买房划算吗？“隐藏成本”引投资质疑

（大纪元记者Kevin Stocklin报道／张纯之编译）房屋提供庇护、舒适与安全——长久居住后还会成为真正的“家”。

对多数美国人而言，房屋也同时是他们最有价值的资产。根据2024年联邦储备局报告，房屋净值提供了可长期积累、得以传给下一代的财富来源。

但买房真的是一项好投资吗？

根据Bankrate于6月9日发布的一份研究，答案可能没那么乐观。许多人将房屋买、卖之间的差额当作“获利”，但这个计算方式忽略了大量其它成本。该报告作者、Bankrate住房贷款专家琳达?贝尔（Linda Bell）告诉大纪元，许多屋主没有考虑拥屋的高额隐藏成本，面对意料之外的支出会措手不及。

贝尔估算，美国屋主的年均开销超过2.1万美元，包含房产税、保险、维护、修缮与水电杂费。其中约6,000美元为租房族通常也须支付的水电、暖气与网络费，但其余1.5万则是屋主特有支出──包括地税约8,800美元、修缮维护费约4,300美元，以及屋主保险约2,300美元。

这些金额因地区而异，最高的一些盅酞：夏威夷（34,573美元）、加州（32,262美元）、新泽西州（29,751美元）、麻州（29,277美元）与华盛顿州（27,444美元）；最低的盅酞：西维吉尼亚州（12,579美元）、密西西比州（14,810美元）、印第安纳州（14,903美元）、密苏里州（15,349美元）与阿肯色州（15,362美元）。

这些费用不仅逐年上涨，占所得的比例也在提升。贝尔指出，维修、材料与人力成本的通膨“恐将长期存在，且不断上升”。联准会1月报告指出：“过去五年间，美国多数地区的首次购屋变得愈发负担不起。”购屋后的开销包含税金、维护与修缮等，已占美国人平均支出的三分之一。

依据该报告，2019─2024年间，美国大多数县的“购屋与持有成本占收入比例”持续上升。这从附图中“可负担县”（白色、灰色）急遽转变成“不可负担县”（蓝色、深蓝色）的分布情况，就可看出来。

联准会表示，美国西部、沿海城市以及美国东南部分地区，普通家庭的新房负担能力明显下降，甚至连密苏里州、德克萨斯州与明尼苏达州也出现负担能力下降现象。”

买房不如炒股？

拥屋成本的上升，动摇了长期以来“买房等于投资”的观念。

纽约大学（New York University）经济学家阿斯沃斯?达摩达兰（Aswath Damodaran）收集的市场资料显示，1928至2024年间，标普500（S&P 500）股票的年均报酬率为9.94%，而房地产仅为4.23%；若看近十年，差距更大：股票12.98%，房地产仅6.89%。

这种差异也反映在财富分布上：对美国底层90%的家庭而言，房屋是其主要资产；而对上层10%的家庭，他们更倾向持有股票资产。

但这并不表示买房就是“坏投资”。拥有自己居住的房屋仍有诸多好处。

拥屋者家庭财富远高于租屋者

美国普查局2022年“家庭财富报告”指出：“拥有房屋的家庭，其财富远高于租屋者。屋主的家庭财富中位数约为租屋者的44倍。”

即使不计房产净值，拥屋家庭的净资产仍约为租屋家庭的17倍。

购屋、特别是贷款购屋，会促使家庭建立理财纪律，需谨慎规划每月预算以支付房贷。这是一种“强迫储蓄”形式——代价是若未缴清恐面临法拍。与房租不同的是，房贷中一部分款项会转化为房屋净值。屋主还可享有房贷利息的税务减免，而且，如果是主要住宅，出售时部分资本利得可免税。

给购房者的建议

然而对于考虑购屋者，专家提醒，评估成本时不能只看房价与房贷月付金。

“首先，他们必须仔细计算，确保自己真的负担得起。”贝尔表示，“我写过很多案例，人们最后变成了‘房奴’——有房却没钱。”

贝尔说：“市面上有很多40年以上屋龄的老房，可能需要更换暖通空调系统（HVAC）和屋顶，或是定期维护。”

他补充道，还要准备更换家电（冰箱、洗衣机、烘衣机与炉具等）所需款项，建议设立一笔“应急基金”来应对那些必然会发生却往往突如其来的支出。

“你应该预留房价的1%至4%作为紧急基金。”贝尔说，“而且要把这笔钱放在高利率的储蓄账户里，让其产生更好效益。”

对于新房或装修后的房屋，据联邦贸易委员会（Federal Trade Commission）资讯，多数建商会提供1～2年保固，范围涵盖窗户、HVAC、水电等基本设备；若涉及主要结构缺陷，保固期可长达10年。◇