RBC宣布楼市触底，多省房价仍高企

RBC近日在8月市场报告中再次宣布加拿大房地产市场已经“见底”，这一消息迅速在社交媒体上传播，引发热议。但事实上，这已是该行近四年来第8次发出类似预言。自2022年楼市见顶后，RBC几乎每年至少两次“喊底”，市场反应却屡次与预期不符。

本周早些时候，RBC称市场已出现周期性拐点，该行的判断依据是季节调整后的月度房屋销售量回升。银行在报告中写道：“目前看来，加拿大房价已经触及周期性底部。”

根据RBC数据，全国MLS房价指数已连续两个月环比上涨，这种连涨自2024年初后首次出现。但值得注意的是，未作季节调整的房价过去两个月反而下降，同期未调整的销售量也同比下滑。对于业内新人来说，季节性调整是为了消除可预测的周期波动，但专业人士在资产价格分析中通常不会采用这种方法，因为有效市场理论认为价格已反映所有已知信息。如果每年10月房价都会下跌2%，套利者就会提前入场，市场价格会自动反映这种机会，季调就失去意义。

尽管如此，RBC和加拿大地产行业依然坚持用季调数据“宣称见底”。不过该行也给判断加了前提：“市场最近的回暖令人鼓舞，但整体仍偏软，复苏速度很慢……这绝不是快速反弹。”RBC经济师们表示，他们认为楼市已至底部，但复苏步伐将十分缓慢。

事实上，多数人并不了解RBC多频次“喊底”的频率。自2022年楼市见顶仅几个月后，RBC就首次宣布“即将见底”。甚至在利率尚未见顶时，该行就预测楼市很快回升。

2022年12月，RBC写道：“我们认为周期性底部将临，可能在2023年初。”距离房价见顶还不到9个月，RBC就预计市场仅下跌一年便会反弹，忽视了加息和信贷等因素。最终，这一预测并未成真。

2023年初，RBC再次调整预期，在3月报告中称“市场调整尚未结束，但跌势正逐步缓和，我们预计今春将触底”。当时利率尚未见顶，加息效果也未完全传导，按加拿大央行研究，货币政策影响需18-24个月才能完全显现。但RBC并未考虑这些基本面因素。

春天过去后，RBC并未提及市场未见好转，反而开始警告供应短缺危机，呼吁“显著增加住房存量”。

到了秋天，RBC承认春季复苏无望，警告楼市下行持续蔓延，预计“低迷将持续至2024年”，并将复苏时间推迟到2024年第三季度。

“我们认为，只有在市场需求和供给关系足够紧张、成交量回升后，房价才会企稳，这可能在2024年第三季度。”RBC当时写道。

2024年2月，RBC又一次“感受到”市场回暖，宣布“加拿大各地楼市初现复苏迹象”，预言春季房价触底，下半年逐步恢复。但进入下半年两个月后，RBC发现市场表现与预期不符，便再次推迟复苏时间，称“楼市复苏速度放缓，预计2024年底和明年初会加快”。

12月，RBC又表示“降息提振了秋季楼市活跃度”，并预测“复苏势头将持续到2025年，随着利率进一步下调。”但事实是，2025年楼市并未如愿上涨。

2025年伊始，RBC依然信心十足，认为降息会刺激需求，“我们相信加拿大央行更多降息会推动2025年购房需求，带动多数市场回暖。”但到了夏天，RBC承认“市场表现低于预期”。

即便如此，RBC依然执着地第三年“喊底”，预言2026年初复苏，理由是负担能力改善和积压需求释放。

然而，2026年初市场并未如RBC预期回暖。到了3月，RBC指出温哥华楼市出现自2023年以来最大年跌幅。

但8月份，由于季调后连续几个月数据回暖，RBC再次宣布“见底”，引发业界热议。这究竟是第8次也是最后一次吗？

RBC一再宣布“见底”，但其对市场现状的理解却值得商榷。RBC常把买家减少归结为房价过高，但现实是，除了安省和BC省，其他省份房价几乎都在历史高位或接近高点。

据加拿大地产协会（CREA）数据，自2022年3月见顶以来，全国典型住房价格下跌21.3%（减少17.93万加元），其中安省跌25.5%（减25.73万），BC省跌15.5%（减16.17万）。但全国其他省份价格几乎没怎么降。

RBC认为复苏推迟的原因是负担能力不足。实际上，绝大多数省份房价距离历史高点仅差3个百分点，问题依然突出。虽然安省和BC省房价更高，其他省份相对便宜，但对本地居民而言依然高不可攀。另一家大型银行数据显示，加拿大没有一个市场是“可负担”的，多数家庭要买房需将收入翻倍。

纳税人为机构购房提供了数十亿贷款，虽然短期内可能刺激需求，但并非可持续解决方案，反而可能加剧市场失衡。更低利率和更高杠杆同样会推高房价，加拿大央行研究人员也警告，降息反而会让购房负担更重。

预测本就不易，尤其在经历市场非理性繁荣后更难。很多金融专业人士都明白，预测只是基于当下信息的“有根据的猜测”，输入变量一变，预测也得随之调整。RBC的问题就在于，过去4年其预测忽略了利率、信贷、流动性等关键因素，也没考虑当房价高企、过半国民负担不起时市场会如何演变。

如果不清楚内幕，外界很容易觉得RBC是在拿“愿景”当预测。这种方法过去4年屡试不灵，也许这次会有不同？