庇护所行贿案外 朱三东地产版图背后中国资金

纽约酒店与房地产开发商朱三东（朱艳波，前译朱延柏，英文名Andy Zhu）因涉嫌向前市长亚当斯幕僚长卡隆（Frank V. Carone）行贿，以12万美元贿款换取一份价值682万美元的纽约市紧急移民庇护所合约而遭联邦起诉后，他的名字迅速成为纽约政坛与华人社区关注的焦点。

然而，随着更多公开资料、法庭文件及企业资讯浮现，朱三东过去二十多年在美国的房地产布局，也逐渐引发外界关注。相关资料显示，他所主导的多个大型开发案，背后涉及中国资金、跨境投资架构及结构性融资等运作模式，其商业版图与资金来源值得进一步检视。

据朱三东公司“纽约时代集团”（East Times Group）官网介绍（连结），他主导商业、仓储、综合用途及住宅等项目，累计开发面积超过500万平方英尺，已完成项目总价值逾30亿美元，项目遍及美国与中国。

该公司并将自己定位为“多元化投资与家族办公室平台”，业务涵盖私募股权、创业投资、结构性融资、跨境投资等策略性投资，并与机构合作伙伴、私人投资者及家族办公室共同运作投资项目。

这些企业简介看似抽象，但也引发一个值得探讨的问题：朱三东1992年、17岁时赴美，在短短三十年间，如何建立起横跨中美、总值逾30亿美元的开发版图？部分答案，或许可以从他过去十多年涉及的多起房地产交易与民事诉讼中找到线索。

案例一：三金集团购地案

2022年侨报网曾以〈朱三东先生“三金集团”成功收购长岛Brookville黄金地段〉为题报道（连结），称朱三东将打造结合别墅、高尔夫球场、网球场及大型休闲娱乐中心的开发案，并形容这是“纽约华人地产多年来最大规模的项目之一”。

报道中，朱三东被描写为“具备二十多年开发经验”的地产企业家，其团队与“纽约多家实力雄厚公司”合作，建立了合作共赢关系。

然而，长岛纳苏县一份2020年12月的民事诉讼文件（连结），却呈现另一幅图像。该案由朱三东担任原告，向卖方提出诉讼。由于新冠疫情期间美国限制中国旅客入境，原告表示真正的签约人无法来美完成过户，因此请求法院禁止卖方在此期间安排该物业结案。

这宗官司的输赢并非本文讨论重点，而是诉状中揭露、且双方均不争执的事实。诉状显示，朱三东本人并非实际购地公司，而是代表原告出面的“自然人”；真正参与交易的三个买家——Triple East Queens Tower LLC、29-12 LIC LLC及Triple Gold Development LLC——均“主要由居住在中国的中国国籍人士拥有”。

诉状并指出，依照购买协议（PSA），过户文件必须由中国投资者亲自赴美签署，但因疫情期间无法入境美国，过户程序被卡，朱三东本人无能为力。

值得注意的是，诉状第8段明确载明，被告知悉上述三家LLC“主要由居住于中国的中国国籍人士拥有”。这表示，连纽约的土地卖方都知道朱三东只是代表，真正的买家是中国投资者，交易的资金与决策权都在中国。这是双方共同承认的事实。

案例二：亚洲广场开发案

2015年，朱三东向华文媒体宣称（连结），时代地产、三星地产及北京天润置地集团共同斥资9,100万美元购入法拉盛前亚洲广场（Assi Plaza）地块，并计划再投资3.6亿美元，兴建占地66万平方英尺、结合住宅、酒店、商业及办公空间的大型综合开发案。

但这项计划很快陷入纠纷。2017年的诉讼中（连结），合作伙伴Hansen Realty代表三星地产指控朱三东“严重管理不善”，包含未经授权支出、未披露利益冲突从而产生虚假佣金、错误商业操作导致成本暴增，并质疑他“不具备”操作如此规模开发案的能力；朱则反控合作伙伴“缺乏美国开发经验”。

值得注意的是，朱三东在反诉中承认，他仅持有25%的管理合伙人权益，其余75%股权由合作投资方掌握；根据公司协议，重大决策须经其他大股东签字批准。此外，出售项目时的首付款，也是汇入由中国工商银行管理的托管账户。

案件最终于2021年底和解，双方律师共同发表声明表示：“如果Hansen当初能准确、充分了解事实，就不会提起诉讼。”

综合诉讼资料可见，朱三东在该大型房地产开发案中，主要扮演美国端管理、执行及对外沟通的角色，而资金来源及决策权则涉及中国投资人。

此外，资料服务公司PincusCo显示（连结），朱三东持有的长岛市公寓项目曾取得中国工商银行提供的贷款，包括2020年3月约1,300万美元，以及2025年12月约1,140万美元。

而中国国有银行的海外贷款通常具有明确特征：贷款对象多为中国企业或中国资金参与的项目；贷款需经中国境内的审批流程；银行也会确认最终受益人与中国资金具有实质关联。这些条件与朱三东公司宣称的“跨境投资”“家族办公室平台”“结构性融资”相互呼应，显示其美国房地产项目与中国资金之间，可能存在更紧密的合作与依存关系。

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