卖家比买家多46% 美国房地产进入"买方时代"

美国房地产市场正在发生显著变化。根据Redfin最新发布的数据，上个月全美卖家数量比买家多出约63万套房源，创下自2013年有记录以来的最大差距，显示市场已从长期卖方主导转向买方主导。

从定义上看，当卖家数量比买家多出10%以上，即可被视为买方市场。当前这一比例已达到约46%，明显高于一年前的29.8%。相比之下，在疫情期间的购房热潮中，美国房地产市场一度供不应求——2021年11月，买家数量曾比卖家多出36%。

市场结构变化的核心在于库存持续上升。自2023年夏季以来，待售房源数量稳步增加，并在过去一年明显加速。此前，由于抵押贷款利率较低，大量房主选择锁定低利率长期持有房产；如今，随着利率维持在较高水平，越来越多业主不再等待利率下降，而是将房屋投放市场，推动供应上升。

库存增加已经对房价产生影响。在供应增长较快的地区，尤其是南部，买家开始拥有更强的议价能力，可以与卖家协商降低售价。在全美范围内，房价涨幅明显放缓。截至今年2月，美国典型住宅销售价格中位数为429,226美元，同比仅上涨0.9%，远低于此前数年超过3%甚至6%的涨幅。

不过，尽管市场从结构上已转为买方市场，购房者的实际压力并未明显减轻。融资成本仍然是关键制约因素。根据房地美（Freddie Mac）数据，截至3月19日当周，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.22%，较前一周的6.11%有所上升，尽管仍低于一年前的6.67%。

与此同时，房价和房屋保险成本仍在上涨，加上对经济前景的不确定性，使得购房者更加谨慎。这一趋势已经反映在市场数据中：2月份购房者数量环比下降2.4%，约为136万；卖家数量也小幅下降0.4%，至约199万，显示买卖双方均趋于观望。

从区域来看，市场分化依然明显。在部分城市，卖方仍占据明显优势。例如，迈阿密卖家数量比买家多出163%，纳什维尔为120%，奥斯汀为112%，西棕榈滩为110%，圣安东尼奥为104%。

而在东北部部分地区，买方仍然占优。例如，新泽西州纽瓦克买家数量比卖家多出31.1%；宾州蒙哥马利郡为-29%；纽约州纳苏郡为-25.8%；密尔沃基为-25.2%；新泽西州新不伦瑞克为-14.5%。

Redfin首席经济学家博哈里（Sheharyar Bokhari）指出，尽管近期抵押贷款利率有所回升，但整体住房负担能力仍有望改善，因为收入增长速度正在超过房价上涨速度。他表示，在许多市场，买家已经能够通过谈判获得折扣或其他优惠，并且由于竞争减少，拥有更多决策时间。