安省新房HST退税政策难产

据《环球邮报》4 月 29 日报道，安省宣布对新建住宅销售实行销售税退税已逾一个月，业界专家呼吁联邦与省级立法者尽快将政策落地，让购房价格实质下降。

根据 3 月 25 日的公告，自 2026 年 4 月 1 日后在安省焙买新屋，可享受 13% 的统一销售税（HST）退税，部分房屋最高可减免 $130,000。但目前联邦和安省政府均未通过配套立法，令业内人士无法向买家明确说明未来或可获得的优惠。

2023 年 12 月，多伦多西区 Bloor 和 Dufferin 街交界处，一处在建公寓及综合开发项目。图源：Cole Burston/《环球邮报》

Baker Real Estate Inc. 总裁 Harley Nakelsky 表示：“不同开发商各有做法。大多数会告诉买家：‘这是你的购房价，你有权享受 HST 退税，但具体怎么操作我们也不清楚，只能自己去申请，祝你好运。’”

他补充，部分开发商则直接以减去预期退税后的价格挂牌，比如原价 $100 万的房屋如今标价 $87 万。但销售协议中注明，如退税最终无法落实，买家需补足这 $13 万。还有少数开发商选择观望，至少在法规明朗前不做任何调整。

部分困惑源于当前多数开发商处理现行（额度较小）销售税退税的方式。例如，安省一直对价格不超过 $450,000 的新屋提供 HST 免税，买家通常能省约 $24,000。

CRA：退税得等法律生效后自行申请

Robins Appleby LLP 商业地产及开发团队负责人、律师 Leor Margulies 介绍，过去新房定价通常已包含 HST，销售协议中会有买家将退税权利转让给开发商的条款，开发商再以此抵扣成交价。但加拿大税务局（CRA）近期的公告显示，这一做法今后或不再可行。

Margulies 称：“问题在于，CRA 指出，如果你买的房子符合资格，并在立法生效前完成交割，就不能有条件地将退税权转让。只能等法律生效后再自行申请。”

这一变化始于 2025 年底，源于联邦首次购房者税收抵免（First-Time Home Buyer tax credit），该政策为 $100 万以内购房返还 5%（$150 万以下返还较低比例）。该退税于 2025 年 3 月 20 日公布，但直到 2026 年 3 月 13 日才正式生效，开发商希望本次 HST 退税不要同样拖延。

目前，开发商尚不确定含有退税转让条款的销售协议未来是否被 CRA 接受。Margulies 表示，许多开发商已在协议中添加可推迟成交的条款，以待法规明朗。

Building Industry and Land Development Association 高级副总裁 Justin Sherwood 称，行业和政府都在努力完善新退税系统，但实施细节公布近 50 天依然未定。“这些细节我们还没有，但大家都在推进。”

在此期间，市场普遍预期优惠将至，已影响买家心态。

Sherwood 说：“我们调查了会员单位，4 月前 15 天的销量比前三个月都多。”

CRA 一直要求将新房作出租用途的投资者，直接向税局申请退税，开发商不能代为办理。目前该流程普遍存在数月延迟。Sherwood 警告，金额大幅增加后，买家的退税申请将被更加严格审查。“如果说以往 $24,000 就让政府盯得很紧，那 $13 万就更不用说了。”

Nakelsky 指出，等待规则明朗可能是正确选择，但许多买家以为可以立刻享受退税。而在是否标明含退税价的问题上，他坦言：“价格更低的那一档总是更吸引人。”