二手房流动性枯竭 分析：中国人口“不够”

近年来，中国房地产市场持续深度下行。二手房挂牌量创历史新高，而近几年来中国人口数量逐年暴减。分析认为，房子卖不动最关键的因素是“人不够了”。

二手房挂牌量创历史新高 人口却暴减

2026年二手房市场流动性“枯竭”，房东变现需求遭遇严峻挑战。中指研究院数据显示，今年1月份全国二手房挂牌量突破了850万套，创下历史新高。全国重点城市二手房平均成交周期已达187天，远超2019年之前的1-2个月。部分三四线城市去库存周期更是超过30个月，创下历史峰值。大量房源“有价无市”。

二手房卖不动，人口因素被视为影响房地产需求的关键变量。

1月19日，中共国家统计局公布人口数据：2025年末全国人口比上年末减少339万人。全年人口自然增长率为-2.41‰。已连续四年负增长。

近日，财经博主“财商在线”发文表示，人口是最关键的、真正决定房子命运的因素，但是目前人口数量发生了更根本的变化：人不够了。更关键的是，20岁到45岁这群买房的主力军，每年都大规模减少。以前是大家抢着进城安家，现在是很多城市留不住年轻人。城镇化率接近70%了，新增进城人口对住房需求的拉动作用逐步减弱。

二手房的流动性几乎枯竭

“财商在线”的文章表示，“市场预期彻底变了。买家心里想的是：房价都在跌，我急什么？今天降10万，说不定明天还能降10万。大家都在观望，等着抄所谓的底。而卖家，尤其是那些在2016到2021年房价高点入手的房东，心里更憋屈，不肯割肉卖房。于是，市场就僵住了。这种越没人买，价格越跌，价格越跌，越没人买的负向循环，让二手房的流动性几乎枯竭。”

值得注意的是，2026年大陆楼市出现微妙的变化：挂牌量在持续下降。截至2月，核心6城二手房挂牌量约129万套，已连续4个月回落。上海的案例尤为典型：安居客数据显示，上海二手房挂牌量从2025年4月约12万套的高点，一路降至2026年1月的8.9万套，9个月累计降幅达26%。

博主“厉羽萱”的文章表示，“这背后的逻辑是卖房人心态的集体转变。过去几年，很多业主为了快速套现，不得不一次次降价，利润空间被挤压殆尽。如今，当价格跌到接近甚至低于买入成本时，‘割肉’的意愿自然大幅减弱。”

文章认为，大多数二三线城市，人口持续外流、产业支撑不足，房价即便已经跌了30%，依然无人问津。楼市的规律从未改变：涨的时候，一线带二线、二线带三四线，像多米诺骨牌一样传导；跌的时候，链条是反过来的——三四线先崩，然后二线松动，最后一线才感受到寒意。

分析：房东的煎熬才开始

“财商在线”的文章认为，那些房东愿意“骨折价”急售的房源，房龄、地段可能有硬伤，价格降到比市场价低30%以上，才可能吸引来“抄底”的买家。而那些房龄老、地段偏、有贷款、户型差的房子，基本就陷入了“挂牌无人问，降价没人要”的绝境。二手房市场的游戏规则，已经彻底改变了。所以房东的煎熬才刚开始。

雪上加霜的是，一些地方政府为了消化存量房，直接下场收购二手房，用来做保障房或租赁房。但政府的收购价，往往远低于市场价。这无形中又给整个区域的二手房价格，树立了一个更低的参考坐标，让个人房东的房子更难卖。在这种四面楚歌的围剿下，什么样的二手房还能卖得动？