更多美国人陷负资产：房贷已超房屋市值

更多美国屋主陷入负资产，一些在市场斑点买房的人，所欠房贷已超过房屋市值

华尔街日报报道说，在市场斑点附近买房的美国屋主，其中越来越多的人发现自己所欠房贷已经超过了房产市值。

虽然目前负资产的屋主数量还不多，但正在增长，且主要集中在疫情期间快速发展的城市，比如德克萨斯州奥斯汀和佛罗里达州开普科勒尔。

这些地区房价曾快速上涨，随后部分地区下跌了接近20%。在高点买入的屋主，自那以后一直看着房屋价值下滑。

对于想要出售的屋主来说，负资产可能带来实际影响。如果卖房还需要再向贷款公司支付余额，他们可能会选择暂时不卖。

在2008年金融危机期间，很多负资产屋主直接放弃了房产，由贷款机构止赎，不过目前还没有出现类似趋势。

全美范围内，屋主总体上仍然拥有数十万亿美元的房产净值。尽管美国部分房地产市场有所走软，但整体房价依然偏高，这也是房屋销量相对低迷的原因之一。

Zillow的高级经济学家凯拉·吴（ KaraNg）表示，从2020年开始，十年积累的房价涨幅在短短五年内集中爆发。低利率、高储蓄以及更多人渴望更大居住空间的因素共同推动了住房需求。几乎所有主要市场的房价都大幅上涨，但在一些阳光地带城市，远程工作者大量涌入，使这种趋势进一步加速。

随着房贷利率在2022年开始上升、购房负担加重，房价快速上涨的趋势也随之降温。建筑热潮带来了更多供应，市场在买卖双方之间逐渐趋于平衡。

根据Redfin的分析，目前那些在疫情期间买房的卖家，相较于疫情前买房的卖家，更难在出售时获利。

亚特兰大的房地产经纪人蒂姆·胡尔 表示，越来越多的人愿意亏损卖房，因为担心自己的净值会变成负数。

他的一位客户大约三年前以约40万美元的价格买下了一套大约150平方米、三居室的房子。现在这套房子挂牌价格约为38.5万美元。虽然还没有进入负资产状态，但胡尔说：“他现在想尽快脱手，怕价格会进一步下跌。”

越来越多的屋主出现了负资产，尤其是那些在房价上涨后才买房的人。洲际交易所的抵押贷款与住房市场研究主管安迪·沃尔登表示，4月这类屋主数量突破了50万户，创下五年来4月份的最高数据。

德克萨斯州圣安东尼奥和路易斯安那州新奥尔良，是负资产房屋占比较高的地区。

房地产经纪人表示，负资产的直接后果是屋主实际上被困在了房子里。一般来说，他们无法在不额外支付现金的情况下出售房产，以弥补售价与剩余房贷余额之间的差额。

当屋主处于负资产状态时，贷款机构通常也不愿意为他们提供再融资。因此，即使今年或明年房贷利率下降，负资产的屋主也难以受益。

不过，只要屋主能够继续承担还款、不打算近期出售，负资产对日常财务生活影响不大。如果未来这些地区的房价回升，他们的净值可能重新变为正数。

沃尔登表示，导致2008年危机的主要问题之一，是贷款机构向无法承担还款的买家发放了贷款。房价暴跌后，屋主也就没有了坚持持有房产的动力。如今，贷款标准要严格得多。

Redfin的经济学家Chen Zhao表示，只要屋主能够持续还款并保持工作，即便出现负资产，也没必要过于担心。

Chen Zhao预计，到今年年底，全美房价可能小幅下跌1%，这可能会让更多人陷入负资产状态。但她表示，止赎潮不太可能出现。

更严格的贷款标准确保了屋主通常能够应对财务波动。在疫情期间的购房热潮中，许多人为买房支付了可观的首付款。相比首付较少的人，他们即使房价下跌，也仍有一定的净值缓冲。

沃尔登表示，使用低首付贷款的购房者，包括获得联邦住房管理局（FHA）和退伍军人事务部（VA）支持的贷款人，最初的净值就较低，因此即便房价小幅下跌，他们也更容易陷入负资产。

这些贷款往往被经济条件较为普通的人群使用，比如首次购房者。目前已经有迹象显示，这部分人群的财务压力正在上升。

根狙讨尔登的数据，过去12个月里，几乎所有新增的房贷逾期都来自FHA和VA贷款，这些贷款也占到全美负资产房贷的近四分之三。