力依然充沛。

此外，深圳乐有家门店数据显示，深圳楼市下半年开局延续二季度活跃态势。7月门店一手住宅签约量同比上涨51%，维持在近6年同期最高位。“4·29”新政红利长尾效应，叠加高端住宅热销，推动刚需与改善型需求有序释放。

对于上海而言，核心区高端改善盘表现亦抢眼。中指研究院数据显示，1-7月，上海商品住宅销售金额TOP20项目合计销售823.8亿元。其中，澐启滨江以137.2亿元蝉联榜首，安澜上海（68.3亿元）、陆家嘴太古源·源邸（64.1亿元）分列二三位。

值得一提的是，位于徐汇滨江的安澜上海东区于7月31日推出100套大平层房源，房源套均总价2416万元-4197万元，项目开盘半小时即全部售罄，成交金额33.6亿元；位于浦东后滩的澐启滨江·湾屿则于7月29日开盘，该批次推出80套房源，认购阶段认购率达156%，同策研究院监测显示，项目开盘去化95%。

上海企业常务副总经理程宇指出，上海房地产市场在“沪七条”政策红利持续释放下平稳运行。新房市场受高温淡季与供应节奏影响，整体成交有所收窄，但核心地段高端改善项目热度不减。