全国房地产尚在调整期，东北部分城市开始出现“小阳春”的曙光。

最新公布的70个大中城市房价数据显示，2月新房价格环比上涨城市有10个、持平城市7个，较上月明显增加。

在这之中，沈阳、大连、长春、哈尔滨这四座东北核心城市，新房价格全部止跌。除了哈尔滨较上月持平外，其中三城已出现环比上涨。



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在本轮调整周期中，大连是东北地区较早止跌回暖的城市之一。去年春季就出现新房价格环比上涨的情况，一度与上海成为当月环比涨幅最高的城市。

房价变化，往往只是结果。

“楼市回暖”之外的东北，可能已经跟我们印象里的不一样。



回来的，不只是房价



过去十年，东北最为人熟知的话题，是人口的持续流出。2015年—2024年的十年间，东北三省人口缩减超1100万人。

到了现在，这一趋势出现细微的松动。

根据统计数据，2025年辽宁省省际常住人口净流入4.5万人。这是继2023年辽宁扭转连续11年人口省际净流出局面后，再次实现人口净流入。

2023年，吉林、辽宁曾时隔多年出现人口回流，人口净流入分别达到4.3万人、8.6万人。这在当时被视作东北人口回流的重要标志。

但在次年，人口机械增长再次转负，分别净流出10.8万人、4.9万人。此次能够再度扭转人口流出的态势，显得尤为重要。

在人口统计学中，跨区域流动被称为“机械增长”。对于区域经济而言，这往往意味着，谁能吸引人，谁就有增长的可能。

历经多年沉寂后，东北重新具备这种能力。

这种变化并非单一因素推动。

一方面，过去长期存在的东南沿海虹吸效应正在减弱。当高房价、高成本成为一线城市的常态，一部分人口开始重新计算生活与发展的性价比。

另一方面，得益于东北自身的调整。

2023年底，哈尔滨凭借“讨好型市格”成为网红城市，流量加持下旅游市场一片火热。冰雪旅游走红，外地游客涌入叠加较低的购房门槛，短期内吸引了部分外地游客前来购房。

据哈尔滨住建局数据，2023年12月至2024年1月，非哈市人员在哈购房共4650套，同比增长94%。



哈尔滨冰雪经济兴起 图源：图虫创意

再以辽宁为例，当地正推进以装备制造、新材料、新能源、生物医药为核心的产业体系建设，并发布重点产业集群人才需求目录，试图用更明确的产业方向重新组织经济结构。

同时，在政策层面强化留人逻辑，从教育资源配置到人才环境优化，试图构建一个能够“留下人”的城市生态。

于是，一个新的流动方向开始出现。不仅是人往外走，也开始有人“往回走”。

不过这种回流不能代表人口趋势的全部。人口的另一面是自然增长。从总量来看，东北三省的总人口仍在收缩。

2021年，哈尔滨总人口跌破千万，东北再无千万人口城市。

2023年辽宁出生人口17万人，死亡人口40.6万人，2024年这一趋势依旧延续；

黑龙江自2023年起不再在统计公报中公布出生人口、死亡人口数据和人口自然增长率等指标，但根据《中国统计年鉴2024》显示，2023年中国各省份人口数据中，黑龙江的出生率和自然增长率均在31个省份中垫底，死亡率则在31个省份中最高。

尽管无法立即扭转总量收缩，但人口流动开始出现方向的改变，本身就已经具有意义。



在破局与修复间找平衡



人口流动的背后，始终是产业。

简单来说，产业的发展带来就业岗位的增加，才能吸引或留下更多的人。

从近三年东北三省的经济增长来看，黑龙江虽然连续三年增速不及全国平均，但是同比增速整体稳健上升；吉林2023年增速超过全国平均1.1个百分点，此后两年略有波折，但整体还是处于全国平均线上。



东北三省近三年GDP增速 数据来源：各省统计局

另一个变化来自于核心城市。

2025年，大连实现地区生产总值10002.1亿元，成为东北首个GDP突破万亿的城市。尽管首个万亿城市来得比预料中更晚一些，但重新出现“领跑城市”，这一点对于东北来说也尤为关键。

支撑这一增长的，依然是工业。

数据显示，大连石化工业增加值同比增长8.9%，装备制造业增长15.4%，其中铁路船舶行业增长57.5%，汽车行业增长19.5%；高技术制造业增长13.9%，计算机及办公设备制造业、医药制造业均实现较快增长。

这意味着，东北的复苏路径更多建立在制造业实力的“再升级”。

从2026年地方两会中也能看出，东北地区更多仍在破局与修复之间寻找平衡。

中信建投证券研究认为，辽宁、吉林、黑龙江的首要任务多与扩大内需、实体经济振兴或供需结构优化相关，同时将新质生产力与粮食安全纳入重要位置。

黑龙江在前三项任务中明确提出夯实粮食安全根基，吉林强调构建特色现代化产业体系，辽宁强化工业化方向与科技效能提升。

东北地区的任务排序呈现出“内需托底—产业升级—特色资源强化”的路径特征，体现出在传统产业基础上进行结构再造的战略思路。

某种程度上，这是一条更慢，但也更稳的路径。



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但结构性问题依然存在。

依旧以大连为例，当前大连石化产业占工业总产值比重仍超过40%，传统产业依然是绝对支柱。

这意味着，东北经济的上限，很大程度上仍取决于能否完成真正的产业转型，而不仅仅是周期性复苏。

另一层面，服务业是能吸纳更多就业岗位的行业。

2025年，黑龙江、吉林、辽宁的第三产业占比分别为56.4%、57.3%、58.4%，对比全国57.7%的均值差距不大，但与就业大省相比仍有较广阔的增长空间。



房价“钝感力”背后



回到房价来说，理解东北房价的变化，离不开一个前提：东北的房地产市场，在很长时间里都与全国大多数地区不同。

此前，在一些沿海经济发达地区或超一线城市里，房地产长期具有较强的金融属性与投资属性。

而在东北，虽然在房价上行期也有“炒房”现象的存在，但房子的核心功能更接近于消费品，用以满足居住、教育、改善需求。

以大连为例，2025年商品住宅成交均价约为15154元/平方米，同比上涨4%。

从结构来看，100万至150万元总价段仍为市场主力，同时100—120平方米、140—160平方米面积段占比提升明显，而300万—400万元改善型产品需求也有所增长。

这背后是典型的居住升级逻辑，即房屋的刚需和改善需求。这种市场结构叠加较低的金融杠杆，使得东北楼市在全国房地产调整周期中呈现一种“钝感力”。

综合来看，东北房价的“回暖”，更像是一种结果，而非起点。

它的背后是人口流动方向的微调，是产业结构的稳步修复，也是城市成本优势重新被看见后的反馈。

但更深层的问题仍然存在。

在人口增长放缓、新房库存压力较大的情况下，叠加全国房地产发展新模式的背景，东北房地产市场仍以居住属性为主。

正因如此，这一轮变化的意义，反而不在房地产本身。

多少人愿意回来，多少人愿意留下，这或许仍是东北最深刻的问题。