中共放宽外资购房限制专家：难挽楼市颓势-墙外头条

中共当局近日放宽外资购房限制，称要通过“精准滴灌”吸引资金流入房地产市场。然而，专家指出，在外资信心不足和房价持续下跌的背景下，此举难以有效扭转楼市颓势，实际效果或较为有限。

放宽外资购房限制刺激低迷的房地产市场

中共外汇管理局近日发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，旨在为境外个人和企业在华购房提供更多便利。

针对境外个人：过去，境外购房者需先取得购房备案证明才能结汇，但开发商常要求先行支付首付款。新规允许符合购房资格的境外个人凭购房合同直接在银行办理结汇支付，事后补交备案证明。

对于外资企业：新规取消了资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅的限制。这意味着，外资企业可以使用外汇资金购买办公楼、员工宿舍等经营性房产，甚至进行商业地产投资。这一调整被视为盘活存量房产，尤其是商业地产的重要举措。

中共外汇管理局副局长李斌表示，此次调整是为了适应房地产市场的新形势，并非“大水漫灌”，而是希望助力市场稳健发展。

不过，值得注意的是，境外个人和企业的购房资格和限购政策并未改变，仍需遵守各地政府的规定。

面对这一政策调整，中国问题专家王赫对大纪元表示，新政策对境外个人购房的影响有限，因为它只是简化了支付流程，并没有放宽限购。

王赫分析道，“该政策的实质性放宽主要体现在企业购房上，这可能是为了缓解商业地产面临的困境，比如北京、上海等地高企的空置率，希望能借此注入活水。”

王赫还指出，当局在住宅地产方面对外资依然保持谨慎，“北京当局对住宅地产还抱有‘止跌企稳’的幻想，所以对个人购房的口子开得比较小”。

他认为，新政效果取决于外资对中国市场的信心。“如果高盛等机构预测中国楼市底部可能推迟至2027年，外资入市意愿将持续低迷。”

实际上，中共放宽外资购房限制的背景是中国房地产市场持续疲软，各类数据显示市场情况不容乐观。

根据中共国家统计局9月15日的数据，8月份中国70个大中城市房价继续下跌。新房价格环比下降0.3%，已连续27个月下跌；二手房价格环比下降0.7%，其中北京二手房价格下降1.2%，跌幅领跑全国。

此外，今年1月至8月，全国房地产开发投资同比下降12.9%，新建商品房销售面积和销售额也分别下降4.7%和7.3%。这些数据都反映出市场库存积压严重、房企资金回笼困难的严峻现实。

针对当前市场现状，中国资本界资深人士徐真从宏观角度进行了深入评估。

他向大纪元表示：“这项政策的出台，暴露了中共经济已病入膏肓，亟需外资大规模注入才能勉强延续的现实。然而，房地产投资遵循‘买涨不买跌’和‘危邦不入’的逻辑，这项政策的实际效果恐怕微乎其微。”

徐真进一步指出，对于希望抄底房地产的投资者而言，此时入市可能相当于买在“半山腰”，面临价格进一步下跌的风险。外资在这种情况下会格外谨慎，以免成为“接盘侠”。

中国房企的债务危机也在持续发酵。据中指研究院8月21日发布数据显示，自2020年以来，已有77家房企发生债务违约，30家上市房企退市，凸显了行业的深度冲击。

那么，这一新政能否真正扭转市场颓势？专家们普遍持悲观态度。

王赫认为，新政对个人购房的影响有限，难以有效遏制房价下行趋势，他对外资流入住宅地产不抱太大希望。

他分析北京房价领跌现象时指出，“北京人口负增长及中产阶级收入下滑，使得其原本虚高的房价难以为继。当局仅在五环外放宽限购，显示他们认为房地产市场仍具支撑力，因此采取的是止跌回升的策略，出台了相应政策。”

徐真则补充说，北京房价下跌是“补跌行情”，从长期来看，将与全国同步持续下行。“在现有体制下，应对措施可能只是隔靴搔痒，甚至黔驴技穷。”他判断，虽然便利结汇细则可能隐含放松境外限购的可能，但整体效果仍将微弱。

尽管如此，新政策的信号意义仍不容忽视。数据显示，2024年在粤港澳大湾区的试点已吸引港澳居民购房资金16.4亿元。这表明新政在特定区域取得了一定效果，但分析师李宇嘉向《中国房地产报》指出，外资大规模进入仍受制于购房资格、“房住不炒”的基调以及市场前景等多种因素，外资净流入难以形成趋势。

专家普遍认为，这一政策更多地是释放鼓励外资的信号，但其对中国房地产市场的长远影响，仍需结合当前的宏观经济环境和地缘政治风险进行综合评估。