中国买家涌入美国房市 美国家庭却陷入购房困境

美国房屋。（图片来源：Adobe Stock）

在过去一年中，国际买家对美国房地产的需求出现显著回升，其中以中国买家最为活跃。与此同时，持续上涨的房价和贷款利率使美国本土家庭深陷住房负担危机。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）近日发布的一项最新报告，从2024年4月至2025年3月期间，外国买家在美国购买的二手房产数量出现自2017年以来的首次增长。其中，中国买家在所有外国投资者中占据主导地位，无论在购房总金额还是交易数量上，均名列第一。

报告指出，中国买家在这一年度内共购买了价值137亿美元的二手房屋，比上一年度的75亿美元激增了83%。此外，中国买家的平均房屋购买价格高达120万美元，成为外国买家中出手最为阔绰的群体。他们的购房热点区域也多集中在房价较高的州，其中36%的中国买家选择在加利福尼亚州购置房产，另有9%选择在纽约州置业。

美国住房负担能力恶化 为海外买家创造机会

尽管外国买家购房总量增加了44%，达到约78,100套，但这一数字仍是NAR自2009年开始统计外国买家数据以来的第二低水平。房地产专家认为，这一现象主要与美国国内住房负担能力持续恶化有关。

Realtor.com的高级经济学家乔尔?伯纳（Joel Berner）表示，外国买家并未直接将美国买家挤出市场，但他们成功抓住了市场需求低迷的机会。伯纳说：“如果你仔细查看NAR的报告，会发现这些国际买家中超过一半都是现金购房，因为他们有这个经济实力。这些富裕的国际人士正在观察美国市场现状，发现美国国内住房需求目前非常疲软。”

他补充说，由于住房成本问题，美国家庭宁愿选择观望，暂时不进入市场。

住房成本飙升最重要的因素之一是抵押贷款利率的快速上涨。据房贷巨头房地美（Freddie Mac）的数据显示，目前30年期固定贷款的平均利率为6.67%，比2021年12月的约3%增加了一倍以上，大大提高了美国家庭的购房成本。

与此同时，全美房房价格也再创新高。哈佛大学住房研究联合中心（Joint Center for Housing Studies）发布的《国家住房状况报告》（State of the Nation's Housing report）显示，2024年，全美房房价格同比上涨近4%，较2019年以来累计上涨幅度达到惊人的60%。美国普通二手单户住宅的平均价格也在2024年达到创纪录的41.2万美元，使更多美国本土家庭买房变得遥不可及。

现金买家优势明显 市场库存有所缓解

尽管如此，房地产专家仍指出，当前对于现金支付的购房者来说，无论国际还是本土买家，都是一个相对不错的购房时机，因为现金买家可以规避高额贷款利率的负担。

伯纳表示，国际买家此时涌入市场对于某些美国卖家来说是一种难得的“喘息机会”，特别是在整体市场销售缓慢的情况下。“这种情况帮助消化了一部分原本可能无法出售的房屋库存。”伯纳说，目前市场出现大量房屋下架的现象，“人们已经有些放弃了出售房屋的打算。”

根据Realtor.com最新发布的6月份报告显示，今年5月的房屋下架数量增长超过了整体市场库存的增长幅度。其中，下架房屋数量在今年以来累计增长35%，同比增长则达到47%；而同期活跃挂牌房源增长幅度分别只有28.4%和31.5%。

就在房市面临挑战的同时，美国商务部周四（7月17日）公布的数据显示，美国零售额在6月份环比增长0.6%，与5月份0.9%的跌幅相比明显反弹，且反弹幅度超出市场预期。

近期，川普(川普)总统持续施压美联储主席鲍威尔尽快降息。然而，由于通胀数据回升，美联储继续维持高利率的可能性增大。新数据显示，6月份美国消费者价格同比上涨2.7%，高于5月的2.4%，其中家具用品、家电、运动用品和玩具等受关税影响的商品价格明显上涨。