违反租稳并驱逐租客，2房东首遭起诉

纽约州检察长詹乐霞(Letitia James)16日宣布，办公室首次依据“事实租金稳定”(de facto rent stabilization)合规计划，提诉两名纽约市房东，指控他们未依法将布碌仑(布鲁克林)房屋登记为租金稳定单位，并涉嫌非法驱逐及骚扰租客。

纽约州检首依租稳合规计划起诉房东，指两人涉非法驱逐骚扰租客。(记者刘梓祁╱摄影)

州检此次起诉的两名房东分别为John Anderson及Claudette Henry。州检指出，两人所持有的布碌仑房产此前已经法院认定，属于“事实租金稳定”建筑，但房东仍未向纽约州住房与社区重建署(HCR)登记相关单位，也未向租客提供租金稳定租约。州检指，两名房东试图非法驱逐租客，并违反租客骚扰相关法律。

詹乐霞表示，租金稳定及租客保护法有助于确保纽约市劳工阶层负担住所；任何房东若无视法律、企图超收租金或非法驱逐租客，其办公室都将立即采取行动。

根据州检说明，“事实租金稳定”源自1974年“紧急租客保护法”(Emergency Tenant Protection Act)后形成的司法原则。通常，1974年以前建成、原本五户以下的建筑，若后来经合法或非法改建，导致单位数达六户或以上，便可能被纳入租金稳定范围。即使日后房东移除新增单位、使总户数降回六户以下，租金稳定性质仍然存在。

州检办公室表示，合规计划启动后，已向全市逾50名房东发信，这些房东所持有的建筑此前已被法院或HCR认定为事实租金稳定，但未依法登记。州检要求房东若无法证明建筑合法豁免，便须向HCR登记各单位的合法管制租金，向租客发出租金稳定租约，通知租客其权利，并向州检提交宣誓证明。目前，已有21名房东完成合规认证，使91个单位回归租金稳定，并阻止26宗驱逐。

州检指出，John Anderson持有布碌仑Dean街1075号(1075 Dean St.)，该建筑在2016年已被认定为事实租金稳定，但Anderson十年来未向所有租客提供租金稳定租约。州检并指控，Anderson曾派朋友在法庭上冒充自己，并在向市楼宇局(DOB)提交的申请中，对建筑租金稳定状态作出不实陈述。一名租客称，在她要求租金稳定租约后，Anderson以切断瓦斯、自来水及电力等方式骚扰、报复她。

另一名被告Claudette Henry则于2004年购入布碌仑Sackman街134号(134 Sackman St.)。州检表示，该建筑被认定受租金稳定法律涵盖后，Henry仍未向HCR登记，并持续试图非法驱逐租客。Henry在2025年公共倡议人办公室公布的“纽约市最差房东”名单中排名第八。州检办公室称，曾于2025年8月要求Henry立即遵守租金稳定法并向HCR登记，但Henry未回复最初通知，也未回应后续联络。

州检此次诉讼要求法院命令两名房东立即将相关建筑登记为租金稳定建筑，向租客提供租金稳定租约，并向所有遭超收租金的现有租金稳定租客返还差额及9%利息。州检同时寻求民事罚款，包括每名遭骚扰的合法住户2000元至1万元罚款，以及每个未向HCR登记的单位每月500元罚款等。

精华 FAQ

Q1：这次州检为何会首次起诉两名房东？

州检指出，两名房东所持布碌仑建筑已被法院认定属于事实租金稳定，但仍未依法向HCR登记，也未提供租金稳定租约，并涉嫌非法驱逐与骚扰租客，因此依法提告。

Q2：John Anderson被指控了哪些具体行为？

州检指Anderson持有的1075 Dean St.早被认定为事实租金稳定，但他十年未给租约，还疑似派人冒充自己出庭，并在申请文件中不实陈述租金稳定状态，甚至切断租客服务报复。

Q3：州检对两名房东要求哪些补救与处罚？

州检要求法院命令两人立即完成登记、发出租金稳定租约，返还超收租金及9%利息，并对每名遭骚扰住户处以2000至1万元罚款，另对未登记单位按月罚500元。