加国大多楼市趋于平衡

据加拿大房地产及住房政策相关报道,大多伦多地区(GTA)楼市近期出现结构性转变,一方面市场正逐步从长期的买方主导格局转向“平衡市场”,另一方面,业内分析人士警告,若土地使用政策继续忽视购房者对住房类型的真实需求,大多区的住房可负担性危机恐难从根本上得到缓解。

业内分析人士警告,若土地使用政策继续忽视购房者对住房类型的真实需求,大多区的住房可负担性危机恐难从根本上得到缓解。（看中国特约摄影Jonanthan）

据CTV新闻(CP24)本月稍早报道,多伦多地区房地产局(TRREB)最新数据显示,随着挂牌房源减少,GTA楼市正逐渐收紧,呈现出与五年前狂热卖方市场之后长期买方市场截然不同的态势。数据显示,多伦多全类型住宅平均房价曾在2022年2月创下133万4544加元的历史峰值,此后受高利率及市场降温影响,已较峰值回落逾25%;2025年全年仅售出62,433套住宅,为2000年以来最低年度成交量。TRREB首席信息官梅瑟(Jason Mercer)表示,这种低迷局面可能意味着市场正处于当前周期的底部。7月最新数据显示,成交量为5,995宗,较去年同期微跌0.9%,新增挂牌量则大幅下降近18%,平均成交价为100万3956加元,同比下跌4.5%,但跌势已趋平缓。

多伦多地产经纪机构The Agency西区董事总经理米洛纳斯(James Milonas)指出,独立屋等自由产权物业市场的“平衡”趋势尤为明显,买卖双方已更愿意在价格上相互让步、展开正常议价,而非此前买方单方面压价或卖家漠视低价报价的极端局面。加拿大皇家地产(Royal LePage)行政总裁索珀(Phil Soper)则认为,大多区上一次出现类似平衡市场还要追溯到2019年联邦房贷压力测试实施之后,如今市场正逐渐回归健康的中间地带,买家无需再刻意“择时入市”。不过,梅瑟也提醒,受中美贸易战背景下借贷成本不确定性影响,不少潜在买家仍持观望态度;索珀则认为,这种迟疑更多源于“消费者心理”而非真实的可负担性问题,并援引预测称,加拿大第二季度GDP增速预计达到3.4%,是美国(预计1.5%)的两倍以上,显示经济基本面依然稳健。

然而,在楼市整体趋稳的同时,另有分析指出,大多伦多及汉密尔顿地区(GTHA)当前的住房政策若继续忽视购房者的实际住房类型需求,即便市场暴需总量趋于平衡,可负担性问题恐怕仍难真正改善。根据Ipsos与Environics的调查,大多区及安省其他地区的多数购房者——包括不少首次置业者及新移民家庭——仍然倾向于购买独立屋,而非过去十年间大量兴建的公寓单位。然而,当前的土地规划政策却越来越倾向于要求在已开发区域建设高密度公寓,而非在更适合建设带独立出入口住房的区域进行开发,导致市场暴需出现明显错配。

数据显示,这一结构性错配尤为突出。根据加拿大按揭及住房公司(CMHC)统计,2001年独立屋占新开工住房总量的44%,公寓占30%;到2024年,公寓占比已升至73%,独立屋占比骤降至仅13%。与此形成对比的是,Ipsos数据显示,过去十年间有75%至80%的潜在买家希望购买非公寓类住房,Environics最新调查也发现,大多数首次购房者最终选择的并非公寓。分析认为,这种错配推高了独立房价格,部分家庭为负担独立屋被迫迁往远离就业中心的地区,导致通勤时间增加;部分有换房需求的家庭则选择留守原有住所,减少了二手房供应流动性;而无力购房的租房者也被迫继续留在租赁市场,进一步压缩了住房整体流动性,并在客观上加剧了社会财富不平等。

分析建议,城市发展应同时兼顾“向外扩展”与“向上发展”,在开发绿地与提升现有区域密度的同时,注重增加双拼屋、镇屋及叠式镇屋等更贴近独立屋居住体验的多样化住房类型。目前,North Oakville、滑铁卢及Kanata等安省多个城市已开始尝试此类多元化开发模式。综合来看,尽管当前GTA楼市在整体成交量与价格层面正逐步趋于平衡,但若政策制定者未能像重视新房建设总量一样,重视住房类型与购房者实际需求的匹配,大多伦多地区的住房可负担性问题仍可能在结构层面持续存在。