美国房市低迷，二手房销量持续下降

尽管房贷利率有所回落，但美国1月的二手房销量仍出现了近四年来的最大跌幅。根据《橙县纪事报》2月12日的报道，尽管抵押贷款利率有所下降，房价依然居高不下，再加上寒冷天气等因素影响，许多潜在购房者选择观望，导致市场需求明显放缓。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）发布的数据，经季节性调整后，2026年1月的二手房年化销售总量降至391万套，较去年12月下降了8.4%，创下近四年来的最大单月跌幅。这一数字也低于市场预期的410.5万套，显示房地产市场的复苏仍面临着较大的压力。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，1月的销售下滑“令人失望”。他指出，寒冷的气候和降水量偏高的天气状况影响了市场的表现，因此不能排除这次数据存在偶然性因素。

从各区域的表现来看，所有地区的二手房销量都有所下滑，尤其是美国西部地区。尽管该地区受冬季风暴的影响较小，但由于房地产交易通常有1至2个月的滞后期，因此1月的成交数据多反映了去年年底签订的购房合同。

尽管销量大幅下降，房价仍然维持上涨。2026年1月，美国二手房的中位销售价格为39.68万美元，同比增长0.9%。这是连续31个月房价同比增长，说明房价整体仍保持上升趋势。

自2022年房贷利率从历史低点回升以来，美国房地产市场一直低迷。高房贷利率加上长期上涨的房价，以及供应不足的问题，导致许多潜在购房者被挤出市场。2025年，美国二手房销量仍徘徊在近30年的低点，市场按苏的动力不足。

目前，二手房年化销售水平基本保持在约400万套，远低于历史正常水平的520万套，市场活跃度依然偏低。

尽管房贷利率在近期有所回落，住房负担问题仍然是市场的一大挑战，尤其是首次购房者。根据房利美数据，30年期固定房贷利率在1月一度降至6.06%，创下自2022年9月以来的最低水平。虽然利率有所回落，但与去年相比仍较高，负担能力的压力依然存在。

此外，首次购房者的比例较低，仅占到总销量的31%，低于历史平均的40%。首次购房者通常缺乏已有房产的增值支持，因此更容易受到高房价和高首付压力的影响。

截至1月底，全美待售二手房库存为122万套，较上月下降0.8%，但比去年同期增长了3.4%。目前的库存相当于3.7个月的供应量，远低于通常5至6个月的正常市场水平。不过，随着春季购房旺季的临近，市场上的挂牌房源预计会增多，这将为买家提供更多的选择和议价空间。