美两大房地产商开打 对买卖家影响重大

在美国，你习惯用哪个房地产网站来找房、卖房呢？是Zillow、Realtor.com，或是Redfin、Homes.com??还是其它的平台。不过，你知道最近全美最大房地产经纪公司Compass对Zillow提起反垄断诉讼，作为对Zillow的禁令的反击。

而这两大公司的对抗，无论结局如何，都可能会影响日后房地产上市的游戏规则，以及买家到哪儿去找房的途径，可谓影响深远。今天这集，我就来告诉你这件事情的来龙去脉。

你想怎么卖房？

开始进入正题之前，想请问读者，如果你身为房产的卖家，你会希望的房子放到全面公开的平台上，换句话说，就是尽量给更多潜在买家知道，尽可能吸引更多有兴趣的人；或是你希望保有隐私，进行口袋房源的销售方式，主要依靠房地产经纪帮你找到目标买家？

我这个问题，其实就是引发这次房地产上市平台竞争的关键点。一方希望上市平台做到全面公开、透明，规定所有卖家都把房产放到公开平台（更准确地说是Zillow平台），这样一来，所有的买家就可以在同一个地方，查找所有当地的房源，不必转到其它私有平台，再查找另外的口袋名单。相对另一方就是希望保有非公开销售的模式，至少让他们先进行私下销售之后，然后再放到公开平台。

关于公开上市房产的做法，其实在今年三月底，我曾经报道过一篇全美房地产经纪人协会（NAR）的新政策，该政策允许房地产经纪延迟公开上市房产，以一种“半公开”的方式先行销售，假如没有销售成功，可以再放到MLS的公开市场上销售。

Zillow禁令

不过，就在5月28日，Zillow推出自己的政策，开始要求包括Compass在内的房地产经纪公司：所有在非MLS或Zillow平台上公开行销的房源，必须在24小时内同步上架Zillow，否则将被永久禁止显示于Zillow生态系中。

这里指的Zillow生态系，还包含了Redfin和eXp Realty、Trulia等其它Zillow资料串流合作商，因此影响会非常广泛。

其实，Zillow就是强迫Compass等公司放弃非公开销售的做法，只要开始做内部销售动作，就必须在一天之内把房源也上架到Zillow，即使日后补上架，也会被永久封锁，不再显示于Zillow平台。

Zillow的立场是“维护市场资讯公平性”，防止部分经纪商滥用“Office Exclusive（办公室独家）”例外条款，影响资讯对称；Zillow认为公开房源资讯，属于买家权益范畴。隐藏房源的做法，等于为购屋者创造了一个不公平的资讯竞争环境，仅有利于大型经纪商。

Compass的反击

Compass一方则认为，其行销策略是合法利用NAR容许的弹性，不应该被Zillow封锁。而且，Zillow的禁令构成违反反垄断法（Antitrust Law），侵害经纪商自主权与竞争公平性，等于是强迫经纪人服从Zillow的平台条件。

因此，Compass于6月23日对Zillow提出反垄断诉讼，要求法院发出禁制令以阻止Zillow的禁令政策，并要求赔偿（包括惩罚性赔偿）。

然而，截至目前为止（6月27日），Compass对Zillow的诉讼尚未成立。Zillow将提交答辩书（answer）与可能的动议（如小辨模驳回请求）；法院会厘清起诉是否可进入下一阶段；若法院认为诉讼有实质内容，将进入披露程序、证据交换，并最终决定是否进入审理。

房市平台开战！Zillow vs Compass 谁说了算？｜公开房源、口袋房源 哪个好？｜五大经纪公司、五大平台商 选边站 #美国地产热点 第199集

一方（Zillow）是最大的网络平台，另一方（Compass）则是最大的房地产经纪公司，美国房地产市场的两大巨头相争，对广大房地产经纪和一般民众而言，会有什么影响呢？到底谁的立场包符合市场需求？

据“商业内部”报道，一位在华盛顿特区从事房地产服务，大约二十年经验，并且现在就是Compass经纪的詹妮弗?诺尔（Jennifer Knoll），在5月下旬连续收到Zillow的3封警告信，要求她立即将房产上架到Zillow，否则卖房消息会被禁止公开。

诺尔解释说，她和客户选择先在Compass网站上进行预告，以便他们能够自由地测试价格、了解客户兴趣，然后再与Zillow分享。这些警告信现在让诺尔陷入了困境：从6月30日起，任何类似情况的房源都将被Zillow拒绝。

2025年第一季度，Compass经纪人代理的近一半卖家，一开始就在公司内部系统中将自己的房屋列为“私人独家房源”。Compass可以利用这些独家销售，来吸引更多渴望一睹这些私人房源的客户。

两方说法

简单地说，一方要求全面公开，否则将被屏蔽；另一方则希望保有自主权。客观地说，上市房全面公开，对于买方来说，便利性更高，透明度好，不需要在不同平台上查找房源，也不会有房源被屏蔽掉。但是，买家也可能会面对更多的买家竞争，好的房产竞争会更为激烈。

对于卖家来说，全面公开的好处是受众更多，能够得到更大范围的传播，就有机会获得多方买家的竞价，借此拿到较好的价格。

假如，Zillow一方胜利，卖方就需要在一开始，决定是否要公开房源，否则事后将会被禁止放到Zillow上销售。从另一个角度来看，这也可能造成更多被Zillow禁止的房源。

反过来，如果是Compass一方胜利，卖家则会保有更多的自主权，要公开或非公开都有不同的机会。Compass的经纪人通常会建议卖家采用“三阶段行销策略”，即先在经纪公司内部进行试水，然后在Compass网站上展示，最后在MLS和其它平台广泛分享。去年，Compass有94%的独家房源最终在MLS、Zillow和其它平台发布。Compass表示，当房源发布到网络上时，卖家已经有机会调整价格并评估市场反应。

全美房地产经纪人协会的态度

在这件事情上，全美房地产经纪人协会（NAR）又是持什么态度呢？既然他们之前曾经发布“卖家多重上市房选择”（Multiple Listing Options for Sellers），允许卖方进行非公开销售一段时间，之后可以在上市到MLS平台上公开，这样是不是代表NAR支持Compass的立场呢？

实际上，NAR在这个事件中，没有明确反对Zillow对Compass封锁房源，即使NAR本质上与Zillow的要求一致，都希望房源上市后应尽快公开在MLS，使买家能广泛获取信息，但他们这次也没有要求Compass要遵守禁令。这到底是为什么呢？

为何Zillow可以独立发起禁令？

事实上，Zillow是私营平台，并非MLS成员，不受NAR约束，因此不受限于NAR所制订的政策，可以制定自己的平台内容规则。这也就是为何，Zillow会独立发起禁令，而不管NAR政策的原因了。

不过，换句话说，即便Compass无法到Zillow上发布房产，它还是可以到MLS上发布，只是这样的差别在于，房产在MLS上可以让房地产经纪看到，但民众却不容易看到，除非房地产经纪把房源发布给客户查看。

对于民众找房，最普遍的还是利用Zillow这类房地产网络平台，所以一旦Zillow屏蔽了某些房源，民众就难以发现了。虽然Zillow上的房源很大一部分是来自MLS，但是它也可以屏蔽特定房源，使之无法出现。

回到开头的问题：你想要房子一开始就放到全面公开的平台上销售？或是希望先进行非公开销售呢？这个答案似乎没有对与错，而只是对于不同的人有不同的答案。这场诉讼是不是会改变日后的卖房模式，有待后续的观察。

五大房地产经纪公司

最后，带大家来了解美国前五大房地产经纪公司，第一大就是Compass，2024销售额约?2,310亿美元，位居住宅经纪公司的首位，拥有近29,000名经纪人。第二名是Anywhere Advisors，作为家族式经纪的龙头之一，2024成交量居全美第二。

第三是eXp Realty，交易件数连续多年居冠，2024年交易数约?39.7万件，销售量约1,591亿美元。第四名是HomeServices of America，这是巴菲特的伯克夏尔子公司，2023年销售量为1,657亿，成交件数超过30万笔。第五名是The Real Brokerage，2024年成交额约424亿，属于快速成长中的经纪平台。

尽管多数这些大公司不想选边站，但是其中eXp Realty被Compass特别点名了。Compass表示，Zillow与Redfin和eXp Realty合谋实施了类似的禁令。不过该公司也向媒体回应：“eXp并非被告，任何共谋的指控都是绝对错误的，我们的商业战略是独立制定的，旨在应对快速发展的房地产市场。”

房地产媒体Fast?Company与Curbed指出，Compass与Zillow的争端反映出平台与经纪公司之间的策略角力，很多业内观点倾向认为Compass的策略具合理性。

五大房地产网络平台

另外，全美前五大房地产网络平台，分别是Zillow每月访问量高达约2.63亿次，是首位入口网站。第二名是Realtor.com，特点是系统直接串接MLS，精准度高，每月访问量超过?1亿次。

第三名是Redfin，采用自营经纪模式，提供即时MLS同步、佣金回扣方案，技术导向平台，每月访问量近7,000万次。第四名是Trulia，它是Zillow旗下品牌，强调社区资讯、学校、交通与邻里特色，也是热门的住宅搜寻平台。第五是Homes.com，它是CoStar集团旗下住宅搜寻平台，每月访问量近5,000万次，提供估价和中介工具。

其中，Redfin已宣布采用与Zillow类似的限制政策；Homes.com选择站在支持Compass口袋房源的策略立场，表示会欢迎并展示，所有被Zillow或Redfin封锁的房源；Realtor.com尚未对此矛盾发表公开意见，想对此保持中立姿态。◇