马姆达尼继续强化租客利益 限制房东租房时查信用

继推动近百万户租金稳定公寓冻租后，纽约市长马姆达尼近日再将住房改革重点转向“租客组织化”。市府7月20日宣布启动“与租客对话”（Talk to Tenants）全市行动，同时发布首份《租屋剥削报告》（Rental Ripoff Report），提出23项改革措施，希望通过建立租客工会、加强执法及规范房东行为，改善纽约租屋市场长期存在的乱象。

根据市长办公室消息，新的“与租客对话”计划将由市府培训数百名志工，深入全市租屋大楼逐户拜访租客，协助居民了解自身权益，并鼓励他们成立租客协会（tenant associations）及租客工会（tenant unions），藉由集体行动与房东盟商，解决房屋修缮问题。

市府表示，许多租客因不了解法律或担心遭到报复，过去往往选择忍受恶劣居住环境，因此希望通过社区组织提高租客维权能力。

市府同时公布的《租屋剥削报告》则汇整今年稍早“租屋剥削听证会”（Rental Ripoff Hearings）搜集到的租客意见。多名租客在会上反映，居住大楼长期漏水、发霉、暖气不足、电梯失灵、鼠患及蟑螂问题严重，部分房东甚至拖延维修或利用资讯不透明误导租客。

针对上述问题，报告提出一系列改革措施，包括要求房源若使用人工智慧（AI）生成或修改图片，必须明确揭露；建立更完整的房东违规纪录资料库，方便租客查询；改善暖气投诉检查程序；以及加强对危险住宅违规行为的执法。

此外，市府还计划推动立法，禁止房东在租房时同时要求申请人提供信用调查和收入证明，迫使房东在两种筛选方式中二选一。此外，该提案还将信用调查本身的成本从租户转移到房东身上。

用马姆达尼的话说，“住房不应成为牟取暴利的工具，而应是一项基本权利”。他指出，纽约市将不仅追究恶劣房东的责任，也会支持守法经营的房东，打造更公平、透明的租屋市场。

左翼刊物“雅各宾”（Jacobin）分析认为，与过去主要依赖政府执法不同，马姆达尼政府此次更希望建立一套由租客自主参与的组织网络。通过市府动员、社区志工及租客工会，让租客能够集体与房东盟商，而非各自面对问题。

《纽约邮报》援引纽约市房地产业者的意见表示，限制信用查核及收入审查可能增加房东风险，甚至推高整体租屋成本；也有人担心，市府过度介入租赁市场，将削弱私人出租住宅的投资意愿。