加拿大住房市场大变革

租赁房建设激增，购房型新房比例创历史新低

加拿大住房市场正经历数十年来最大的一次结构转变。根据鸿业集团（Desjardins Group）高级经济师 Kari Norman 的分析，越来越多开发商放弃利润微薄甚至亏损的公寓项目，转而大举兴建专为出租的住房。

图片来源：51.CA 资料图片

过去一年，全国新开工的租赁房数量高达 13 万套，而用于出售的公寓新开工量则首次跌破 5 万套，是自全球金融危机以来最低水平。

Norman 指出，这一转向虽然有助于缓解加拿大长期以来专用租赁房短缺的问题，但也带来新的隐忧——今天的租赁热潮会否酝酿出未来的购房荒？

多重因素促开发商转型，政策支持租赁建设

开发商之所以大规模撤出公寓市场，原因包括利率高企、建筑成本和政府收费持续上涨，使得许多公寓项目在当前售价下根本无利可图。投资者纷纷撤离，开发商依赖的预售数量大幅下滑，融资难度加剧。

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与此同时，专门用于出租的住房项目却因政策扶持而快速增长。Norman 解释，政府针对租赁房的专项融资计划，以及对新建租赁房免收 GST 等措施，让这些项目的经济回报大幅提升。

值得注意的是，租赁房建设的兴旺并非挤压了可售房的空间，两者并非此消彼长——而是在购房型新建项目下行时，租赁房撑起了整体住房建设量。

可购房型新房数量大减，未来购房压力或加剧

Norman 分析，过去一年加拿大新房总开工量比 2019 年多出 4.3 万套，但全部增量都来自租赁房，购房型新开工反降 3 万套。

"结果就是，可购买的新建住房占比已从 70% 以上暴跌至约 45%。"她表示，"简单来说，加拿大新建住房数量在增加，但能买的却越来越少。"

目前市场上并不缺待售房源，但由于公寓等购房型新房从开工到交付周期较长，如今的新低开工量可能要到本十年后期才会显现为市场紧缺，届时需求一旦回升，房价或被推高。

专家建议：租赁支持政策不能退，但需兼顾购房通道

Norman 强调，政府对租赁住房的支持政策不应逆转，因为加拿大租赁房供应依然严重不足。但政策制定者要警惕，眼下租赁建筑热潮掩盖了购房型新房供应萎缩的风险，必须同时为两类住房建设创造有利环境。

"归根结底，只有同时维持租赁与可购房建设的稳定增长，才能实现住房体系的平衡。"Norman 说。

BofA Global Investment Strategy

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