华社四大游民所建案 审批受阻、许可待审

近期，纽约市多个华人社区高度关注的游民收容所建案，相继被市楼宇局（DOB）行政暂停（on hold）或遭提出异议（objection）。虽然市政府持续推动游民收容设施建设，但多个争议项目遇阻，基本都卡在这两条法律红线之上：

第一类，是涉及纽约市都市规划委员会（City Planning Commission，CPC）的“旅馆特别许可证”问题；第二类，则是涉及纽约市环保局（DEP）的“雨水工程许可”问题。

目前，涉及雨水工程许可问题的有：布碌崙羊头湾U大道Coyle街2134号游民所，法拉盛“玉兰花园”，班森贺86街2501号游民所（同时也涉及CPC特别许可问题）。

涉及CPC特别许可问题的则有：曼哈顿华埠东百老汇91号游民所，史坦顿岛南滩空地Arthur Kills 4932号游民所，班森贺86街2501号。

一、羊头湾U大道

羊头湾U大道游民所争议，集中在相邻地块的拆除工程。居民指出：该地块依法应先取得雨水工程许可，但目前查无明确核发纪录。然而开发商仍继续推进拆除作业。

居民因此向纽约市标准与上诉委员会（BSA）提出上诉，主张：若相邻地块的拆除程序违法，则整个土地分割、拆除工程乃至主体建案，都可能在法律上“连带失效”。

案件已在2025年底获得BSA受理，目前在等待排期听证。

二、 法拉盛玉兰花园

相比羊头湾，法拉盛“玉兰花园”的情况更加敏感。该项目由亚平会与“城市资源研究所”（URI）共同开发，今年3月中旬落成剪彩。但今年1月底居民已向BSA投诉，项目在未取得DEP雨水工程许可的情况下推进施工，该投诉已获得受理，案件号为2026-02-A。

根据楼宇局（DOB）网站资料，玉兰花园的建案已于4月24日被标示为“暂停处理”（on hold），而原定6月21日到期的临时入住证（TCO）是否能顺利延期，仍有待观察。本报取得的文件显示，DOB已于4月30日致函BSA，指出因案件涉及是否违反环保局（DEP）雨水工程规定，已发出“撤销意向通知”（Notice of Intent to Revoke，NOI），并警告施工核准可能被撤销。

通知指出，开发前须先取得DEP许可，且在核发入住证（CO）前必须取得雨水维护许可；未遵守相关规定将导致现有许可面临撤销风险。

如果撤销成立，整个项目将无法取得最终入住证。对此，亚平会新任副执行长姚久安15日回应表示，项目“所有许可都已获批”，市府也未要求关闭，目前已有约28户过渡家庭入住，运作一切正常。她表示，亚平会已向楼宇局提交说明文件，但至今未获回复；而任何投诉都会启动BSA的标准程序性调查，并不代表案件本身有问题。

目前外界的关注在于：玉兰花园已有多户带着孩子的过渡家庭入住，虽然亚平会强调许可问题最终可获解决，但若最终CO出现变数，政府仍需面对如何安置已入住家庭的实际安排，后续处理也将考验标准上诉委员会（BSA）的裁量。

三、东百老汇91号

曼哈顿华埠东百老汇91号原属“临时性酒店”，依规定若作为游民收容用途，可豁免 CPC的旅馆特别许可。但开发商后来将一楼与地下室改作“医疗诊所”，且诊所由独立医疗单位营运，性质已与原本的临时酒店用途不同。

楼宇局文件显示，开发商曾要求豁免旅馆特别许可，理由是该建筑为既有酒店，仅变更部分楼层用途增设诊所，因此不需申请 CPC 特别许可。但DOB系统最终未予批准。

社区人士认为，这并非行政裁量问题，而是法律上缺乏豁免空间。尽管东百老汇91号的内部装修已完成，DOB仍未核发相关入住证甚至完工确认（sign off）。社区人士认为，若开发商无法取得CPC的特别许可，该案未来将极难合法推进。

四、史坦顿岛与86街

史坦顿岛与班森贺86街2501号的情况则较为类似。

依分区规定：若要豁免CPC旅馆特别许可，开发方必须已与游民服务局（DHS）签署“有效合约”。但两处项目提交的均为“准备合作”的意向信，并非正式合同，无法符合《纽约市分区条例》第32-153条所要求的豁免条件。

DOB纪录显示，史坦顿岛项目已有六费棠件被行政冻结，并于4月2日收到正式异议（objection）。班森贺86街项目的法律问题与此相同，居民已向BSA提出上诉，核心争议即在于开发商是否具备“有效合约”。

在2025年底针对86街居民分区挑战的裁决中，DOB也承认目前提交的DHS信函“并非书面协议”，但仍允许项目继续推进，只要求在核发TCO或CO前补交正式文件。然而，居民质疑DOB的做法违反自身规定，认为CPC旅馆特别许可依法只能“豁免”不能“延后”。

总体而言，相比CPC特别许可，雨水工程问题其实更难解。原因是CPC还有“豁免”空间，但雨水工程完全没有。法律明文规定：不论公共还是私人项目，都必须遵守。

目前，多数案件已进入BSA程序，相关争议仍在审理中。社区人士指出，这些项目被行政搁置，反映出在推动游民收容设施的同时，仍需依循既有的法律与程序；后续如何处理，将取决于主管机关与BSA的进一步判定。