奥克兰楼市跌回十年前

曾经被不少湾区人视为“旧金山平替”的奥克兰，如今正经历一场令人唏嘘的楼市寒冬。根据房地产平台Zillow最新公布的数据，奥克兰房价已经跌至十年来最低水平。

图片来源：SFchronicle报道标题截图

今年3月，当地典型住宅价值约为71.6万美元。经过通胀调整后，这一数字相比去年同期暴跌超过9万美元，跌幅高达11.4%。在全美人口超过10万的城市中，奥克兰与佛州Cape Coral并列成为房价跌幅最大的城市之一。但与佛州不同的是，奥克兰的房价甚至已经跌破2019年水平，累计跌幅达到28%。

回顾过去几年，奥克兰楼市的变化几乎可以用“过山车式”来形容。在此前的房地产狂潮中，奥克兰房价一度被推高。按2026年估值计算，当地典型住宅价格曾接近110万美元。然而短短几年后，如今房价已经重新跌回2015年水平。

随着房贷利率自2022年开始持续攀升，购房成本急剧增加，再加上远程办公普及、人口外流、治安争议以及居民向郊区迁移等因素，奥克兰楼市的需求开始快速萎缩。

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与旧金山不同，奥克兰并没有真正享受到新兴产业热潮带来的“财富回流”。大量科技行业高薪岗位重新聚集在旧金山和硅谷核心区域，但奥克兰却没能同步受益。这也让当地房市缺乏新的购买力支撑。

令人无奈的是，虽然房价明显下降，但对于普通首次购房者而言，“可负担性”并没有真正改善。根据Zillow估算，如果以20%首付购买一套奥克兰中位价住宅，在当前利率下，每月房贷支出仍高达3680美元。

这还不包括地税、保险和维修成本。对于很多家庭来说，这样的月供甚至比租房还贵。也正因为如此，不少潜在买家虽然持续观望，但真正下场的人并不多。

不过，奥克兰并不是所有区域都在同步暴跌。目前最抗跌的区域之一，是深受湾区中产家庭欢迎的Rockridge社区。这里过去一年房价仅下跌约5%，典型住宅价格仍高达162万美元。

由于社区环境成熟、学区稳定，加上独栋住宅供应稀缺，许多高收入家庭依然愿意在这里激烈竞价。精品咖啡馆、特色餐厅和适合家庭生活的街区氛围，依旧支撑着这里的房价。

但另一边，靠近Lake Merritt区域，房价一年暴跌16%。不少业主如今面临的现实是：即便降价出售，也很难保本离场。市中心公寓价格崩塌背后，还有一个越来越现实的问题——“租金倒挂”。

此前，奥克兰市中心曾大规模兴建公寓项目，大量新增出租房源压低了整体租金。如今很多买家发现，在高利率环境下，背着高额房贷、HOA物业费和地税买公寓，成本甚至远高于直接租房。

这种情况下，购房吸引力自然越来越弱。东湾房地产经纪人Leena Zeidan直言：“现在的奥克兰，更像是几个完全不同的微型市场，而不是一个统一的大市场。”