大而美法案：与房地产相关的税改 全解析

美国国会在7月3日已经通过总统川普的“大而美法案”，这是一个包含众多税法和支出的法案，对美国人来说影响重大，其中有许多税法，将直接或间接的影响到房地产市场，而且有许多是要帮助美国人民更负担得起昂贵的房产，不管从租房到买房、卖房，甚至是建筑商都会全面受到影响，所以每个人都要详细的了解这次的税改法案！这次我就从房地产的角度来和大家谈谈这个新的税改法案。

《One Big Beautiful Bill Act》，在中文报道中有多种翻译，有称“大美丽法案”也有称“大而美法案”或“伟大美丽法案”、“美丽大法案”，但是在大纪元媒体集团里面，我们最常称之为“大而美法案”，所以后面的介绍，我就统一用“大而美法案”来和大家说明。

而且我也要先声明，以下的报道只是我从大量资料中整理得出，但是我毕竟不是专业的税务专家或注册会计师，所以以下的描述仅供各位参考，不能当作税务依据。

州和地方税（SALT）抵扣

首先，我们来看看州和地方税的抵扣，也就是SALT抵扣，这个抵扣税法其实在5月25日的文章中我有详细说明过，只是这个税法在众议院和参议院也经过几番拉扯，所幸最后还是让抵扣上限从1万美元，上升到4万美元，让这些高税收所在州的居民松了一口气。

只是这项扣除有时效性，只从2025年到2029年，但自2026年起，抵扣上限会随通胀调整，直到2030年后，上限回归固定1万，不再调整。

还要留意的是，如果要享用SALT抵扣，就只能选择项目扣除。无法使用标准扣除，又同时使用SALT抵扣。而且，单身人士年收入，必须在调整后总收入（AGI）25万美元以下，夫妻合报是50万以下，如果是夫妻分居的家庭户主（Head of Household），或是有扶养责任的户主，需要在37万5,000以下。超过这些收入上限的人，就无法享受4万美元的抵扣，只能最高1万美元。

所以，这个税法就是针对给美国中产家庭减轻税赋所设计的，并且是针对那些普遍有高房地产税、高收入的地区所适用的。在低房地产税、收入普遍未达标准的地区，或许使用标准扣除才会更划算。

美国房贷族大利多！大而美法案的房地产减税变革｜从自住房到低收入住宅 三大税改｜还有四种抵税 要留意 7/12/2025 #美国地产热点

房贷利息与保险扣除恢复

第二、房贷利息与保险扣除恢复且永久延长。这次税改，房贷总额在75万以内所产生的年利息都可以完全抵扣，并且永久延长！而房贷保险费的抵扣，在2021年终止后，现在新税法重新恢复抵扣，也是永久延长。不过，假如您是在2017年12月 15日之前签订的贷款，仍然适用100万贷款的利息的抵扣上限，属于旧制。

新的房贷利息扣除部分，最高可扣除借款75万的房贷利息，不过要留意这属于夫妻合报，单身只有借贷37.5万的利息是可以完整扣除的，并且适用主要住宅或第二住宅的房贷，但是不含投资性不动产，例如出租房就无法使用。

另外，其实所谓的房贷不是只用于买房，只要是把房产作为抵押品，贷款金额用于房产的建造或重大修缮，这类的房屋抵押贷款利息也可以抵扣！但如果是用于支付学费、债务整合，就不能扣除了。还有，选择标准扣除的人也无法单独使用房贷利息扣除。

举例说明：假设你在2025年以80万买房，贷款70万，三十年固定利率6%，第一年年利息约$42,000，因为符合借款上限的75万，所以$42,000全部可以抵扣。实际税务节省，将取决于你所在的税率级距。例如税率24%，可节税42,000×24% =10,080美元。

如果是超高净值人士，是不是就无法享受这笔扣除，其实并不是。房贷利息扣除适用所有人群，是这项税法的特殊之处，所以就算是美国首富马斯克贷款买房，他也能享有这笔抵扣。

我们假设马斯克购买200万的房产，贷款八成160万。他同样只有75万的贷款利息可以抵扣，其余超过的部分必须要课税。

再来看房贷保险费的抵扣，这类保险是为了保护贷款机构而设的，只要首付款少于两成就需要有保险。所以各类型房贷，例如低收入房贷、军人房贷、农业部房贷，也都可以适用。不过，同样只用于主要住宅，对于投资房房贷保险无法抵扣。

此外，这个部分有收入限制，单身者调整后总收入（AGI）在10万美元以下，可完全抵扣；10万－10万9,000之间，扣除额会按比例递减；超过10万9,000就无法扣除了。

在夫妻合报部分，20万美元以下，可完全抵扣；20万－21万9,000之间，扣除额按比例递减；超过21万9,000就无法扣除了。房贷保险费的抵扣，基本上没有抵扣的上限，因为这部分的保费都不会太高，多数大约在500～3,000美元之间，只要符合收入限制就可以扣除。

低收入住房税收抵免扩大

第三、低收入住房税收抵免（Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC）扩大。其实低收入住房税收抵免是自1986年以来，联邦政府推行的住房补助制度，提供税收抵免给开发商，鼓励他们建造或翻新可供低收入户承租的住宅单位。这个制度是全美最主要的可负担住房资金来源之一。

在大而美法案中，低收入住房税收抵免进一步扩大，提高各州可用的每人分配额度，还特别针对“深度低收入户”、“老年人住宅”、“无家者住宅”分配额外的额度，实施期间从2026－2035年，共有10年时间。建设的类型，包括新建、重建、整修都可适用。川普政府预估可创造，或维持100万个可负担出租单位。

因为这项抵免着重在建商，对于个人的影响，就是未来这些经济住房比较容易获得，也能对抗租金上涨的压力，所以这里我就不再更详细的说明。

以上三点，就是跟房地产有直接相关的税改法案。但是接下来还有几个税改也很重要，我也想顺带跟大家说明：

标准扣除额提高

其中一个是标准扣除额的提高。上面谈到的不管是SALT抵扣、房贷利息抵扣或是房贷保险抵扣，都是属于项目扣除，无法和标准扣除并行使用。简单的说，如果您使用标准扣除能抵扣比较多，那当然就不必使用项目扣除的部分。

但是，对于这些项目扣除额的提高，使用标准扣除的民众也不必担心没有享受到减税的福利，因为标准扣除额这次也提高了！

2025税年，标准扣除额单身纳税人：从15,000增至15,750美元；已婚共同申报：从30,000增至31,500美元；家庭户主提高到23,625美元。并且到2028年，都会追踪通胀并有额外增量，例如截至2026年税额，根据国会预算处的预测：单身会提升到16,300、共同申报32,600美元。

年满65岁者额外扣除

不仅如此，对年满65岁以上的长者，在使用标准扣除之外，还可以额外再扣除单身者6,000美元，如果夫妻都年满65岁，就可以扣除12,000美元。要注意这无法与项目扣除并行，只能使用标准扣除。另一个限制是调整后总收入，只有在75,000美元以下，夫妻15万美元以下，才能享有完全抵扣，超过的话，就会阶段性递减。

年长者的额外扣除，每年也会根据通胀指数自动调整，法案也改为永久性调整，不需国会每年再续期。这对退休族群来说真是一大福音，不仅对抗通胀和医疗支出压力，且提高年长者的生活保障。

假设夫妻已经分别有70岁和66岁，使用标准扣除可抵31,500美元，再加上12,000美元，总共可扣除43,500美元。

遗产税和赠与税免税额

大而美法案还把遗产税（Estate Tax）和赠与税（Gift Tax）的免税额，一举提高到1500万美元，另外，跨代转移税（Generation-Skipping Transfer Tax，GST Tax）也单独享有1500万美元免税额，夫妻一共就有3000万，并且与通胀挂钩，2025年起永久适用，这是对高净值家庭最重要的税改之一。

用一个案例说明，假设A先生在2025年，赠与子女800万美元，这部分超过每年可免税赠与的$18,000额度，其余近800万会计入遗产和赠与税的免税总额，换句话说，还剩下约700万的免税总额可以运用。

A先生过世后，遗产有600万美元，所以还没有超过剩下的700万额度，因此，A先生都不必为赠与税或遗产税缴钱。另外，假设A先生遗产有800万，将超过额度100万，这部分就必须要课40%的遗产税。

还有跨代转移税，是对“跨代”的赠与或信托另加课税，如祖父给孙子，这部分有独立的1500万终身额度。这三个部分的免税额，对许多有高净值、高遗产的华裔家庭来说十分有利。

电动车购买抵免

另一个重要的影响是，电动车的联邦税收抵免将于 2025年9月30日提前结束，所以想买电动车的民众要加快脚步了！新车最高可获7,500美元抵免、二手车抵免则为4,000美元。所以很多人预期在抵免终止前，会出现一波购买高峰，抢在补贴停止前下单。

针对电动车充电站安装的抵免，仍保留至2026年6月30日，但有收紧抵免的限制，个人最多抵免三成的安装费用，最高只抵免1,000美元；必须是必须是 合格的充电器，还必须设置于“低收入或非都市地区”才合格。

举例说明，B先生在郊区的独立屋，安装充电桩，费用是2,800美元，可抵免30%，等于是840美元，未超过1,000美元上限，所以可直接抵减应纳税额。

以上就是这次“大而美法案”中和房地产有直接或间接相关的几个税法的说明，也再次声明本文仅作为参考性质，实际操作请咨询注册会计师或财务专家，以得到更准确的税务服务。◇