加拿大夫妇重建老宅，1套变4套

为了成年的子女着想，加拿大卑诗省三角洲市的一对夫妇决定，“四套房子比一套好”。于是，他们开始着手将自己那栋小型平房改建为一个跨世代的四户住宅复合体，这是一项漫长且艰辛的工程。

图源：Patrick and James Higgins/Patrick and James Higgins

六年后，这个家庭对他们的决定感到满意，并鼓励其他拥有房产的父母也效仿。他们也希望政府能让这一过程比他们经历的更容易。他们的家庭住宅改建项目近期被美国电视制片人克尔斯滕·德克森（Kirsten Dirksen）拍成视频发布。德克森的 YouTube 频道以记录小住宅与简朴生活而广受欢迎。

申请批准花费近十年的时间

凯瑟琳·希金斯（Kathleen Higgins）是一名法律助理，她的丈夫约翰·希金斯（John Higgins）是一名建筑师。他们得到了三角洲市议会一致通过，批准将原本的单户住宅用地重新分区，以便在两块相邻地皮上建造四户住宅，呈双拼式排列。每个家庭都拥有自己独立产权的单元，并可选择出售。

希金斯夫妇首先必须说服市政府允许在单户住宅用地上建造多户住宅，这项游说工作花了近十年。之后还需通过公众听证程序。凯瑟琳收集了100个支持重新分区的签名。她表示，市议会最终在2016年投票通过了他们的申请，随后进行了两年的建设期，其间产生了类似商业项目的高额费用。

“本不该这么难，”凯瑟琳说，“市议会应该更有弹性，如果做不到，那省政府应该介入。”

“如果这种方式无法成为常态，那它就算不上成功，”她补充道，“每当一栋老房子被拆除，我们希望至少能建四个小住宅。”

“但现实是，大多数被拆除的房子都被建成了富人才能负担的大型豪宅。除非是开发商批量购地建造联排别墅，但因重建成本太高，最终售价比单独逐块开发还贵。”

图源：Patrick and James Higgins

两个儿子和一个女儿各住一套

目前，这对夫妇住在后方一套较大的单元中，而他们的两个儿子和一个女儿则分别住在其他三个单元中，与他们的家庭一起生活。地皮被划分为两个33英尺宽的地块，每块地上有两个单元，彼此共享中墙，并设有车道用于停车。直到最近，凯瑟琳94岁的母亲还住在其中一个单元中，并在亲人环绕中度过了人生最后六年。

这些年来，他们看到邻近社区至少有12座小房子被大型住宅取代，其中许多也建在66英尺×100英尺的地块上。他们1988年购买的老平房面积为1,300平方英尺，在那里养育了7个孩子。现在的新居住方式，让他们三个最小的成年孩子有机会进入房地产市场。

他们的儿子詹姆斯是一名建筑围护结构工程师，参与了整个项目，如今和妻子及三个年幼的孩子住在一套1,500平方英尺的单元中。在此之前，他一直住在出租的地下室套间。

“我现在仍难以相信，自己竟然能住在童年长大的社区原址上，拥有一个地面朝向、简单实用的双拼住宅，”詹姆斯说，“我没有离开太远，但毫无怨言。”

由于父亲的设计，每户之间拥有充足的隐私；而当詹姆斯需要父母帮忙照看孩子时，他们也就在旁边。此外，整体设计也与社区风格协调一致。

重新建设的成本高昂 大部分人很难负担

卑诗省政府已经通过立法，允许在全省范围内的单户住宅用地上建造多户住宅。然而，这并不能立刻解决昂贵的住房市场问题。

对希金斯一家来说，这种方式之所以负担得起，是因为父母本就拥有土地。根据Vancity银行的评估，每块地的开发预算为大约68.8万加元，该银行也提供了建设融资。凯瑟琳说，她的孩子们只需要为建筑部分贷款，而无需购买土地。据詹姆斯介绍，建设成本约为每平方英尺300加元，而如今这个数字可能接近450加元。凯瑟琳和丈夫也有抵押贷款，因此仍需工作，但她说这一切都值得，更何况他们喜欢各自的工作。

图源：Patrick and James Higgins

来自 Altus Group 的分析师、大温研究与评估部门副总裁大卫·埃格（David Eger）对温哥华西区一块50英尺×120英尺的地皮上建设四户住宅的成本进行了估算。他假设总建筑面积为6,000平方英尺，每户1,500平方英尺。每户的土地成本约为68.75万加元，建筑成本为每户116.5万加元，最终售价超过200万加元，开发商可获得每户17.3万加元的利润。

“鉴于这类项目的建设成本之高，很可能不会造就大多数人所认为的‘可负担住房’，”埃格表示。

“我认为，在单户住宅用地上建造多户住宅，更应被视为一种家庭遗产规划、代际资产转移的方式，而不是解决社区住房负担问题的手段。”

他补充道，更适合建造可负担住房的方式，是将三块地皮合并开发40至50套出租单位，并配备地下停车场。

图源：Patrick and James Higgins/Patrick and James Higgins

这种方式更适用于家庭

开发商、建筑师兼顾问迈克尔·盖勒（Michael Geller）也认为，现有屋主与职业开发商相比，确实有土地成本上的优势，可以将这部分节省转移给子女。但他指出，广泛推广单户住宅用地上建设多户住宅，仍面临一些障碍，如停车与基础设施承载能力。

“尽管我对这些项目在经济上的可行性持保留态度，但如果你是一个屋主开发者，在自己拥有的地块上建造跨世代住宅，与可靠、诚实的建筑商合作，这将是一件令人兴奋的事情，”盖勒说。

他指出，想通过此类住宅赚钱的开发商面临的问题是，每套售价达200万加元，如果卖不出去还要承担空置税。

“这种方式之所以适用于家庭，是因为没有销售风险，也不涉及复杂的财务挑战，而且还可以更高效、更合理地利用土地资源，”盖勒补充说，“作为建筑师，我要指出的是，这种模式在角地上效果更好，也适合有后巷的地块，因为那样设计的灵活性更大。”