中国富商投资奥克兰地产“崩盘”

最近，新西兰法院的一起判决，引发了华人朋友的广泛关注：一对中国夫妻准备在奥克兰投资房产，由于相关法律限制，他们和一位新西兰本地华人中介朋友合作开发房产——一方实际出资，一方为名义上的管理人。

之后因为种种纠纷，合作伙伴关系破裂，投资项目也走向崩盘。

根据奥克兰高等法院公布判决，认定项目相关方存在伪造文件、虚构合同及挪用公司资金等行为，并下令巨额偿付。

这起纠纷涉及一对中国夫妻，和一对新西兰华人夫妻。

在新西兰投资上千万纽币房地产由本地中介朋友代持公司这起案件涉及奥克兰南区Flat Bush一块约2.96万平方米土地引发的商业纠纷。

根据裁决文件，中国籍商人Liu Fujun（下称刘先生）与妻子Zheng Yinji（下称郑女士）为这个开发项目的主要资金来源，计划开发位于Flat Bush的Murphy’s Rd一处住宅与商业混合项目，总地价约1900万纽币。

据悉，刘先生和郑女士是富有的商人，有海外房地产开发经验。

2018年末，当他们打算在奥克兰开发这块地时，由于海外投资法限制外国人持有新西兰的住宅用地，他们的朋友——拥有新西兰公民身份的地产经纪人Fan Ping（下称范女士）出现了。

示意图。图源悉尼系列旅游局

他们制定了一个并不复杂的计划，范女士出面担任新成立的公司Jun Yue Investments Ltd的唯一董事和控股股东，该公司负责这个项目的开发。

从表面上看，范女士是新公司的大股东，持股76%，郑女士持其余股份，但双方实际口头约定持股比例为80：10：10（刘与郑占多数），范女士不出资，她的作用在于规避海外投资法的审查，但享受10%权益，预计项目完成后可获300万纽币以上收益。

这块Flat Bush地的总价为1900万纽币。郑先生直接向公司注入了其中的456万纽币。土地的卖家同意以卖方按揭（vendor mortgage）方式保留760万纽币价款，即买方无需在交割时支付这部分现金，而改为向卖方负债并以土地作抵押。刘先生后来通过第三方向范女士提供了另外760万纽币，用于完成交易。

这宗交易于2019年2月完成，并将住宅部分分割为37块出售；商业开发随后启动但进展有限。

矛盾爆发：资金流向与控制权争议

纠纷始于2022年8月。刘与郑指控范女士将自己排除在公司之外，将59.3万纽币转给她丈夫杨先生作为“项目管理费”，相当于挪用公司资金。

当月晚些时候，范女士将公司超过200万纽币的资金转入了自己的个人银行账户——她后来在法庭上为此道歉，并称之为“极其严重的错误”。

范女士道歉是因为她之前向Peter Andrew法官提供了不实证词，谎称自己从未从公司提取饼任何资金。

“对于向法庭提供不实证词，我深感歉意，毫无保留。”她在2025年7月的庭审开庭陈述中说道，“没有任何借口……我对我的虚假陈述以及由此给法庭带来的不尊重深感遗憾。”

“我当时的失败源于恐惧，而非欺骗的意图……当时并非正常的商业环境，公司当时正承受巨大压力。”范女士说道。

“我的动机是保住鲍司，而非牟利。这其中就包括支付给我丈夫的部分款项59.3万纽币，这笔款项基于他此前已存在且合法的项目管理合同。”

2022年9月，Jun Yue Investments（该公司）签订三份买卖协议，拟收购位于奥克兰Pōkeno Great South Rd、尚未完成分割的地产项目。

根据判决书，卖方Godzilla Construction Ltd是一家与范女士有关联的公司（公开信息显示，这家公司已于2025年3月7日进入清算程序）。这笔114万纽币的购房款中，60万纽币已作为定金预付。

上述地产收购很快成为争议的一部分。刘先生与郑女士指控范女士以高于市场价购入相关物业，导致公司蒙受损失，并称她将公司原有150万纽币贷款再融资至200万纽币，且利率更高。

示意图。

几天后，这对夫妇对范女士及其公司提起诉讼。当年12月，法院颁布了临时禁令、冻结令及其他相关命令，禁止在未经刘和郑同意处置该公司的资产和资金。

2023年7月，Jun Yue Investments被指定临时接管人。一个月后发布的第一份报告指出，该公司现金不足，且无固定收入来源偿还债务。

同年12月，该公司被清算。清算人随后以1090万纽币的价格出售了位于Flat Bush的商业用地。

双方各执一词，出资方获法官支持

刘和郑追究该公司的责任，声称其拖欠超过940万纽币的所谓股东贷款。他们还要求范女士及其丈夫向该公司偿还超过180万纽币。

他们的诉求包括：

范女士汇给其丈夫的59.3万纽币，称这笔款项是通过伪造合同和发票掩盖；

公司在Godzilla和Pōkeno地产项目中损失的58.2万纽币；

浪费的建筑成本20万纽币；

范女士挪用公司资金支付其律师费的10.35万纽币；

利息10.7万纽币；

以及范女士挪用公司现金用于个人开支的2.2万纽币。

Andrew法官在判决书中表示，郑先生及其妻子刘女士总体上是可靠且可信的证人，对范女士及其丈夫的证词则持不同看法。

“我承认他们在庭审中没有律师代理，”他说道，“但这并不能成为他们不提供真实证词的理由或借口。”

图源新西兰司法部门

这位法官指出，范女士非但没有反驳针对她的指控，反而迅速对她的商业伙伴提出了一系列严重且广泛的指控。

这其中包括范女士就洗钱问题向新西兰移民局、中国税务机关和ANZ银行提出的投诉。她举报刘先生和郑女士驾驶的车辆为被盗车辆，并委托车辆回收公司扣押了一辆丰田面包车和一辆宝马SUV。

同时，范女士自称是Jun Yue Investments公司的真正所有者。

Andrew法官表示，这种说法“缺乏说服力且难以置信”，因为她没有向该公司提供任何资金。

法官还发现，范女士存在伪造和事后制作文件的行为，包括提交给银行的多费棠件以及发票。

这位法官表示，范女士还故意违反了法庭命令。她没有披露公司所借的贷款，后来她承认这是故意的，因为她担心贷款会被取消。

范女士的丈夫杨先生也被认定为“不诚实且不可靠”。

法官说，很明显，他的证词摘要是由他的妻子准备的。当被问及此事时，他记不清关键细节。有一次，他回答说：“就像我记不清昨天吃了什么一样。”

杨先生作为项目经理的角色被认定为“夸大”。

Andrew法官说：“我认定项目管理协议是虚构的，范事后伪造了发票和收据。”

“这些都不是真实的文件。”他说。

法官裁定：返还超1000万纽币

法官总结说，范女士和她的丈夫因为没有收到10%的佣金而感到委屈，并且需要钱来支付诉讼费用。他认定他们挪用了59.3万纽币。

他还补充说，范女士作为董事，显然违反了其诚信行事、维护公司最佳利益的职责。

法官认定：

范女士收购Pōkeno地产的决定欠妥，损害了公司利益；

范女士在建筑成本上浪费资金；

她挪用公司资金用于个人法律辩护；

并以苛刻的条件进行贷款再融资。

法官还指出，范女士挪用公司资金前往Waiheke岛进行私人旅行，并产生了其他个人开支，总计超过22,000纽币。

最终法官裁决，Jun Yue Investments公司向刘先生和郑女士支付超过940万纽币的赔偿金。范女士也被责令向该公司返还超过180万纽币。

范女士及其丈夫的所有反诉均被驳回。目前二人正在上诉。

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