地契被盗、房产被拍卖 一个真实案例的警示

近年来，纽约及全美多地频繁出现“房地产地契诈骗”（Deed Fraud）案件，受害者往往是长年在美辛苦打拼的移民家庭，尤其以老年人风险最高。

一位《大纪元》老年读者近日来电表示，他移民美国后多年努力工作，并于2023年与太太交满一栋两家庭房产的房贷，原以为从此得以安居生活了。然而，未料竟有人冒用其身份，在他毫不知情的情况下，以其房产作抵押向银行贷款14万美元。银行其后向他追讨债务，更严重的是，法院最终批准将房屋拍卖，令他面临失去住所的困境。

该读者表示，目前不仅银行账户被冻结，生活陷入困难，房屋内的租客也拒绝搬离且长期欠租。由于年事已高，已无力工作，家庭开支仅能依靠女儿外出工作维持。直到事后查阅相关文件，他才惊觉自己的房产地契遭人非法操作、盗用或更改。

目前，该名长者已聘请律师跟进案件，惟因涉及刑事调查，具体案情不便对外透露。本报根据纽约市政府提供的防诈提示，整理出相关防范建议，提醒读者提高警觉，避免成为下一个受害者。

什么是“地契诈骗”？

根据纽约市政府说明：当犯罪分子在未经屋主知情或同意的情况下，登记虚假的房产契约、抵押或留置权，即构成“契约欺诈”。

常见手法包括：伪造签名，转移房产所有权；冒名贷款，以房产作抵押；诱骗签字，让屋主在不知情下转让产权。

受害高风险人群包括：老年人、移民家庭（对美国房产登记制度不熟悉）、长期未关注房产记录者、房屋空置或涉及继承未办理者。

如何防范地契诈骗？

纽约市政府建议，每位屋主至少做好以下两件关键措施：第一，定期检查房产记录，每年至少一次，透过市财政局的ACRIS（城市自动登记资讯，全称Automated City Register Information System）系统查询，检视是否有人为您的财产提交了契约登记，或者被设定抵押贷款。

第二，注册“文件变更通知系统”（Recorded Document Notification Program）。一旦有人对你的房产进行过户、抵押、法律文件登记，系统会自动通知你或你指定的家人。

其它重要防范措施还包括：确保政府部门持有正确邮寄地址；若停止收到地税、水费账单，或者水电费突然增加，要立即查询财政局网站，或拨打311；房屋空置时要定期巡查；外出时避免邮件堆积；设立遗嘱，明确产权继承；产权变更时务必更新地契；考虑购买产权保险；涉及房产决策时，一定咨询独立律师。

一旦怀疑受骗 应立即行动

时间非常关键，越早处理越有机会挽回。请立即向执法部门提出投诉，可以向警长办公室报案（718-707-2100），联络所在地区检察官办公室，调取房产记录副本（ACRIS或县书记员），寻求律师协助。

如果您没有自己的律师，HOPP（房主保护计划，全称Homeowner Protection Program）网络有律师提供免费咨询和法律援助，可致电855-466-3456询问。

如正面临驱逐，可向法庭申请暂停90天驱逐，争取时间打官司维权。