前投行高管：华人家庭须建立长期资产结构

家庭理财是华人移民美国后必须掌握的重要技能之一。值美国“金融知识普及月”，曾任华尔街投资银行高管的业内资深人士井友伦受访时表示，住房和股票都属于长期高回报资产，华人家庭建立长期的资产结构，对资产配置至关重要。

华人家庭两大资产配置工具

井友伦长期研究资本市场、宏观政策和资产配置，为哥伦比亚大学商学院客座学者。他认为，在美国当前高利率、高波动、规则变化更快的大背景下，错过某一轮股市或房市，并不等于错过一生的财运；决定长期财富的是“你是否长期拥有能增值、能产生现金流的资产”。

井友伦说，美国人两大长期理财工具是“自住房”和“长期股票投资”，二者并不互相排斥，而是很多家庭的“双引擎”：“自住房用长期固定杠杆和强制储蓄，把家庭资产负债表稳定下来；股票，尤其是低成本宽基ETF的作用，是把工资收入转成企业盈利的‘长期复利’。”

“房子更像‘打地基’，股票更像‘拉高天花板’。”井友伦说，一个家庭如果这两者都没有，当然容易焦虑；但只要现在开始做，就还有机会。

掌握股市回报的长期逻辑

对于股市投资，井友伦谈到，股票行情涨涨跌跌，错过某一次大涨机会，会让有的人感到遗憾，其实大可不必。他说：“在美国，错过某一次大涨，不等于错过一生；但如果十年、二十年始终不参与资产积累，那才是真正代价最高的事情。”

很多人感到股市风险高、不敢去碰。井友伦认为，美国股市长期回报的核心逻辑，并不是“永远买在最低点”，而是长期持有生产性资产。根据纽约大学教授达莫达兰（Aswath Damodaran）最近报告中更新的数据，美股2025年回报率达17.78%；长期序列也持续显示：股票显着跑赢现金和短债。因此，选准股票，长期持有，是家庭理财的重要手段。

住房股票都是长期高回报

就住房而言，井友伦认为，只有把拥有房屋的时间拉长一点，才能看清房地产在家庭理财中的地位。

据学界研究，在16个发达经济体的长期样本里，住房与股票的长期实际回报非常接近：美国全样本的实际股票回报约8.46%，实际住房回报约6.10%，而从跨国平均回报率来看，住房和股票都属于长期高回报资产。

“当然，今天讨论房地产，不能只讲‘过去涨得好’，还必须看现在值不值得做。”井友伦引用全美房地产经纪人协会（NAR）上月公布的2月成屋销售数据，年化销量 409万套，中位价 39.8万美元，库存 3.8个月。他说：“这说明房市并没有崩，但也绝不是‘闭眼买都赚’的宽松行情。”

房东为何会越来越有钱

房地美（Freddie Mac）周四（2日）公布，30年固定房贷平均利率 6.46%，15年固定 5.77%。在这种利率下，井友伦指出，房地产投资已从“赌价格上涨”演变成“算现金流与融资成本”。

“如果你问我现在做房地产还行不行，我的回答会更现实：买自住房，重点看你是否准备长期持有、每月月供是否舒服、未来5到10年会不会搬家； 买出租房，重点看租金能不能覆盖利息、税金、保险、维修、空置和管理成本。”

井友伦认为，房东之所以能越做越有钱，从来不是因为“房价只会涨”，而是因为租客帮助付掉一部分债务、时间帮助积累净值、通胀长期抬升租金和资产名义价格；如果今天用高利率买入，现金流一开始就是负的，手上又没有维修与空置缓冲金，那就可能成为“现金流陷阱”。

他最后强调：“错过过去不等于错过未来，但下一步必须从‘追涨杀跌’改成建立长期资产结构。”◇