土地限价取消催生杭州“豪宅六小龙”，千万级市场量价齐升，科技新贵占比提升但“老钱”仍为主力

文｜《财经》研究员王文彤

编辑｜杨立赟

在全国楼市还在止跌企稳阶段之时，豪宅似乎率先走出了独立行情。

根据地产研究机构克而瑞的数据，2026年前五个月，全国共成交了1658套总价3000万元以上的高端住宅，同比增长15%；而同期普通新房的成交量同比下降15%。

在这一轮增长中，杭州的表现较为亮眼。对应2025年上半年风靡全国的杭州“科技六小龙”，2026年上半年当地传出“豪宅六小龙”的名号，开发商分别是滨江集团、中海地产和建发地产。它们带着更豪华的石材用料、更花样百出的设计风格、更繁复的公区会所，并紧贴“好房子”概念，吸引着高净值家庭的眼球。

豪宅阶段性火爆背后与土地政策的变化有很大关系。2024年10月起，杭州结束土地限价，吸引房地产商们重现杭州“斗法”。一年多后，它们开始接受市场的检验。

顶级豪宅的入场券正在提高。滨江集团旗下的望天际最高验资门槛达8000万元，创下了杭州楼市验资最高纪录。建发房产旗下栖湖云庄看房验资门槛也达到3000万元，落位冻资金额500万元。在二手平台闲鱼上，甚至出现了一门围绕“看房资格”展开的新生意。

绿城服务集团旗下的绿城桂兰总经理楼晶晶长期观察豪宅市场，她表示，2020年前后，1000万元可以算作豪宅的起步价，而现在这个数字涨到了3000万元。

豪宅买家的年龄和身份也都有了细微变化。多位项目负责人告诉《财经》，他们的客群更加年轻，主力的制造业“老钱”买家之外，金融、科技等领域的“新贵”客户占比有所提高，这也反映出时代变迁、财富分配的变化。

不过，杭州的这一轮科技“造富”相比十年前的互联网时代出现明显代际变化，人数规模、消费偏好不同以往。新晋豪宅客户对产品设计的打磨、服务和运营的精细化提出了更高的要求。

房地产的调整期，豪宅市场也在变。当金钱回报不再确定，居住属性占据上风，有些“新贵”更在意居住体验，对传统豪宅不再买账，反而青睐因商业属性而更有性价比的大平层；有些“老钱”或因维持圈层而出手，或持币观望，或干脆投身别墅的“终极改善”。

不过，随着5月项目集中加推，万潮玖序、奥映世纪轩等项目的去化率已较首开时出现6个至10个百分点的回落。在全国及上海千万级豪宅市场显露疲态的背景下，杭州这一轮由供应驱动的高端行情，其可持续性正面临核心购买力与土地供应节奏的双重考验。



市场炒作还是真实需求？

“豪宅六小龙”是指近两个月杭州新开盘的六个豪宅项目，分别是万潮玖序、海潮玖序、奥映世纪轩、滨杭传麒府、建发栖湖云庄、望天际，其中滨江集团占据三席，中海地产占据两席，建发地产占据一席。

多位头部房企高管告诉《财经》，这些是去年杭州六个区域的地王，在今年上半年集中亮相，借鉴了杭州“科技六小龙”的说法，被行业称为“豪宅六小龙”。

进入六月梅雨季的杭州闷热潮湿，但仍挡不住豪宅买家的热情。

6月18日下午，在“六小龙”之一奥映世纪轩售楼处的大厅里，几组客户正坐在银行工作人员对面了解付款流程，训练有素的礼仪人员穿梭其中，为客户送上精致茶点。



第三次开盘当天的奥映世纪轩售楼处。图源：受访者

这天，奥映世纪轩迎来三开（即第三次开盘），推出两栋楼、三个户型共78套房源，均价为8.2万元/平方米。据项目负责人介绍，三开当天已经去化约80%。

销售端数据显示，奥映世纪轩是杭州上半年网签金额第一名。4月26日首开当天，其销售金额达20.6亿元，去化率超90%，有房源吸引了27组客户同时争抢。5月24日二次加推时，开盘当日揽金16亿元。

一位刚从深圳到杭州定居的客户在看完六个项目后向《财经》感叹，杭州的房子“卷出了花”。

他形容道，滨江集团的三个项目是奢华风，其中望天际除了堆料还很用心，用了很多非遗工艺；栖湖云庄一步一景、琼楼玉宇，公区中有一个微缩的西湖；万潮玖序则走现代雅奢风格，十年后也不会过时，“只有老钱才能设计出老钱的感觉”。



万潮玖序的会所大厅和小区景观。 摄影/杨立赟



万潮玖序的会所。摄影/王文彤



奥映世纪轩样板房。摄影/杨立赟

“豪宅六小龙”的单价均超过8万元/平方米，总价最高超过1亿元。从位置来看，围绕钱塘江、西湖和西溪湿地三个知名的自然景观资源布局，地段的稀缺性是抬高身价的基础之一。其中，滨江集团的奥映世纪轩位于钱塘江南岸的奥体板块，该板块自今年以来已有零跑汽车、京东、古茗等企业拿地建造企业总部或区域中心。

奥映世纪轩的一房难求是当前杭州豪宅市场的缩影。

根据中指研究院数据，2026年前五个月，杭州1000万元及以上的豪宅成交1719套，同比增幅超80%；成交金额超300亿元，同比翻倍。其中3000万元及以上的一共成交116套，同比增加13.73%。

1000万元及以上的豪宅成交均价升至6.6万元/平方米，同比增长10%，其中3000万元及以上的成交均价为9.2万元/平方米，同比增长17.95%。

与此同时，新房集中入市也在冲击二手豪宅市场，前五个月1000万元及以上的二手住宅同期成交仅385套，同比减少54.2%，体量不足新房的四分之一。



杭州市区各总价段高端住宅情况一览表。 图源/中指研究院。

杭州豪宅市场的火爆，是市场炒作还是真实需求？

在杭州贝壳研究院院长上官剑看来，由于过去土地限价政策，杭州在很长一段时间内处在“豪宅不豪”的状态，没有真正意义的豪宅产品，买家始终在等待好产品入市。

杭州自2016年开始实施限价相关政策。当年9月底，杭州市颁布土拍溢价限制措施，规定土地溢价率超100%须全款付清出让金，超120%须现房销售，达150%则转向竞配建养老设施。

2019年6月，杭州又再次更新限价政策，在每块土地土拍前对其“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”做出了明确规定。

此后，杭州土拍热度逐渐降温，一直等到2024年10月限价政策彻底取消后，房企竞相拿地、新一代豪宅产品集中入市，才填补了市场的空白。

这一批豪宅项目紧贴近两年的“好房子”政策，在建筑层高、公区配置、适老化与智能化等方面实现了全面升级。

比如滨江集团的望天际标准层层高最高达3.5米-3.6米，创杭州住宅项目层高之最，还配备了超3000平方米的会所和2700平方米的立体下沉庭院。

中海万潮玖序装配了中海Living OS系统，打通了全屋安防、照明、影音等多个系统。

从需求端来看，杭州的豪宅市场买家已经辐射至全浙江省，其中既有经营传统实业的“老钱”，也有互联网、科技、金融等行业的“新贵”，还有继承家族财富的二代们。

他们或因房屋置换改善居住环境，或因资产配置，或因维持圈层、地位需要，选择在此时出手。



“老钱”仍是主角，“新贵”还在路上

靠“杭州六小龙”打响名号的“豪宅六小龙”，买家有什么变化？

《财经》通过实地探访、与一线从业人员交流发现，这批豪宅项目争抢的仍是“老钱”买家，背景以制造业和金融业为主，科技新贵买家的占比虽然有所提升，但并非主力客户，没有想象中多。

例如，前述奥映世纪轩项目负责人对《财经》表示，该项目买家中，从事金融、科技行业的买家占比略超30%。

他解释，一是因为这一波科技企业尚未全部上市，钱款还未“落袋为安”，二是这一波科技企业的高管人数不多。“这一批新兴科技企业员工数量不多，比上一代的企业，如阿里巴巴的高管，现在企业人员规模小很多，造富的人数也少”。三是新一代科技“新贵”对物质的欲望也趋向于理性，对财富的使用有不同分配。

楼晶晶认为，大部分的“新贵”买家集中在3000万元左右的项目中，占比能达到40%，“这个价格他们置换起来比较合适”，而当价格提升至5000万元乃至1亿元时，“新贵”买家的占比有所下降。

此外，一些项目中从事金融行业的买家占了上风。

以中海万潮玖序为例，项目相关负责人提供的用户画像显示，该项目买家主要从事三类工作：金融、制造业、贸易，其中以金融从业者最多、制造业次之，三者的占比相差不大。相比望天际，万潮玖序的客户也更加年轻，以35岁-45岁为主。

林玲和男友从事二级市场投资，去年下半年从深圳来到杭州定居后，决定买房。

在深圳时，他们租住的是一套40平方米左右的房子，而现在他们搬进了一套100多平方米的房子，“感觉呼吸都更加畅快了”。这也让林玲对自己的需求更加明确——空间大，房间数量只要够用就好，最好有超大衣帽间或影音室。

带着这样的要求，他们的预算也一路水涨船高，从最开始的2000万元涨到了5000万元。

“买房和买车一样，都是越看越好。我们打算一步到位买一个特别喜欢的，哪怕买完就跌一半也没关系。”她说。

在看完了市面上几乎所有叫得上名号的豪宅后，林玲发现，她想要的大空间只有400平方米以上的房子可以满足，但这样的房子往往有五六个房间，每个房间又被分割得很小。最后，她将目光转向了商业大平层。

商业大平层，指的是用商业用地做成类住宅的大面积公寓。这也是杭州另一群豪宅客户——网红们的共同选择。

云飞2020年开始做杭州房产中介，2024年起进入一手商业大平层赛道，同时经营着“杭州房产云飞”这个抖音账号。他的客户大部分在二三十岁，其中网红的占比超过了60%。

这些商业大平层动辄300平方米起步，最大面积超过1200平方米，很好地满足了网红们平时拍视频的需要。

以杭州萧山的超级综合体EIC为例，由于EIC属于商业用地性质，在产权年限、交易税费、水电成本方面存在一定劣势，价格更低。同样是一线江景视野，2000万元在这里可以买到400平方米左右，而在豪宅可能只能买到两百平方米；此外，商业大平层还有年轻人更喜欢的居住氛围和商业配套。

不过，今年“豪宅六小龙”的扎堆入市对他的生意还是有一定的冲击，“有实力的都去买住宅了”，云飞说。

中指研究院数据显示，2026年前五个月，杭州1000万元及以上的商业大平层成交134套，同比减少30.6%，其中总价2000万以上仅30套左右。在住宅限价取消后，大平层产品力劣势凸显，二手折价案例增多，份额持续萎缩。

对于豪宅中介而言，这是一门“僧多粥少”的生意。一方面，火爆的“豪宅六小龙”并不需要中介来分佣，二手房还受到了新房的严重冲击；另一方面，别墅市场的赛道也已经饱和。而像他这样的豪宅中介，全杭州有七八百人。

上半年云飞只卖掉了两套大平层，他正在考虑转向别墅赛道，而这是一个更卷、地区更分散、需要更多精力维护的领域，“很多中介公司在每个片区都有专人驻守，甚至就在里面租套房子。”



为什么买豪宅？

一位近期密集看完“豪宅六小龙”的高净值人士，直接下手了两套——建发地产的栖湖云庄和滨江集团的奥映世纪轩。他对《财经》表示，之前就购买过滨江集团的房子，对该开发商的服务、风格都很喜欢，这次算是“回购”。

而购买栖湖云庄是为了圈层，为了社交。

有从事私募基金的朋友买了这个小区，他也想把生意重心从跨境贸易向金融领域转移，“更多是为了向他们靠拢，我可能不会去住。”

年轻的大平层买家更在意居住空间和舒适度。

林玲向《财经》展示了豆包根据她的要求给她制定的买房权重——地段占30%，配套、户型、视野各占20%，装修占10%。按照这个标准，她正在给所有看过的房子打分，做最后的筛选。



豆包给出的看房权重比例。 图源/受访者

父母原本不同意林玲购买大平层，认为其产权只有40年、流通性差、没有学区、贷款利率高。但林玲并不在乎这些，在她看来，商业大平层性价比高、地段好、空间大、配套全，正好满足她的需要，“谁花钱谁有话语权”。

别墅买家则有更复杂的考虑因素。

杭州高端房地产经纪服务机构德壹豪宅长期经营二手别墅市场，在阳明谷别墅区、绿城桃花源别墅区、西湖高尔夫别墅区等地设有门店，去年共成交了18套别墅。

公司高级合伙人唐华强观察到，二手别墅价格每年都在稳步上涨。比如老牌别墅区九溪玫瑰园，每年的涨幅在1500万元-2000万元。

他解释，“禁墅令”后杭州极少有新的别墅地块入市，二手别墅极为稀缺，全杭州在售仅2000余套，好房一房难求。买家要么是出于养老或终极改善需求，要么是纯投资并不自住，有时他还需要帮客户打理院中的花草。

近期，他成交了一套绿城桃花源的别墅。买家在余杭区的未来科技城工作，原本住在附近的高层，随着孩子渐渐长大，想购入一套更大房子。

看了半年高层后，唐华强劝他，不如添点钱买个别墅，让孩子更好地亲近大自然。在看到这套别墅的大花园和中古风的装修后，买家爽快地付了钱。

出售原因、风水和房东职业是二手别墅买家们最关心的三个问题。看房时，买家往往随身携带风水师傅，唐华强习惯沉默地跟在客户身旁，并不过多介绍。若客户在某套房里逗留超过半小时，并开始询问房子的细节问题，这单就成了一半。

“他们都很有主见，而且看过的好房子太多了。”他说。



豪宅热度能否持续？

“做生意的尽头就是买房。”近十年来，唐亮见证了太多富豪从买豪宅、到买几套，然后买一栋楼、一整片土地。很长一段时间内，投资是最重要的理由。但现在，他越来越倾向于观望，不做第一批冲进去的人。

唐亮早年做实业起家，近十年重心转向房产投资，拥有杭州多处千万级房产。

2021年，他的朋友花1200万元买了一套位于奥体中心附近的杭州壹号院二期房子，2022年转手卖了近3000万元。杭州壹号院一期于2020年底交付，二手房成交价超过9万元/平方米，而二期价格为4.8万元/平方米，新房价格远低于二手房。

这是豪宅市场独有的价格倒挂现象（指新房价格低于二手房），是投资豪宅的核心支撑。足够的价格倒挂空间，一度被视为获利的最大安全垫，但随着杭州结束限价、土地持续供应、新房竞相入市，倒挂的空间在持续收窄。

对于“豪宅六小龙”，唐亮还在静观其变。

在他看来，这一批豪宅虽然在公区和细节上有所提升，但面积太小，震撼感不足，豪宅还没有到顶，“真正的大佬还没出手，更多还是卖一两套再加点钱置换的”。

“现在新房市场竞争这么激烈，谁知道‘豪宅六小龙’的热度会持续多久呢？”唐亮说。

克而瑞与普睿地产研究联合公布的数据显示，进入5月，当“豪宅六小龙”开始加推后，去化率出现了明显下滑：万潮玖序回落至94%，奥映世纪轩回落至85%，建发栖湖云庄回落至85%，较4月分别下降6个、10个、7个百分点。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生对《财经》表示，随着更多新项目入市，杭州豪宅市场下半年可能面临较大压力，“杭州1000万元以上豪宅销量的巅峰是2023年，今年如此火热的市场也没能突破这个高峰，塔尖的客户一直是少数”。

中指研究院近期发布的报告也指出，杭州低密产品因供应不可复制，将继续保持高溢价与快去化；高层大平层则进入“产品力淘汰赛”，得房率、外立面材质、公区配置、景观资源成为标配，只有综合实力“顶格”的项目才能维持热度。

下半年“六小龙”全部首开后的去化变化，将是检验真实购买力的关键窗口。长期看，高端市场的可持续性取决于宏观环境变化及核心区土地供应节奏。

目前房企还在不断地高价拿地，试图以一块核心地区的优质地块赢得下行市场的结构性机会。

6月26日，招商蛇口以79.03%的溢价率拿下杭州永久河地块，楼面价5.16万元/平方米，刷新了杭州2026年土拍纪录。

根据克而瑞数据，2026年至今，杭州已有12幅地块溢价率超过30%，为22个重点监测的城市之最。



图源/克而瑞地产研究

高院生分析，一是因为房企确实有补仓的需求，二是因为杭州在取消限价之后利润空间增大，市场准入门槛也较一线城市更低。

也许豪宅市场需要一段时间喘息，等待更多买家的成长。

上海豪宅的例子就在眼前。

克而瑞与普睿地产研究联合公布的数据显示，上海新房供求关系从2024年开始逆转，进入供大于求的阶段。

供应放量之下，豪宅的去化速度也开始减慢。2026年3-5月，在普睿数智城市机构调研的上海14个单价超过10万元/平方米的项目中，多数项目的开盘去化率集中在20%至50%区间，部分项目的去化率不足10%。

中指研究院的数据也显示，2026年前5个月，上海共成交3500万元以上的住宅640套，较2025年同期减少约30%。

放眼全国，豪宅市场出现明显分化——3000万元以上的顶级豪宅成交依旧亮眼，但千万级豪宅已显露疲态。

克而瑞数据显示，今年前5个月，“重点30城”总价1000万元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，下降幅度已经超过了整体新房市场。

当“豪宅六小龙”清盘，下一批地王已在路上。这一轮狂欢之后，热度能否持续，需要时间来回答。

杭州的豪宅故事，是全国楼市结构性分化的一个注脚。豪宅正在回归居住本身，无论是为圈层买单的栖湖云庄业主，还是执着于空间尺度的林玲们，都在用真金白银投票，在市场变动的不确定性中寻找确定性。对于房企而言，唯有精准锚定不同客群的深层需求、优化供给结构，才能完成深度调整，在分化的市场中找到自己的机遇。