美11月房市供给仍受限 预计明年销售显著升温

最新的11月房屋销售数据显示，美国待售房屋库存出现回落，卖方撤案比例上升，推升了房价。专家预测，在二手房市历程三年停滞之后，明年销量预计增长约14%；新房销量增长5%；房屋价格也将上升4%。

整体市场仍受限于供给紧缩

根据美国房地产经纪人协会（NAR）周五（12月19日）公布的数据，11月二手房销售量比10月仅增长0.5%，年化销量为413万套，比去年同期下降1%。由于该数据基于成交量，因此反映的是9月和10月可能签的合同，当时房贷利率一度小幅下降，但随后就维持在相对狭窄的波动空间。

市场暴给方面，今年大部分时间待售房屋库存持续增长，但在11月出现下滑。据该协会称，截至11月底，待售房屋数量为143万套，比10月份下降5.9%，但比去年同期增加了7.5%。以目前的销售速度计算，这相当于4.2个月的供应量。通常六个月的供应量被视为买卖双方供需平衡。

NAR首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）在一份声明中指出，房屋库存的增长开始停滞。“由于不良资产销售处于历史低点，而房屋价值却处于历史高位，房主们并不急于在冬季挂牌出售房产。”

此外，房市还出现了卖方比往年更高比例撤案的情况。通常房主在冬季来临前，会把未售出的房子撤出市场，但今年这一趋势更明显。

供给紧缩持续推升了房价。11月房屋成交中位价为409,200美元，比去年同期上涨了1.2%，创下11月成交价历史新高。NAR指出，中位价易受成交结构的影响，目前高端房产的销售远好于低端房产。售价在10万至25万美元的房屋销量比去年同期下降近8%，而售价超过100万美元的住宅则比去年同期增长了1.4%。

云表示：“薪资增长速度超过了房价涨幅，这提高了住房的可负担性。但如果住房供应跟不上需求，未来住房可负担性可能会受到影响。”

市场流动性方面，房子在市场上停留的时间更长，从去年11月的32天延长至36天。首次购房者占销售量的30%，与去年同期持平，但低于历史平均水平，即40%。投资者重返市场，占交易量的18%，高于去年11月的13%。

房贷利率的现实

另一方面，NAR的最新报告预测，明年房地产市场前景光明。（参见报道《业界预测：2026美成屋销量增14% 房价涨4%》）

云表示，2026年的住房热点地区“具备以下特点：强劲的需求潜力、预计可负担性的提高，以及最关键的一点，住房存量与重返市场的购房者的预算相匹配”。

全国演讲家暨房地产教练布莱恩‧布菲尼（Brian Buffini）向英文大纪元表示，他认同NAR对2026年的预测，但补充说，买家在房贷利率方面需要更务实。

他表示：“利率绝不会再回到疫情期间的3%至4%水平，那时是人为制造的市场。若利率维持在6%左右或更低，我认为明年传统春季房市将重现。”

若利率实际跌破6%，布菲尼预估全美约10%的租客将转为积极购屋者。

他同时指出其它可能平衡市场的因素，包括修订资本利得税法规及限制企业投资者持有房产数量。

现行法规允许单身卖家免税获利上限为25万美元，已婚卖家则为50万美元。但布菲尼指出，由于全美多地房价已翻倍甚至翻三倍，卖家出售房产获利仍需缴纳可观税金。

根据国会两党共同提出的《增加房屋供应法案》，提议将销售收益税豁免额提高至单身卖家50万美元、已婚卖家100万美元。“加盅梯主面临全美最高昂的住房成本，而迫在眉睫的资本利得税正导致众多屋主不愿将房产挂牌出售。”布菲尼表示。

布菲尼援引NAR数据指出，美国房屋卖方年龄中位数为64岁，多数长者决定售屋是为了缩减居住空间或迁居至家人附近。“年长者常希望与子女孙辈同住”，他解释道，“许多情况下，他们会共同投资多代同堂住宅，例如双户住宅。”

布菲尼认同NAR的关于许多先前房价大幅上涨的都会区现在房价正趋于平缓的说法。“人们在追寻可负担性时，开始发掘不同城市。”他表示。

（本文参考了CNBC和英文大纪元的报道）