加州134年房价暴涨真相曝光

众所周知，无论是租房还是购房，加州沿海城市的房价都位居全美最贵之列。而费城联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Philadelphia）的一项新分析，利用超过134年的数据，揭示了加州沿海城市如何一步步酿成如今的住房危机，清晰展现了房价在漫长岁月中的惊人飞涨。

（图片来源：SFGATE）

数据显示，1890年至2024年间，圣地亚哥房价涨幅最大，达1225%。洛杉矶以1063%的涨幅位列第二。30个主要城市中旧金山排名第五，增长率为413%，而全美平均涨幅为354%。

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一部分增长归因于各城市人口的增长。1890年，美国人口普查显示旧金山人口最多，约298,997人，洛杉矶为50,395人，圣地亚哥仅16,159人。但在1970年至2024年这54年间，圣地亚哥房价仍领先，增长了325%；旧金山增长287%，洛杉矶增长263%，同期美国整体房价涨幅为181%。

加州主要沿海城市共有一个推动房价飙升的重要因素——长期住房供应不足。20世纪70年代，尽管需求旺盛，旧金山和洛杉矶的新房建设显著放缓，为当前严重短缺埋下伏笔。圣地亚哥那时虽有较多新房，但仍不足以抑制价格上涨。80年代，圣地亚哥新房进一步减少，而需求持续增长。

这项研究未直接将新建房产放缓归因于分区限制，因土地使用法规数据多年未被充分衡量。但需求高企而新增供应有限，无疑恶化了今天的住房困境。

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研究团队分析了30个城市270多万条房地产报纸广告数据，区别于传统通常使用的公共交易价格数据（最早可追溯至1960年代）。但研究也承认，报纸数据存在局限，可能未涵盖所有物业类型。

过去一个世纪间，三地房价飙升的同时，租金也上涨，但幅度不及房价。1971年至2006年，旧金山、洛杉矶和圣地亚哥的租金回报率均低于全美平均水平，分别为4.02%、4.46%和5.4%，均低于全美平均5.59%。不过，该数狙檀涵盖过去二十年，三地租金近年激增。

研究还详述了地方灾害对租金的影响，如1906年旧金山大地震后，其1907年租金较1905年上涨50%，与地震严重破坏住房相符；同期洛杉矶租金反而有所下降。

如今，加州住房建设仍不足，且低周转率加剧价格上涨。尽管部分观点预测旧金山可能迎来建筑繁荣，但这三大都市区预计未来仍将是全美房价最为昂贵的地区之一。