多伦多住房成本下降，主因揭秘

随着加拿大联邦自由党政府收紧移民政策，一种越来越流行的说法正在本地社交媒体上扩散：临时居民和新移民减少，正在令多伦多等大城市的住房成本下降，租金因此回落。然而，本国住房专家和数据提醒，事情远没有这么简单，移民减少只是住房成本下降的一个次要因素，并非主要原因。如果过于强调这一点，难免在社会中酝酿反移民情绪，而这将有碍于本国经济发展。

图片来源：51记者摄

早在2024年10月，在公众对移民政策支持度下滑的背景下，时任总理小特鲁多和当时的移民部长马克米勒（Marc Miller）宣布收紧移民政策，未来三年永久居民接收规模将削减20%，并将住房压力作为核心理由之一。

卡尼当政后，延续了小特鲁多的政策，继续收紧移民。然后人们便看到，多伦多等大城市房地产“降温”，租金因此回落，也让自由党先前所谓“削减移民便能降低住房成本”的说法显得颇具吸引力。

可是本国的住房专家和数据提醒，事情远没有这么简单。

租金确实在降，但原因不止移民

根据最新的全国租金报告，今年1月，多伦多平均挂牌租金降至每月2504元，同比下降4.5%，为四年来最低水平。与此同时，加拿大统计局的数据显示，2025年第三季度加拿大人口减少了76,068人，创下有记录以来最大季度降幅。

人口回落的一个重要原因，是联邦政府自2024年起对国际学生数量设定上限，导致安省斑校入学人数下降。今年的联邦预算还计划继续限制新的国际学生签证，目标为15万份。这些变化，客观上减轻了部分城市的租赁需求压力。

然而，多位经济学家指出，不能将租金下跌简单等同于移民削减的“直接成果”。

“你无法把复杂的经济现象归因于单一因素”，多伦多都市大学教授兼多元化研究所学术主任库基尔女士（Wendy Cukier）表示。

真正的变量：供应正在上来

在需求端之外，供给端的变化尤为关键。多伦多地区正经历半个世纪以来最强劲的租赁住房建设潮。市场研究机构的报告显示，截至去年9月底，大多伦多及汉密尔顿地区有近2.5万套出租单位在建，其中相当一部分是在近一年内开工。

公寓市场遇冷，也推动了结构性转变。随着公寓销量和价格下滑，越来越多原本计划建设公寓的项目转向“专用出租住房”，涉及单位超过2.7万套；与此同时，大量已建成的公寓也被投资者投放到租赁市场。

经济学家普遍认为，正是这些新增供给，才是租金回落的关键推手。移民政策减少了需求压力，但如果没有供给同步增加，效果很难持续。

“移民削减带来的只是暂时缓解，而不是长期解决方案，”皇银（RBC）经济学家巴塔利亚说，“长期决定价格的，仍然是供给与需求之间的关系。”

人口流动，也在悄然改变需求

除了国际移民，加拿大境内的人口流动同样在重塑租赁市场。随着生活成本高企，越来越多多伦多居民选择搬往安省其他城市，甚至迁往东部省份或阿尔伯塔省。数据显示，在一年时间内，多伦多大都市区向安省其他地区净流出近6.5万人。

同时，劳动力市场走弱，也促使部分居民回到父母家中，或选择合租，以降低住房支出。这些变化，都在压低核心城市的租赁需求。

一份联邦移民部门发布的研究报告显示，在2006年至2021年间，新移民仅解释了房价和租金平均涨幅中的约11%。该报告明确指出，移民与住房价格之间的关系因地区和时间而异，移民并不是决定性因素。

前文提到的多伦多都市大学教授兼多元化研究所学术主任库基尔女士表示，住房成本下降并非完全归功于“限制移民”。真正被忽视的，是长期存在的住房供给不足。她说，“推高价格的力量有很多，而现在拉低价格的过程，同样来自多种因素的叠加。”

她还警告，过度强调移民对住房的影响，容易简化问题，甚至助长错误信息和反移民情绪。从长远看，移民是推动加拿大经济的重要力量。