2025美新房5大趋势 华人集居4州有何差异

在“美国地产热点：李欧笔记”频道里，点看量最大的一支视频，不是华裔最爱退休城市、也不是华裔最爱住哪里，竟然是“美国新房建筑趋势”这一集，目前累积约有六万五千个观看量。为了满足大家对这个话题的喜爱和关注，本次我决定再次深入探讨这个主题，让大家了解买新房有哪些大哉问、几大华人居住州的建筑趋势和销售优惠。

建筑商信心指数

我们先来关心当前的建筑商信心指数（NAHB Housing Market Index），这个指数是用来衡量全美单户住宅建筑商，对房市现况与未来前景的信心程度，反映建筑商对三项关键面向的评估：目前新屋销售状况、未来六个月销售预期和潜在买家来访状况，每项指数都是建商调查问卷的平均结果，然后综合计算成一个总分，就成为建筑商信心指数，指数从0到100。

建筑商指数> 50：表示建商对市场整体情况乐观；= 50：表示市场处于中性，处于信心分歧；< 50：表示建商对市场前景悲观。

2025年5月，全美住宅建筑商协会（NAHB）公布的建筑商信心指数，降至34，为2022年12月以来的最低点。指数下降的原因包括高利率、建筑成本上升、关税不确定性，以及经济前景不明朗。对建筑商来说，成本上升，但是买气不旺，可能还要提供各种优惠来加强买气，这样一来利润就会被压缩。

所以，可以看到开工量在4月份，总体出现同比下降1.7%；单户住宅（Single-family homes）开工，下降2.1%；不过多户住宅（Multifamily units）开工，却年增30.7%。多户住宅开工为何大增呢？等下我们再解释。再看到建筑许可证发放，4月同比下降3.2%；单户住宅许可下降5.1%；多户住宅也下降3.7%。

美国新住宅建筑5个趋势

可以见得，建筑商信心指数也反映在实际的开工情况，和许可证申请数量上，大家对未来半年到一年的前景都抱持相当谨慎，偏向悲观的看法。也因为如此，到今年5月为止，美国新住宅建筑出现5个趋势：

趋势一：节能建筑与可负担住房成为政策焦点

因为拜登总统时期透过《通膨削减法案》（Inflation Reduction Act），扩大对绿建筑材料与节能设备的补助。当然这部分可能在川普任期被修改或取消，但短时间来说还是有效的。

另外，因为房价高昂，现在各地政府也持续推出可负担住宅建案，尤其在加州、纽约、麻州等地，以解决住房负担性沉重的问题。不过建商仍反映：可负担住房的开发面临土地取得难、报酬率低等挑战。

趋势二：建商更依赖折扣与优谎厅引买家

面对居高不下的房贷利率（2025年仍接近7%），建商推出“买方补贴利率”方案（Buydown programs）。例如大型建商D.R. Horton和Lennar提供2-1 buydown，或临时减免贷款利率，试图刺激销售。

所谓2-1 buydown是指抵押贷款利率折扣方案，第一年利率：比原始固定利率低2%；第二年利率：比原始固定利率低1%；第三年起利率：恢复到当初贷款核定的固定利率，并持续到贷款结束。折扣利息的“差额”通常需预先支出，由卖方或开发商支付，这样就可以为买家减轻前期的购房负担。

趋势三：建材与人工成本高企，压缩建商利润

建筑成本仍偏高，尤其是钢材、水泥与劳工成本，造成许多中小型建商延后开工。南部与西南部，如德州、亚利桑那州等出现建案推迟，或规模缩小的情况。此外，极端天气，如佛州洪水、加州火灾也让保险成本攀升，增加建案风险。

趋势四：新屋开工数回升，但以多户型为主

单户住宅建造仍面临高利率压力，因此成长较为缓慢。多户住宅如公寓持续成为建商主力，尤其在都市区或租屋需求高的地区。而且，为应对购屋困难，开发商大量兴建可出租的新建独立屋、联排别墅或公寓。

根据美国商务部统计，2025年第一季新屋开工数年增率约为5%，其中多户型建筑贡献较大。这就解释了上面4月份多户型开工暴增的原因，一方面减轻负担性问题，另一方面也降低建筑商的成本，并且在越来越有限的都市区土地中，尽可能建造更多的住宅单位。

趋势五：郊区与南方州仍是建案重镇

休斯敦、达拉斯、凤凰城、奥兰多、亚特兰大等地，仍为全美住宅建造数量最多的城市。原因包括：地价低、人口成长快、法规宽松。相比之下，加州和东北部由于土地与法规限制，建造活动还是很受限。
2025美国新房5大趋势曝光｜买房前不看这些，小心买贵又后悔！｜买新房七大问｜一种户型 现在建商盖最多 #美国地产热点 6/07/2025

住房设计4个较显着变化

在疫情之后的世界格局大大改变，同时也影响了住房的使用空间，到目前为止住房设计出现了以下4个较显着的变化：

一、单户住宅面积缩小：疫情期间（2020–2022）：人们追求更多空间（WFH、Zoom Room），新建房屋平均面积上升，约达2,500平方英尺以上。

2023–2025：到了后疫情时代，受到高利率与高房价压力的影响，建商开始推小面积、高效率设计。例如：2房2卫的单层平面屋、双层小家庭宅型，都成为热门产品。因此，小型独栋住宅（starter homes）重新受到重视。

二、开放空间：疫情之后，开放式客餐厅设计虽仍流行，但为了在家工作、上课的需求：增加可关闭的书房/静音区。有的建案引入“pocket office（口袋办公室）”、“flex room（弹性房间）”作为特色，以便家人随时可以进入办公或学习的空间，更自由的运用。这也是因应后疫情时代，活用小住宅空间的方式之一。

三、多代同堂：为解决高房价的危机，多代同堂住宅（Multigenerational Homes）成为很多人的需求，越来越多家庭三代同住，特别是亚裔与拉美裔家庭。建商推出带次主卧（in-law suite）或独立入口套房的房型。如：Lennar 推出的“Next Gen”系列。

四、环保与智能住宅：再来，环保与智能住宅也逐渐成为新建筑的标配，同时也是因为政府的补贴措施，所以有更多的新建案采用太阳能、高效能暖通空调系统、高隔热窗户和建材、智能门锁、声控灯光和各种智能家电。形成小住宅，但却更智慧（Smaller but smarter）。

四州比较：新房建设的差异

我们再以地区来分析新房建设的差异，以华人居住较多的加州、德州、佛州和纽约州来做以下比较：

加州：小而节能的设计，和附属住宅单位（ADU）成加州的潮流。主要因为加州地价贵、建筑法规严、节能要求高。所以，现在加盅桃们看到的新住宅很多都是排屋、公寓这种形式的房型，如果独栋屋，就会倾向有ADU的，或是日后可以增建ADU。

德州：德州什么都大，所以新建房仍是有大空间、大地坪、高性价比的优势。主因是土地便宜、法规宽松、开发迅快。房型方面还是以独栋房为主，不过因为房价逐渐让当地人负担不起，所以建商也推出很多新建出租房（Build-to-Rent）。

佛州：退休生活是佛州的优势，因此以退醒酞导向的建筑还是佛州的主流，并且享受单层住宅、无障碍设计的便利性，而且多数社区包含各种居民活动空间、泳池，为55岁以上的居民提供悠闲的退休生活。

纽约州：以纽约都会区为主，有更多的小面积、高密度住宅为主，主因是都市地价高、法规限制、旧建筑更新困难。因此，纽约市新建住宅多为高层公寓建案。因为城市空间极度节省，有“升降床、可变空间”等创意设计。郊区与纽约上州（Upstate New York）才有更多的独栋新建案。

购买新房 关注七大重点

以上从不同角度分析新房趋势之后，如果您真的想购买新房，该提出哪些问题才能切重要点呢？大致可以分成七大类别：一、价格和优惠。二、建造和品质。三、格局和设计。四、环保和能源。五、社区和位置。六、财务和贷款。七、维护和管理。

一、价格和优惠：要了解房价包含哪些项目，是否包含地皮、基本的内装有哪些等等。还有很重要的购买优惠，如有没有优惠利率、成交补贴、免费升级？

二、建造和品质：可询问使用哪些建材品牌、家电品牌，还有一个重点是，各种结构的保固时间，如屋顶、木地板的保固期限，是不是有升级选项。另外，若延迟完工，是否有违约金或补偿措施？

三、格局和设计：实际可用空间有多大？面积计算是否包含车库、地下室、储藏室？有没有适合一家人的空间？是否有光线充足、通风的格局？或是以后有没有扩建的可能性？

四、环保和能源：了解提供哪些节能设备，例如有没有安装太阳能、隔热窗户，或是有没有电动车的充电桩？采用什么暖通空调系统？

五、社区和位置：社区内有什么使用设施？使用的规范、费用有哪些？社区有没有任何安全措施？对于社区外部，有哪些学校、超市、医院等等。

六、财务和贷款：建商提供哪些贷款项目？房地产税是多少？有无特殊灾害保险，如地震、火灾、洪水等保险的需求？特别留意高风险区的保险问题。

七、维护和管理：社区内共同区域维护、景观管理是由谁负担？HOA费用多少？是否有社区规范，如禁止短期出租、宠物规范、外观改建规范。

虽然现在不利买房的因素很多，利率高、成本增加、经济不确定性，但同时有利的因素也存在，例如房价趋于稳定、建筑商优惠多、享受最新建筑法规和智能设备，因此对于自住买家、首次购房者还是可以把握购买时机。◇