羊头湾游民所可负担住房争议再起

上周三（17日），羊头湾游民所争议开发案虽已遭市楼宇局（DOB）下达部分停工令，但社区投诉并未因此停止。据311投诉纪录，居民持续要求DOB正面回应项目是否涉及违反强制性包容性住房（MIH）规定，以及相关施工许可是否合法核发等问题。

事实上，MIH正是这起开发案最初争议的核心之一。居民长期质疑，项目最初以可负担住房名义推动，后来却改为游民收容所用途，形成所谓的“诱饵转换”（bait and switch）。因此社区持续追问，若土地属于MIH区域，项目的实际用途是否仍符合当初获批的规划条件，以及开发商是否履行了MIH所要求的可负担住房义务。

所谓MIH（Mandatory Inclusionary Housing），是纽约市于2016年实施的强制性包容性住房政策。凡位于特定重新划区土地上的住宅开发项目，必须提供一定比例的永久性可负担住房。为确保相关规定获得落实，DOB自2018年8月1日起要求（连结请点击这里），凡位于MIH区域内的新建建筑（NB）或一级重大改建（Alt-1）项目，在取得施工许可前，必须提交由HPD签发的许可通知书（Permit Notice）；在取得最终验收前，还必须提交由HPD签发的完工通知书（Completion Notice）。

DOB并于2021年5月进一步将相关要求纳入DOB NOW: Build电子申报系统（连结）。根据现行规定，只要房产资讯页面被标示为“MIH”，申请人便必须提交HPD许可通知书及完工通知书；若认为物业不属于MIH适用范围，则需另外提交豁免申请。（详见连结）

羊头湾居民的最新一轮投诉已将焦点指向MIH法规本身。在6月19日提交的投诉中，居民要求楼宇局明确说明该社区设施完工后的实际用途。若建筑作为符合MIH规定的可负担住房使用，则与原核准规划一致；但若最终作为游民收容所或过渡性住房，则可能与已批准规划及MIH要求不符。

居民同时质疑，既然楼宇局系统已将该地块标示为“MIH Area”，楼宇局是否已取得由（主管可负担住房的）纽约市住房保护与发展局（HPD）签发的许可通知书（Permit Notice）。根据楼宇局自2018年起实施的规定，位于MIH区域的新建建筑项目在核发施工许可前，“必须”取得HPD签发的许可通知书，完工前则须提交HPD完工通知书。

居民认为，若相关文件确实不存在，楼宇局仍核发施工许可，则可能涉及未依MIH规定完成法定审查程序，相关许可的合法性也将成为争议焦点。

随着居民提出的上诉案将于8月10日在纽约市标准与上诉委员会（BSA）举行公听会，MIH适用性、HPD文件是否齐备，以及项目最终用途是否与原批准规划一致，预料都将成为听证会的重要攻防焦点。