龙沐湾小区局部俯瞰图，远处与大海相连的蓝色区域为当地种植户的哈密瓜大棚。

林象没有想到，自己担任海南省乐东黎族自治县房管局副局长后，面临的第一个烫手山芋，是收拾龙沐湾温泉海景公寓的烂摊子。

2013年前后，他刚当上基层公务员时，曾带朋友入住这里的温德姆至尊豪廷花园酒店。大堂里流淌着现场演奏的钢琴声，门外就是号称中国唯一面向正西的“最美落日沙滩”，从外地来的买房团络绎不绝。

渔人码头商业街、五星级酒店，以及拔地而起的数栋温泉公寓……在龙沐湾当时的广告文案里，这个贫困县的地产开发计划，囊括了一个国际高端旅游度假区所应有的全部内容。其开发规模之大，令林象震撼。

此后十余年时间，整个中国房地产业经历了一个从兴起、疯涨到退潮的轮回。一时风光无限的龙沐湾项目也从云端跌落：温德姆酒店倒闭，许多规划止于图纸，只有温泉海景公寓（以下简称“龙沐湾小区”）的一期、二期竣工并交付使用，三期只留下几栋黑黢黢的烂尾楼。（相关报道详见《海南“最美沙滩”：升值一万倍，还在烂尾中》）

项目烂尾后，小区配套设施不完善，物业服务水平下滑。一些业主觉得物业收费过高，频繁去县房管局、县发改委、省住建厅等部门信访，开始了一场长达6年的维权。当地政府部门为此多次下发红头文件，却被物业公司以违反职能权限为由告上法庭。而另一部分业主认为，只有高收费才能保证物业服务品质，开始与前述业主对峙。

“龙沐湾小区纠纷，已经成为海南省比较典型的一个案例。”海南省物业管理协会法工委副主任赵德承表示。在海南，有许多这样的“候鸟社区”正陷入类似的境地。因业主多是外地人且并非常年居于此地，当与物业发生纠纷时，亦难通过成立业委会的办法来解决。仅以乐东为例，林象说，全县56个小区，至少有48个都是“候鸟社区”，其中成立业委会的小区仅14个。

近两年，为彻底解决龙沐湾小区的问题，林象频繁奔走于多个政府部门，并常常被夹在两派业主之间，被双方吵得头大。一次接访时，林象忽然想到，“没准儿，我跟这群业主中的谁，很早就在那个海滩上有过一面之缘了”。

高尔夫球场变成哈密瓜大棚

业主刘春霞的家里，摆设简单，显得空荡荡的。这是“候鸟”们的普遍特征，不会在暂住地留存很多东西。但这个春天她没有像往年那样离开海南，因为最近的生活基本都在围着维权转，一间卧室的床上摆满了相关资料。她前半生从没打过官司，龙沐湾小区的官司是第一个，也是至今唯一一个。

2017年，刘春霞第一次看到龙沐湾小区时，心动到“晚上睡不着觉”。小区宣传单上写着：这里集落日海滩、原始雨林、云雾天池、自喷温泉等绝佳稀缺资源于一身，“夕阳染透天际，7公里连绵海岸，整个天空和海面，都被镀上了一层独特的金色幻彩，美轮美奂。”

根据海南省住建厅的相关文件，龙沐湾的定位是国际化、复合型、多元化的中低密度生态型旅游度假区，拥有一条600米通海运河与300米业主专享沙滩。小区外还计划建设一栋被称为“八爪鱼”的凯撒皇宫酒店，顶部可停放直升机。宣传单上写，中国第一博彩品牌入驻“八爪鱼”，业主们届时还可以乘坐游艇去邻近越南的公海。

刘春霞自述一生颠沛流离，做过很多杂七杂八的活计，吃了不少苦，后来生活慢慢变好，憧憬着住进海景高档小区，晚年能优哉悠哉地享清福。她的丈夫今年82岁，患有癌症，想通过温泉来疗愈身体。夫妇俩相中了主打“温泉入户”的龙沐湾小区，以167万元的总价购入一套房。

另两位业主曹洪祥与姜素霞，跟刘春霞的想法一样，都是冲着能增值的房产和安逸的晚年而来。此外，对于适应干燥气候的东北人来说，与海南其他地方相比，相对干燥少雨的乐东县是一块福地。

2012年，来自吉林长春的姜素霞以1.3万元/平方米的价格买入龙沐湾的一套房，2017年又追加了一套。在她的印象中，龙沐湾一期刚开售时，有钱都不一定买得到，“都得是有身份的人”。

龙沐湾小区多名业主向南方周末记者介绍，他们的邻居来自天南海北，“非富即贵”。

今年63岁的曹洪祥是2013年在这里买的两套房，入手第一套房时价格还是1.2万元/平方米，买第二套时已经涨到了1.6万元/平方米。

姜素霞在这里看房时，听售楼人员说，不远处的一块土地按规划将建设高尔夫球场，“冲着高尔夫球场买了房子”。可几年过去，球场没见着，那块地变成了一片哈密瓜大棚。近年来，哈密瓜产业成为乐东的经济支柱。开春的农药气味飘进窗，姜素霞受不了。

令她更受不了的是整个龙沐湾项目的流产。

江苏省柄信集团有限公司（以下简称“江苏国信”）是龙沐湾启动区核心开发商，当时号称将斥资300亿元打造龙沐湾小区及周边多项配套设施。

蓝图最终停摆在2015年前后。随着江苏国信遭遇经营困境及债务危机，项目陆续停工。一位参与过该工程建设的工程师说，此前，龙沐湾的开发速度位居全岛第一，“项目一停，血本无归”。

入住没多久，温泉池子就放不出水了。刘春霞夫妻俩找物业反映无果，无奈之余，给池子盖了一扇木板当炕使。物业公司后来回应业主们，温泉不出水系水管问题，但没钱修。

龙沐湾的物业公司，是第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司乐东分公司（简称“乐东戴维斯”）。总部位于英国的第一太平戴维斯于1855 年创立，属于国际房地产顾问“五大行”之一，1995 年进入中国后，主打高端住宅与商业物业管理。

据乐东戴维斯经理莫婵侥介绍，总部为方便管理龙沐湾小区，专门于2012年9月，即龙沐湾小区对外售楼的时间节点，成立了乐东分公司。

因小区定位高档，对于5元/平米的物业费，业主们最初都欣然接受。2012年刚住进小区时，姜素霞对物业的印象非常好，甚至愿意提前交物业费。她还邀请朋友从东北来旅游，安排入住小区门口的五星级酒店，这让她“贼有面子”。

当时，正如宣传手册上介绍的那样：小区采用泛酒店式管家服务，每栋楼都配置管家。每天保洁人员上门收集家庭垃圾；只要业主们从内地回来前通知管家，就会有人去接机，到家后房屋已经被清理好；为方便业主们去乐东县城、海口和三亚，小区还设有公交接送。

但项目烂尾后，小区管理问题开始频频暴露，物业服务质量下降，一年不如一年。曾有龙沐湾业主发布视频：白蚁将房屋内的多扇红实木门腐蚀成木屑，连门框都成残渣。经相关部门调查，小区整体还存在严重的消防安全隐患。

2026年3月底，姜素霞带南方周末记者参观，埋怨每栋楼的地光灯都被关掉，一些草坪斑驳、桥头木板翘起，表皮不像原来会用红油刷得锃亮。她指着小区里炮弹椰枯黄的叶子，埋怨物业懒于打理，“原来这里有些树可名贵了，现在也没了”。

业主们反映，小区里公共设施的维护变得更差了，很多位于一层的管家办公桌也没了踪影，原本24小时的物业服务，变成了白天分段工作8小时。姜素霞心里不舒服，“根本和以前不能比。就这品质凭什么收我们5块钱？”



2026年3月23日，在龙沐湾号称全国唯一面向正西的海滩上，游客在落日的余晖里唱歌跳舞。南方周末记者郑丹摄

2元与5元之争

当对物业公司的不满积累到一定程度，几户家庭凑在一起，形成维权小队，其中就包括刘春霞、姜素霞与曹洪祥。他们拿出了年轻时做生意的精力，一次次找物业理论，拒缴物业费，频繁致电12345热线，并向海南省住建厅反映情况。

姜素霞记得，2020年12月底的一天，她和刘春霞的丈夫唠嗑，物业费用的制定规则到底如何。几位业主前往物业质问为何每平方米收5元钱。“物业经理说，因为小区是高档住宅。”

根据2010年海南省人大常委会发布的《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）相关规定，物业分为普通住宅物业及其他住宅物业。普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业服务费，实行市场调节价。

业主们翻看当年的房产宣传册发现，物业类别是“普通住宅”。

2021年3月4日，乐东县发改委发布通知文件认定：经查，龙沐湾为普通住宅，不属于商业公寓或高级公寓。据此，当年11月，以曹洪祥为代表的40户维权业主将物业告上法庭，请求判令物业公司清退多收的物业费。

物业很快也找到自己的政策武器：2015年6月1日，海南省下发《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。而前述《物业管理条例》于2021年6月通过了修订版，其中相关条款也作了更新，与《通知》保持一致。

鉴于这些，法院要求乐东戴维斯按2元/平方米的标准，向业主退还多收的物业费，退费区间仅限于2013年1月1日至2015年6月25日。

此后一些业主纷纷效仿，根据乐东戴维斯在2026年的一份公告，共有139户业主向法院提起了诉讼。按相关判决，乐东戴维斯已经向33户业主履行退费，累计退费超过28万元。

为反击业主的诉讼，2022年，乐东戴维斯将40名拒绝缴纳物业费的业主告上法庭，这一波诉讼的焦点在于，业主们是否应按照5元/平方米的物业费补缴。

法院认为，根据《通知》与2021年版《物业管理条例》，龙沐湾小区的物业收费价格由物业与业主协商而定，政府不参与定价。因此，法院判决业主败诉，认为他们应按照5元/平方米的标准补齐物业费。

林象犯难了：这就相当于，法院认定自2016年之后，小区应该按照5元/平方米收。“法院都判了，我们怎么让他再调节物业价格？我们肯定是大不过法院的判决。”

实际上，国家目前没有专门对于整个小区是否属于普通住宅的认定标准。根据现有法律规定，税务领域的“普通住宅”认定仅针对单套房屋，不适用于整个小区的认定，且在物业服务收费定价领域并无直接的法定效力。

一位长期处理物业与业委会纠纷的专业人士告诉南方周末记者，由于海南“候鸟小区”普遍，法院系统对于“候鸟小区”引发的一系列问题没有统一的判决标准。“法院各判各的，也会影响政府职能部门的执行工作和工作方向。”

在莫婵侥看来，物业费用问题本就应该归物业和业主协商。乐东县相关政府部门以税务认定标准为依据，介入物业费定价领域，还涉及职能权限的边界问题。因此，2023年，乐东戴维斯将乐东县相关政府部门告上法庭，但被法院驳回。

2026年2月6日，在海南省住建厅处理维权业主的信访问题时，乐东县一位副县长问林象，引用收税的认定标准是否妥当。林象当时“就蒙了”，因为他也说不准。



因温泉不出水，姜素霞家的温泉已变成矮炕。南方周末记者郑丹摄

“历史遗留问题”

“我们收不上来钱，只能降低服务标准。”莫婵侥直言，因为业主缴费不足，物业公司已经不能按照当初的物业服务合同提供服务。而物业服务不到位，维权业主们就拒绝缴费，形成恶性循环。

在维权业主与物业公司拉扯期间，小区不愿缴费的业主数量增多。以2026年1月为例，物业公司本应收回100万元，实际才收回33万元。

为减少开支，乐东戴维斯大量裁员，截至2026年3月底，仅剩9名工作人员。此前，物业公司人员最多的时候是2017年前后，有107名工作人员。

3月底，莫婵侥告诉南方周末记者，小区配套设施用的是高端品牌，维护成本高，当前每月压缩后的成本是82万元，“这还是最低成本，没有大修大补”。

4月8日，物业发通告称，小区公共资金池已濒临枯竭。为维持小区基本运行，乐东戴维斯正式对欠费业主启动诉讼催收。截至2026年4月7日，累计欠费业主共计625户。

莫婵侥告诉南方周末记者，小区业主2025年的缴费率在80%以上，但作为大业主的开发商还有三百多套房没卖出去，从2021年10月至今没付空置房的物业费。这部分欠费“占整个小区总物业费的25%”。

据乐东戴维斯公告，截至2026年3月30日，开发商累计欠费约291.56万元。此前，在2023年，乐东戴维斯就通过诉讼程序向开发商追讨物业费。官司胜诉了，但深陷经营困境的开发商无力承担所欠费用及违约金。

“这个小区的历史遗留问题太多了。”莫婵侥记得，也是在2021年，业主们开始四处投诉。跟维权业主们打交道时，莫婵侥发现他们反映的问题，追根溯源都是开发商烂尾。“现在应该是跟物业抱团在一起去找开发商要钱，而不是把物业公司推到对立面来。”

林象告诉南方周末记者，在海南房地产鼎盛时期，常有三亚市外的房产以“距离三亚一步之遥”为卖点。有资料显示，紧邻三亚的乐东县因地理优势备受“候鸟”们的青睐，县内挨着三亚的九所镇吸引了大量东北人，被戏称为“九所东北自治镇”。

当理想的泡沫破灭，业主们才发现，所谓的“国际高端旅游度假区”，不过是一个平平无奇、仍欠发达的小乡村。当年那些寸土寸金的土地，因开发搁置而大片荒废，被政府陆续收回，出租给散户发展种植业。

直到2020年，佛罗镇才完全脱贫。这里距离乐东县城近70公里、通往西线环岛高速路的G225国道还在修建中，施工路段尘土飞扬。

“后悔买房了。”刘春霞站在海滩上感叹着，落日的金光洒在远处烂尾楼的铅灰色水泥墙壁上。眼前的龙沐湾小区被哈密瓜大棚包围，周边商区一直没有发展起来，至今没有外卖服务，游客想线上点一杯咖啡都买不到。

来海南之前，这些业主们大多靠做生意赚了大钱，所以都不是缺钱的主。姜素霞说，龙沐湾小区的两套房，是她过去这些年里唯一一次失败的投资，“我不差这点钱，就是咽不下这口气”。

每年3、4月份，是“候鸟”离岛的季节。但2026年开春后，维权小队们坚持不回东北，为了把物业费打下来，业主们经常凑一起开会，琢磨怎么办。只是话题经常跑偏，几个老头各自有唠不完的陈年旧事，意见不合时脾气也大，姜素霞还要从中调和。

几位业主的平均年龄在60岁以上，其中有几位身体也不好，三天两头不舒服，他们经常得等到身体都还能凑合出门的时候，一起去政府部门反映情况。有时姜素霞也寻思，几个人这么大年纪了，维权之路走得慢吞吞，都不知道能不能把物业费打下来。

刘春霞估摸，她已经花了快10万元，另有一些业主众筹资金支持小队开支。2025年，刘先后6次前往海南住建厅反映情况。仅2025年一年，她去乐东县不下170次。

于是，应对这些业主成为莫婵侥一项主要工作。她告诉南方周末记者，因为一系列矛盾，龙沐湾小区的房价也掉了，“周边小区房屋质量和环境没有我们那么好，但是人家房价就比我们高。”她听说有人三十多万元就把房子贱卖了，相当于五六千元一平方米，比当年买入的价格跌了一半。

两派业主的“保护伞”

在业主们提供的诸多材料中，两张手写于2026年2月的承诺书显得格外惹眼。上面写着，承诺将龙沐湾物业费调整到2元/平方米每月，“尽量在春节前完成”。

签名字的人，正是林象，上面还按有红色手印。一份拍摄于2月15日的视频显示，一旁几位业主声音严厉，林象埋头写承诺书，脸色难看。

“我是在逼不得已的情况下签的字，真的不想写，但我写了之后又能安抚他们一段时间。”林象说，自己像是饮鸩止渴，越喝越死。

林象自2024年1月正式任乐东县房管局副局长一职。起初，他听到业主反映的情况很气愤。因为在乐东县，没有小区的物业收费标准能达到5元/平方米，一般在1-3元/平方米的价格浮动。

林象能理解他们的不满情绪，“这边的小区房价很少有这么贵的，最后换了这么个下场”。

让他认可的，还有这批业主的维权意识。在这样一个庞大的小区，能有业主带头站出来，“是好事，我也想替他们解决问题。”他以为给乐东戴维斯出具物业整改通知书就能解决问题，不料物业公司并不买账，这场维权战争愈演愈烈。

2026年2月初，临近过年，业主们到海南省住建厅要求督办，耗时3天。前后两次，乐东县县长带着林象等政府工作人员赶到海口现场调解矛盾，每次都以林象手写承诺书收尾。

林象说，业主们有一晚守到凌晨四点，大家都熬到体力不支。林象“心一狠，呼呼写完承诺书”。

在那之前，业主们每次来到办公室，林象就启动办公室里的摄像头，生怕老人们在办公室情绪激动，身体不适。

业主们说，一位省住建厅的领导接访次数多了，见到他们就跑，被抓拍到一个背影。“他看到我们来了，偷偷坐上一个保安的电摩车跑了。”

也在这个过程中，林象才慢慢熟悉物业相关知识。他自称“培养”了一个年轻人，帮忙做接待工作。这个“90后”男生每次见到这些老人，都亲昵地称呼“哥哥姐姐”，春节期间还上门拜访。

2025年，支持5元收费标准的另一派业主也动起来了。他们主张，小区乱象是因为房管局为处理维权业主信访问题，进而不断干扰物业开展正常工作所致，要求政府不再干预物业的收费价格。

“我也对物业有过意见，但谁要是把这个小区干坏了，谁就是历史的罪人。”年过七十的业主张勇支持5元/平方米的物业收费标准。她情绪激动，称所有业主都是受害者，但不能因为小部分业主的“目光短浅”就毁了整个小区。

在以张勇为代表的一方业主们看来，龙沐湾工程尽管烂尾，但从长远来看，这里具有独特的地理条件和气候优势，“是金子总会发光”。要把这块“金子”保护好，需要有品质的物业公司悉心打理，而不是把物业费打下来，将龙沐湾的名声弄差。

两方业主各自拉业主群，并组织活动。而林象被两帮业主骂成是对方的“保护伞”。有一次，他在龙沐湾调查情况，被两边堵住，“当时他们就吵起来了，嗓门又大，搞得我们头都炸了”。

2024年，乐东戴维斯总部——第一太平戴维斯物业（广州）顾问有限公司相关负责人一行4人到房管局说明情况，并提出要撤场。林象觉得，还是要召开业主大会才合适，没有同意。

林象自称，为了帮业主解决问题，他去了10个相关政府部门沟通。“我不后悔我卷得太深，但我卷进去之后也解决不了问题，这才是最头痛的事情。”

之后他又咨询熟悉物业法的律师和海南省物业管理协会，得出结论：监管部门不能用行政手段干预物业费调整。“这是民事行为，要么他们通过诉讼的形式，要么就是召开业主大会，只能是这两种途径。”

“我们没有办法替业主行使他们决定重大事项的权利。”林象说，最后解决问题的路径，还是指向了成立业委会。



林象手写的两份承诺书。南方周末记者郑丹摄

“超出县政府的处理能力范围”

“成立业委会老难了。”曹洪祥自2021年就申请成立业委会筹备组，他告诉南方周末记者，成立业委会需要业主投票，但小区业主入住率低，顶多20%。

按民法典与2021年新修订的《物业管理条例》，成立业委会要求参与表决的业主的面积和人数都达到三分之二以上，两者缺一不可。

龙沐湾共有2213户，业主已收楼的有1800多户。莫婵侥介绍，作为“候鸟社区”，小区春节期间业主最多，有五百多户，业主们春季陆续离岛，每年5月至10月间只有一百多户业主留在这里。

2022年，佛罗镇出具关于龙沐湾小区首届业主大会筹备相关通知，要求物业公司和开发商提供成立业委会筹备组所需要的材料。

但事情未能推进下去。2023年5月佛罗镇政府出具的一费棠件显示，首次大会筹备组自成立以来，开展的相关工作得不到物业公司的支持和帮助，无法与业主联系，导致至今无法成立业委会。

此后两年，佛罗镇政府多次同意龙沐湾温泉海景公寓首次业主大会筹备申请延期的通知，最后都不了了之。

“我们也通过物业跟业主们调查过，但他们一般不参与，也不愿意透露身份。”为解决龙沐湾事件，林象考虑过以发邮件或短信方式告知业主们，如果不回复，就默认同意成立业委会，但咨询过律师意见，思量此举还是有争议，“涉及法律，我没办法弄，只能停下来了”。

林象介绍，在海南成立业委会，本就是一件难事。来自天南海北的业主们参与度不高，有些人抱着“不差这几个钱”的想法缴纳物业费，不愿意添麻烦。

据海南省业委会管理协会会长肖江涛所知，截至2025年年底，海南省总共有七千多个小区，业委会成立的不足15%。协会对接过的业主，咨询最多的问题都是业委会成立话题。

以海口市为例，2020年的一组数据显示，海口市业主大会、业主委员会成立率仅22%，其中能够正常运转的业主委员会不足25%。而到了2024年，海口市住宅小区业委会成立占比又下降至17.4%。

肖江涛分析，除了没有业委会监督制约物业公司，也有政府基层治理能力缺乏的因素，这一点与海南历史相关，“海南建省后，编制本来就少，还是欠发达地区，增加岗位就要增加预算”。

赵德承作为乐东县房管局的法律顾问，曾前往龙沐湾参观，坦言这起纠纷超出了乐东县政府的处理能力范围。他认为，海南省在基层治理方面，缺乏物业相关经验的沉淀和积累。

林象也承认这一点。一般来说，乡镇里的小区物业矛盾本应由居委会或街道办对接处理，不需要县房管局处理。但乐东县没有对接小区物业纠纷的部门。每年冬天，“候鸟社区”的物业纠纷数量巨增，相关部门经常处理不及。“现在就是要把基层治理的神经末梢伸进来，推动乡镇改变他们的观念，把这一摊子担起来。”

为解决这一问题，海南省也在行动。据《海南日报》报道，2025年，海南省住建厅在全省部署小区物业专项整治工作，2026年4月，又开展了“提升物业服务质量 我们在行动”。此外，《海南经济特区物业管理条例》新一轮的修订工作已宣布启动。

“历史遗留问题已经形成现在的实际现状，眼下只能往前走。”林象说，海南省住建厅此前就定了调子，不要再往回讨论开发商与政府的历史责任，就找能解决当下问题的方案。

既然业委会成立不了，退而求其次的方法就是成立物业管理委员会。

“物管会是一个新的模式，我们正在起惭棠件，还在征求各单位的意见。”林象说，之所以这么安排，是因为业委会筹备时效短，要求在90天之内召开业主大会，过期无效。但物管会不同，他们申报的筹备有效期长达3年。

2026年4月30日，乐东戴维斯发布撤场鲍告称，因小区物业费收缴率持续低迷，开发商历史欠费无法回收，项目运营资金长期严重缺口，“我司被迫依法终止物业服务并撤场”。

当天下午4点多，林象也收到莫婵侥发来的物业撤场消息，“感到惊讶，但也已经有心理准备了，早就知道这一天要来的”。

当下最要紧的，是找到一家物业公司走紧急接管流程。林象预计，正式选聘物业公司的业主大会，要到10月之后才能召开，“现在业主都回去了，短时间内也召开不了业主大会”。