蔡慎坤：潘石屹反思房地产 只是隔靴搔痒

旅居美国纽约的前中国房地产商潘石屹，4月16日在微信公众号发表题为“我的反思”的5000字文章，目前已在中国大陆遭全网封锁。

潘石屹在文中聚焦中国房地产企业高杠杆、高扩张的发展模式，直言中国房地产市场的发展历程，说穿了就是一场“庞氏骗局”——也就是没有真正赚钱，只是不断用新钱填旧坑。他最后“反思”称，若要恢复中国房地产行业，最重要的是恢复外界对这个行业的信心。

“一个幸存者的发言”

此次发表《我的反思》，是潘石屹沉寂多年后首度发声。发文时间点，正值中共当局安排对另一位前中国地产大亨许家印进行公开庭审之后不久。庭审中，许家印当庭对中共当局列出的“八大罪状”供认不讳。

独立时评人蔡慎坤4月17日接受新唐人电视台专访时表示，“老潘”（潘石屹）此时突然出来“反思”，可以理解为“一个幸存者的发言”；他的发声，也与许家印的案子形成鲜明对照。

现年63岁的潘石屹，自1980年代起一直活跃于中国地产界，1995年与夫人张欣共同创立SOHO中国。2022年9月7日，SOHO中国在港交所公告称，潘石屹已辞去董事会主席职务，张欣亦辞去公司行政总裁职务。根据海外媒体报道，潘石屹夫妇在中国大陆收紧房地产政策、市况转弱之际，已将大部分资产转移至纽约，并成功在当地落脚。

蔡慎坤认为，潘石屹出于深层考量，在文章中“最终把板子打在开发商身上”，矛头对准开发商。不少人因此联想到另一个问题：作为房地产开发商的潘石屹，如今已离开中国，他可以高调批判开发商，但为什么没有追究中共当局的责任？

中共房地产政策的演变

蔡慎坤接着从中共房地产政策的演变，回顾了中国房地产行业的发展历程。

他表示，中国没有土地私有化，普通老百姓无论有钱没钱，都不拥有土地，土地归中共政权所有。由于中共不保护私有财产，因此在很长一段时间里，没有人真正把土地当作私有财产，中国土地也因此极其廉价。改革开放初期，外资进入中国，当时许多土地甚至是免费相送。各级政府为了招商引资，不惜将完成“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）的土地直接交给投资人。

自1998年房地产开始市场化之后，人们开始看到土地资源有利可图。而在这一过程中，能够拿到便宜土地，甚至免费土地的，往往就是权贵家族。最早的权贵家族就是太子党。太子党在其中可能只是充当“白手套”的角色，帮助开发商拿地。他们甚至一分钱都不用花，也不必费多少力气，只要见个面、吃顿饭，或者打个电话、写个条子，地方政府就会积极配合，把土地批给相关人士。

在这样的过程中，中共太子党一些成员尝到甜头，随后也开始投身其中。不过，太子党并非直接下场，而是支持一些做得比较大的开发商，在其中持有股份，或扮演重要角色。这个问题不是一家两家的问题。无论是许家印，还是其它许多地产公司，只要谁的关系够硬、靠山够硬，每一家大型地产商背后，几乎都有权贵的直接股份或间接股份，背后存在庞大的利益输送。

在蔡慎坤看来，正是这种由土地制度、权力寻租与利益输送交织而成的模式，最终埋下了中国房地产今天的困局。

因此他认为，中国今天的房地产的难相，以及现在房地产留下的巨大的债务，最主要的根源还是在政府的身上，而不是单纯在房地产开发商的身上。

借鉴香港模式 却走错路

蔡慎坤进一步分析，中国借鉴香港模式发展房地产，但从一开始就走错了。

当时香港是英国殖民地，土地制度不可能建立真正永久产权，因此香港形成了一种批租的土地政策，也就是所谓几十年的产权。但中国本来完全可以把土地使用权长期化，然而中共却选择了香港模式。包括后来所谓的炒楼花（房子还没盖好就先买来再转手赚差价）以及按揭制度，很多也都是向香港地产模式借鉴而来。

更重要的是，香港当年在推行批租制度的同时，也考虑到了普通港人的居住需求。而且在香港殖民时期，蔡慎坤认为约有40%的香港人可以住进政府提供的保障房。

但是，中共在启动房地产市场化时，并没有充分考虑普通老百姓的需求。十几亿人被全面推向市场，最终导致市场严重失控，房价单边上涨。土地财政不断推高房价，使开发商与政府形成合谋，最终把中国房地产推向了一个难以收场的局面。

房地产绑定全民 中共攫取70%利润

过去几十年，中国房地产可谓高歌猛进。政府在这个过程中赚取的收益，可以说远远超过所谓的开发商。而最终，这些包袱与沉重负担，都留给了普通购房者，或者说每一个普通家庭。

地方政府一方面通过行政权力压低拿地成本，另一方面又通过规划调整实现土地变现，再以画大饼和挤牙膏式供地的方式，从银行置换出贷款，进行滚动开发。如此循环往复，土地增值往往达到几十倍、甚至上百倍，这使得政府在土地财政上尝到了巨大甜头。

正因如此，这一模式不断被强化。地方政府在土地财政中尝到甜头后，又通过拆迁等方式进一步制造出大量购房需求。从一个国家的长远发展来看，无论是高地价还是高房价，危害都极其巨大。它不仅阻碍经济持续发展，更使家庭负担不断加重，老百姓的幸福感日益下降。而房地产市场的任何波动与下跌，都会牵动政府的神经。过去人们看到，一旦房价下跌，政府就会出台政策，设法维持这个泡沫继续存在。

所以今天中国的房地产，已经与中国经济、各地政府、各家银行，乃至每一个中国家庭，牢牢捆绑在一起。

在这种情况下，地产开发商在进行大规模拆迁后，给农民的补偿却非常低。很多补偿款甚至不足以让他们再去购买房子。这一过程中，制造了大量人为的群体性事件，导致各地大规模上访和抗议此起彼伏。

蔡慎坤还引述前华远地产董事长任志强早年的发言表示，当年搞房地产开发时，政府拿走了房屋销售收入中的大部分。从规划、卖地、建设到销售的整个过程中，房子本身未必那么值钱，但随着房价上涨，政府拿走的却是大头，最终约70%都进了政府的口袋。涉及房地产的税费，应该有将近上百项。

也正因如此，地方政府天然具有推高房价的冲动。房子涨得越高，土地价格越高，地方政府在其中获取的利益也就越多。由此可见，过去几十年房地产出现单边上涨行情，与政府本身有很大关系。

蔡慎坤直言，潘石屹在文章中，只是稍微提及了开发商的问题，而没有追究政府、银行，还有土地财政等一系列问题，也就是没有从政策层面进行反思。

蔡慎坤：潘石屹的反思未触及根源

蔡慎坤表示，潘石屹最近发表长文，并不是因为现在中国房地产市场或楼市已经企稳，而恰恰是在“过去房地产永远是支柱、房地产永远会上涨、规模扩张就会成功”这一套逻辑彻底破产之后，才展开这种反思。而这种反思，对今天中国房地产来说，实际上已经意义不大了。

蔡慎坤质疑潘石屹这次并非真的想对中国房地产市场作出一番深刻反思，因而潘石屹反思的其实都是人们过去早已司空见惯的内容。

资产仍在中国境内 潘石屹难公开指向当局

至于潘石屹不敢公开把矛头指向中共的原因，蔡慎坤认为，尽管潘石屹现在已经转移了不少资产，人身安全、家庭成员安全也基本有保障，并且已开始准备在美国重新做地产，但潘石屹还有几百个亿的资产仍被中共捏在手上。所以，即使反思，也只能是隔靴搔痒，没有真正触及实质性问题，也不敢触及。因为一旦触及，潘石屹在国内将近200亿元的资产，最终会如何处理，就很难说了。蔡慎坤表示，实际上，北京市税务部门已经向潘石屹发出罚款通知，认为他欠税，要求其补交税款。

另外，近期很多人猜测潘石屹是否清明节回国扫墓，之后又悄悄离开了。蔡慎坤认为，潘石屹不可能回去。因为在这种时候，一旦回去，很大程度上中共就会把他“挽留”在国内。至于挽留下来之后，今后还让不让他出来，那就另当别论了。

蔡慎坤推测潘石屹不会在这个时候冒如此巨大的风险，为了给父亲或家人扫墓而回去。更可能的是，他想藉由清明期间发表一点感慨，试探一下国内舆论环境，看看在高压政治氛围之下，自己是否还有说话的空间。

“但是我们看到，《我的反思》发出来之后，还没反思到政府，很快就遭到全网封杀。而且从目前情况来看，潘石屹这番讲话，很大程度上也把他未来继续发声的路，完全堵死了。”蔡慎坤补充说。

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