深圳富豪炒楼亏13亿港币 创港史最大亏损纪录

深圳祥祺集团主席陈红天持有的香港山顶歌赋山道15号豪宅，8月19日以7.9亿港元成交，较9年前买入价大幅暴跌，创下香港住宅市场史上最大单笔亏损纪录。陈红天在香港投资房地产长达10年，最终以超过30亿港元的巨额亏损黯然收场。

天价豪宅沦为银主盘 从“呎价王”到贱卖资产

2016年6月，正值香港楼市巅峰时期，陈红天以21亿港元天价从庄士国际购入山顶歌赋山道15号物业，楼面呎价高达22.74万港元，一举创下全港呎价新高纪录。这座顶级豪宅实用面积达1.8万平方呎（又称“平方英尺”），采用六房六套间隔设计，配套近1万平方呎私人花园和停车位，规格堪称香港豪宅之最。

然而，辉煌景象转瞬即逝。2023年，祥祺集团因面临“阶段性现金流问题”，该物业被东亚银行接管，沦为银主盘。从2023年8月首次公布销售安排开始，这栋昔日呎价王的出售之路异常坎坷，历经近两年反复延期，多轮招标均无人问津，直至今年1月将意向价大幅下调至7亿-8亿港元区间，最终以7.9亿港元成交。

香港楼市所谓的“银主盘”，是指物业业主无法重建银行的按揭贷款，由提供贷款的银行或财务机构（即“银主”）向法院申请收回该物业，再通过拍卖或委托代理的方式向公众出售，以弥补欠款的房产。

该物业虽于2019年已取得入住许可证，但改建工程始终未能完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态，从未真正作为自住用途，彻底沦为投资失败的象征。

69亿投资香港尽岸东流

陈红天曾以335亿元身家位列《2022胡润全球房地产企业家榜》第41位，其自2015年起在香港大举投资物业，累计投入资金约69.87亿港元，如今却面临资产版图全线溃败的惨烈局面。

除歌赋山道15号外，陈红天持有的其它香港物业同样遭遇巨额亏损。2024年12月，红磡祥祺中心以26.5亿港元售出，较45亿港元购入价账面贬值18.5亿港元；山顶司徒拔道53号傲璇单位于2023年9月以4.2亿港元售出，较招标价下跌约38%，损失同样惊人。

业界资深分析师指出，香港豪宅市场自2021年见顶后普遍下跌约30%，而银主盘通常需要额外折让15%-20%。此次山顶歌赋山道个案跌幅超过60%，属于典型的“银行急售+特殊个盘”双重叠加效应，市场震撼程度前所未见。

陈红天的投资策略高度依赖银行融资，充分体现了“借得几多得几多”的激进投资理念。据业界了解，当年购入香港岛歌赋山道屋地时，他以深圳罗湖物业作抵押，另外16.8亿港元采用分期现金支付方式。2019年更向东亚银行承做一按及二按，杠杆率极高，为日后资金链断裂埋下隐患。

陈红天在香港投资房地产长达10年，最终以超过30亿港元的巨额亏损黯然收场。