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在债务出清、模式切换、分化加剧之下，地产行业正在走向新局面。

中房报记者 许倩丨北京报道

过去一年，TOP50上市房企交出一份“喜忧参半”的成绩单：一方面是销售额、营业收入双双下滑的冰冷现实，另一方面却是减亏千亿元、降债万亿元的亮眼数字。

拐点真的来了吗？

据中国房地产报记者统计，销售榜TOP50上市房企（剔除未发布财报的合生创展）2025年实现销售总额2.45万亿元，同比下降21.6%；营业总收入2.93万亿元，同比减少18.1%，行业整体经营规模仍处于收缩通道。但归属母公司净利润共计亏损1450.97亿元，亏损额较2024年大幅减少1360.3亿元；平均净利润率为-11.25%，较2024年提高11.21个百分点。

与此同时，行业盈利能力仍处于历史底部。据中国房地产报记者统计，2025年TOP50上市房企平均毛利率仅4.86%，较2024年下降5.65个百分点。这意味着，企业每实现100元销售收入，仅能获得4.86元毛利。在覆盖财务费用、销售费用、管理费用等各项成本后，企业亏损几乎成为必然。

这场看似漂亮的“减亏战”含金量几何？亏损收窄的背后，究竟是债务重组收益的“粉饰”，还是经营层面的实质性修复？

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超七成房企营业收入下滑

从营业收入格局看，头部房企阵营持续收缩。

2025年营业收入突破2000亿元的房企仅剩3家，较2024年减少2家，分别为保利发展、华润置地、万科。其中，保利发展以3081亿元营业收入居行业首位，同比小幅下滑1.13%；华润置地实现营业收入2814亿元，同比微增0.91%，是头部房企中为数不多实现营业收入正增长的企业；万科以2334亿元营业收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。

绿地控股、中海地产、绿城中国、碧桂园、招商蛇口、建发国际6家房企营业收入均超千亿元，但无一例外呈现同比下滑态势。绿地控股以1805亿元营业收入排名第四，同比下滑25%；中海地产实现营业收入1681亿元，下滑9.22%，曾经的行业盈利标杆增长动力持续减弱。

TOP50上市房企中，仅12家房企实现营业收入正增长，占比不足3成。其中，南山控股、华发股份营业收入增幅领跑，分别达到55.55%、38.85%，但两家房企归属母公司净利润分别亏损19.7亿元、94.96亿元，亏损面均较2024年进一步扩大。

与此同时，7家房企营业收入同比下滑幅度超过50%，包括新世界发展、金地集团、世茂集团、金融街、中梁控股、龙光集团、金科股份，经营端压力较大。

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一年减亏1360亿元

行业最核心的积极变化体现在盈利端的大幅改善。2025年，TOP50上市房企归属母公司净利润共计亏损1450.97亿元，亏损额较2024年大幅减少1360.3亿元；平均净利润率为-11.25%，较2024年提高11.21个百分点。

从盈利企业数量看，TOP50上市房企中，归属母公司净利润同比下滑的有27家，较2024年减少9家，但占比仍超5成；亏损房企数量达31家，占比超6成，行业整体仍处于亏损状态。

值得警惕的是，当前行业盈利改善存在明显“水分”，修复并非全靠经营回暖。数据显示，TOP50上市房企中6家归属母公司净利润超过百亿元，其中4家为出险房企，盈利改善主要依赖债务重组收益，而非主营业务实质性复苏。

金科股份凭借债务重整成为盈利“黑马”，2025年归属母公司净利润达293.2亿元，扭转2024年巨亏319.7亿元的局面。其核心原因在于，2025年公司重整计划执行完毕，形成近726亿元巨额债务重组收益并计入当期非经常性损益，这也是其实现扭亏为盈、净资产转正的核心支撑。

紧随其后的是禹洲集团、旭辉集团、世茂集团，同样依托债务重组实现扭亏为盈，2025年归属母公司净利润分别为249.3亿元、176.7亿元、144.7亿元。以禹洲集团为例，2025年债务重组收益326.21亿元、财务担保合约重估收益20.27亿元，剔除这些一次性收益后，核心经营业务仍亏损97.18亿元，不过较2024年120亿元的亏损额收窄18.79%。

在一众依赖债务重组盈利的房企中，华润置地成为行业真正的经营标杆。2025年归属母公司净利润为254.2亿元，仅较2024年减少1亿元，凭借“开发+商业”双轮驱动，实现实打实的经营层面盈利稳定。其经常性业务核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占核心净利润比重攀升至51.8%，商业运营成为利润增长的核心支柱，坐稳行业“利润王”宝座。

与之形成对比的是，中海地产归属母公司净利润连续两年下滑，2025年以126.9亿元排名第六，同比下降18.83%，较2023年256亿元的净利润规模，两年内缩水超5成。盈利下滑背后是主业开发“拖后腿”，且第二增长曲线仍显乏力。数据显示，2025年中海地产房地产开发业务收入约1567.7亿元，同比下降10.3%，昔日“利润王”正走在艰难转型与修复之路上。

万科则成为行业亏损最严重的企业，2025年归母净亏损885.6亿元，较2024年增加亏损390.8亿元，两年累计亏损近1380亿元。万科管理层表示，巨额亏损是历史投资失误、经营管理问题与行业深度调整等多重因素叠加导致。其中资产减值与信用减值是亏损主力，2025分别计提219.3亿元、341.7亿元，同期销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%。

行业整体调整中，仍有少数房企实现逆势突围。美的置业、城建发展、保利置业、首开股份、中国金茂、嘉里建设6家房企，实现营业收入与归属母公司净利润双重增长，归属母公司净利润增幅分别达到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%。

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降债万亿元，但流动性依然承压

现金流与负债压力，仍是房企生存法则的核心考验。

据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企总负债共计11.76万亿元，较2024年减少1.75万亿元，同比下降12.97%，万亿级降债效果显著。但受制于前期债务基数庞大，行业整体负债规模仍处高位。

与此同时，房企核心现金流来源——销售金额同比下滑21.6%，资金回笼放缓，行业流动性持续承压。截至2025年末，TOP50上市房企共持有货币资金1.07万亿元，较2024年减少1805.85亿元，同比减少14.4%，现金储备持续缩水。

从个体来看，行业债务分化格局明显。绿地控股、保利发展、万科、碧桂园、融创中国总负债规模位居前五，分别达9882亿元、8587亿元、7848亿元、7679亿元和7478亿元，头部房企债务压力依然突出。

其中，绿地控股总负债较2024年增加75亿元，而其2025年归属母公司净利润亏损262.13亿元，亏损规模仅次于万科，处于行业第二高位。

偿债端，11家房企资产负债率超过90%，中国奥园、建业地产负债率突破100%，陷入资不抵债困境，而其归属母公司净利润分别亏损177.6亿元、30.45亿元，且营业收入、净利润双双负增长，短期偿债风险居高不下。

现金储备方面，仅保利发展、华润置地、中海地产3家央企货币资金超千亿元，分别达到1229亿元、1169.9亿元、1088亿元，但相比2024年均有所减少。央企凭借资源优势成为行业流动性“安全岛”，民营房企流动性困境则仍未彻底缓解。

行业格局加速重构。在债务出清、模式切换、分化加剧之下，地产行业正在走向新局面。