房产投资vs股票投资

先说结论：

房产投资如果有大额低apr 贷款，完胜sp500。

再说分析：

基本上在加州，如果你能达到7%以下的贷款，都可以放心买。

加州几个metro地区的过去三十年平均升值6.5% 有高有低。

所以如果首付2成，那么你的实际cost of capital只有7% 0.8=5.6%

那么假设你有1.5%的维修费用 房产税等等。你的成本就是7.1%

加州有prop13 所以长期持有房产大概30年可以每年税务benefit 1.77%。

所以考虑税务优势。你的总成本是5.3%房价一年。但是你的收益是6.5%-5.3%=1.2%。你的初期downpay是20%。所以你的实际回报是1.2%/0.2=6%. 如果有出租4%年收入，你就可以获得差不多5.2%/0.2=26%一年的回报的免税收入。

所以如果你能拿到好的rate，你把剩余的80%钱投入股市，得到差不多13%年回报，外加这26%的20% downpay的收益。加权平均分分钟double 你股市的收益。

股票投资反过来也是。

如果没有margin，那么spx一年仅13%左右。其实是弱于房产投资的。

但是这个有两个假设，第一年增长6.5%的房价，第二4%的租房收入。

任何一个减项都会大大降低房产投入的收益。

就需要自己细算了。

我自己觉得，加州这种地方，还是主要靠增值。不是靠出租房租金。还有就是贷款利率真的不能忍。一旦过7%，就很难beat spx。