圣荷西独栋住宅区允许建公寓

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圣荷西正推动重大土地使用改革，放宽独栋住宅区与沿线开发限制，以提高住房供给并回应州府2031年前新增6万2000户的压力。

圣荷西考虑将独栋住宅区房屋密度提高四倍。图为圣荷西市政厅。(圣荷西市府脸书)

由于面临达成州政府住房目标的庞大压力，圣荷西市正考虑对土地使用法进行重大改革，允许在独栋住宅区建造更多公寓、连栋(townhouse)或双拼(duplexes)房屋， 精简沿着交通路线的开发流程，并允许在学校和教堂用地建房。

圣荷西信使报报道，这些提案将在圣荷西市议会会议进行审议，是“展望圣荷西2040”(Envision San Jose 2040)四年评估计划的一部分。其为圣荷西市长期土地利用、住房和发展蓝图，已于2011年首次获得批准。

市议会投票不会立即生效新分区法规。若获批准，市府工作人员将起草具体法令，并完成环境评估，最终的分区变更预期将于2027年底完成。

尽管提案的变更范围广泛，但主要争议点集中在传统独栋住宅区，市府寻求将密度限制从每亩8个单元提高到32个单元，提高4倍。拟议的变更直接影响圣荷西市约85%住宅土地。

这场辩论正值圣荷西市致力达成州府的要求之际。州府规定，圣荷西市需于2031年之前、增加超过6万2000间新房屋，此一目标在湾区仅次于旧金山。支持者认为，提高分区规画是建造“流失中等住房”(missing middle housing)，例如三户连栋(triplexes)房屋、四户连栋(fourplexes)与联排(townhouse)房屋的必要作法，这些住房是中等收入员工可负担。

城市规画官员强调，一项全市的广泛策略至关重要，因为圣荷西没有更多土地可以向外扩张。

圣荷西市首席规画师库托(Ruth Cueto)在6月24日规画委员会会议表示，圣荷西没有新土地，不可能在山坡上建造房屋。填充式开发机会有限。她解释为什么工作人员建议在商业区和住宅区扩大住房容量。

此一推动与全市持续存在的住房可负担能力挑战吻合。根据Zillow数据，截至6月，圣荷西房屋销售中位数达142万美元，而两房平均租金为3325美元。

不过，反对者认为，更高密度建造房屋，可能会加剧停车、交通拥堵与街道拥挤，降低社区生活品质。有些人认为，无需进行这些他们担心会长期损害居民利益的剧烈分区变更，市政府也能建造更多住房。

精华 FAQ

?? Q1：圣荷西这次土地使用改革主要想放宽哪些建住宅规定？

市府拟在独栋住宅区允许更多公寓、连栋与双拼住宅，并简化交通路线周边开发流程，同时开放学校与教堂用地兴建住房，以扩大整体供给。

?? Q2：分区密度变更的核心数字与影响范围是什么？

提案把独栋住宅区密度上限从每亩8个单元提高到32个单元，等于增加4倍，并直接影响圣荷西约85%的住宅土地，是最具争议的部分。

?? Q3：支持与反对这项政策的人各自最在意什么？

支持者认为这是打造中等收入可负担住房的必要手段；反对者则担心更高密度会加剧停车、交通壅塞与街道拥挤，并长期损害社区生活品质。