小区治理，建立在童话之上

现在时不时看得到物业撤场、政府呼吁公务员带头交物业费的新闻。今年3月到5月，江西九江柴桑区、共青城市、武宁县，云南绿春县、屏边县等地发布倡议书，倡导公职人员和领导干部带头缴纳物业费。

中指研究院、克而瑞联合监测数据显示，2026年一季度，全国公开披露的物业撤场、弃盘项目共计173个，这一数值已然追平2025年全年的撤场总量。按照当前行业发展态势推算，2026年全年物业撤场项目数量可能突破1600个。



小区治理是城市治理重要的一部分。但中国小区治理的组织、结构的逻辑，某种程度上，是建立在童话之上的。

第一个童话，是居民都是高尚的。居民当中，没有贪小便宜的人，没有为了自己利益而罔顾公共利益的人。

物业服务有一个特点，就是可以“搭便车”。物业是一种公共服务，公共物品有非排他性（没法阻止别人用）和非竞争性（一个人用不影响别人用），所以有人就想“白嫖”，不交物业费，却能坐享他人之利。

要想找一个堂而皇之的理由不交物业费是非常容易的。比如物业维护的相关材料、服务的价格。实际上生活中，我们在网上购买东西，只要愿意花时间总能找到更低的价格。

但一般来说都不会在电商平台上花费几个小时去找一个极致的低价。更何况业主质疑的依据一般只是简单问问，或在网上搜索一下，可能看到一个很低的价格。实际上这个价格往往只是用来吸引客户，根本无法成交。但这些价格常常被用来指控业委会或者物业，并进而成为不交服务费的理由。也就是说，只要业主愿意，是一定可以找到理由拒交服务费的。

这些人并不是少数。前一段时间，舆论上在谈论一些地方政府发文，提倡公务员带头交物业费，就是因为拒交物业费已经影响到城市治理。但在舆论层面，大致都是说，物业要做好服务，业主自然会交物业费。

这当然是一种政治正确，毕竟，业主相对业委会、物业来说，人数上有绝对优势。没有舆论直接说破，一个小区之中，必然有贪便宜的人，恶意拒缴物业费。社会中，有买家滥用仅退款；校园演出服穿完就退；服装流行大吊牌等现象。这些缺乏公德的人，也是业主。



舆论的这种视而不见，不利于社会直面真问题。

拖欠物业费已经成为当下的一个常见现象，研究机构数据显示，全国500强物业服务企业平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%。物业选择退场，就是这种情况的最终结局。这也是物业最真实的表态：价高质低的暴利，没人愿意放弃；而退场，意味着生意真做不下去了。

业主都是高尚的这个神话，某种程度上，还只是舆论层面。在法律层面还有兜底措施，物业公司可以起诉、业委会也有督促业主交物业费的责任。

但另一个神话，则是从制度层面就确立了的，那就是小区治理无需成本，每个人都会为了一个良好的目标，做出自己的贡献。

业主交的物业费，用于小区维护、管理的相关开支。小区的正常运作，除了交物业费，还需要业主去管理物业公司。



管理有两种方式。一种是支付管理费。一种是投入时间、精力。两种方式有替代性，但也不可完全替代。

所谓支付管理费，就是给业委会工资，专业化、职业化的管理、监督物业公司。打个比方，公安局、检察院、法院、律师，四方才构成一个完整的司法整体，他们之间有相互制约的作用。

本质上，检察院、法院、律师所耗费的成本，就是一笔管理费用。这并不是浪费，只有投入这笔管理费用，司法系统的效率、公平性才会更好。

但中国的小区治理，是不承认管理成本的。用热心公益四个字就支付了管理成本。

《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》都回避了业委会成员的报酬，但都同时强调，业主委员会要“热心公益”。理论上，业主委员会成员通常没有固定工资，其工作具有公益性质。

但经业主大会决议，可以从小区公共收益中给予业委会委员适当的工作补贴，以补偿其履职产生的必要开支。当然，业主大会也是可以给业委会成员发放更高的工资的。但根据中国的社会现实、观念，几乎不可能有业主大会会这样做。

我所知道的情况是，在上海，业委会成员，一个人一个月100元补贴，业委会主任300元。这就意味着业委会的成员无非三种情况。第一，热心之人。第二，时间成本极低之人。

所以，我们经常看到业委会的成员往往是退休的老头老太。需要指出的是，并不是所有的退休老人的时间成本都极低，有文化、有爱好、收入更高的退休老人的时间成本更高。时间成本极低这个前提，实际上就是一种逆淘汰，最后，就剩下第三种，别有目的之人。



正如前面所说小区业主并不都是高尚之人，各种无理的要求会耗尽热心之人的热情。毕竟，靠爱发电，是不可持续的。这一点放到其他事情上，都是有社会共识的，但在小区治理这件事情上，全社会都拒绝承认。

但不管承认也好，不承认也好，事物的规律就在那里。热心之人走了，就剩下时间成本极低的人，但他们的素质、见识往往跟不上管理所需，最后就是别有目的之人主导。

除了管理费用，有效的小区治理，也需要业主投入时间、精力。业委会即便有工资，也要想业主大会复杂。然而，很多业主的态度是不参与，漠不关心。

比不关心更糟糕的是无效参与。比如，业主要实现知情权，是需要投入精力的，起码，公布的那些东西，要自己去看，认真分析，然后给出高质量的回应。

但某些业主对知情权的想象是，安坐家中，有人给自己一条一条的解释。实际上，很多小区投票，都得反复打电话通知，送上门签字。比起不参与，更糟糕的是低投入、低质量的参与，比如，随意的质疑，甚至挑刺，这往往带起整个小区的敌意，然后就是拒交物业费。

这两个童话基础之上，是不可能建立起来良好的，应对复杂社会、灰暗人性的小区治理的。那么实际结果，就是物业退场，业委会解散。

这两年，全国多地尝试“居代业”。深圳、上海等地先后发布试行实施了“社区居民委员会代行业主委员会职责”的管理办法或指导意见，规定在业委会缺位等特定情形下，社区居民委员会代行业主委员会相关职责。



住房和城乡建设部行政规范性文件《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

关于这个问题，众蚁社区创始人、上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰告诉媒体：涉及居委会代为履行业委会职能的小区，内部矛盾往往较大。“业委会没有工资，需要投入很多时间和精力，业主内部矛盾非常错综复杂，所以很多人做了一段时间感觉费力不讨好，会选择辞职，这样就容易让业委会陷入瘫痪状态。”

居代业，实质上就是小区自治的失败。但居代业有一个好处就是，虽然居委会不是政府机构，但却一定程度上带有政府的色彩。对拒交物业费、挑刺的人来说，更加权威，治理反而因此更容易实现。

高密度的居住形式，伴随人与人的协作，这要求人有现代意识。很多人看到那种农民上楼的小区，有人在小区绿地中养鸡养鸭，就会嘲笑这种行为。但实际上，瘫痪的业委会，退场的物业，也意味着小区业主跟不上现代城市治理的要求。

归根到底，小区治理是一个公共性问题，而良好的公共性，涉及一系列因素：议事规则、对权利与义务的认知等等，人性善恶的世界观等等。这些东西在中国的教育系统中，是缺失的。于是，中国的城市的单元——小区的治理，就建立在了童话之上。