卑诗华裔女商人：债务缠身，却生活奢靡

一位估计净资产至少2,000万加元的温哥华开发商孙婵（音译，Helen Chan Sun），本月晚些时候可能面临入狱，除非她在加拿大BC省最高法院如实披露自己的个人财务状况。

据CBC新闻了解，两个月前，孙女士因未遵守付款命令，被判藐视法庭罪，判处40天监禁。法官Richard Fowler当时将刑期暂缓至2月20日，给孙女士更多时间来完整说明自己的收入和支出情况。尽管如此，本周还有另一批债权人向法院申请对这位49岁的开发商发出破产令。

孙女士是一家开发公司的唯一股东兼首席执行官，该公司在大温哥华地区参与多个住宅项目。她同时还在与加拿大税务局 (CRA) 的近600万加元税单作斗争。

法院记录显示，除了孙女士个人财务的神秘情况外，这些文件也反映了温哥华曾经火爆的房地产和公寓市场的低迷----孙女士试图将自己目前的流动性问题归咎于市场下行。

资产与收入

孙女士拥有Landmark Premiere Properties Ltd.，这家公司又设立子公司购买和管理未来开发的地产项目。2018年，她申报的个人净资产为9,400万加元；到2023年，这一数字下降至2,100万加元（根据当年的法庭文件）。

在法庭上，孙女士声称自己现金紧缺，唯一资产是公司股权；她表示自己与母亲同住，年收入约6万至7万加元，只有一张银行卡和一张信用卡。

然而，法官Fowler指出，从她的奢侈生活方式来看----包括设计师服饰和豪车----显然她在被要求月付30万加元、尚余债务近350万加元的情况下，并未如实披露财务状况。

图源：Arlen Redekop /PNG

“你们的客户必须明白，她现在正处于极其危险的境地。”Fowler在11月的藐视法庭听证会上对孙女士的律师表示：“试图含糊其辞、拖延阻挠的时间已经过去了。”

奢侈开支

此次藐视法庭案件源于2018年GC Capital Inc.向两家公司发放的450万加元抵押贷款，用于一个失败的本拿比房地产项目。孙女士和另一位男子为贷款提供担保，因此公司违约后，GC Capital可追索担保人。

2021年，孙女士与GC Capital达成分期付款协议，总额560万加元。她支付了约300万加元，但2022年夏停止付款。两年后，法院下令她每月支付30万加元，直至债务还清。GC Capital律师、资深诉讼律师Ravi Hira在庭上指出，孙女士的生活方式显示其收入远高于她所宣称的数额：

使用昂贵车辆

不缴房租

每月在奢侈品上花费数千加元，包括假期、设计师服饰（Hermes、Armani、Dior）及珠宝（Cartier）

法官最终认定，孙女士在Hira质询过程中“态度回避”，并维持了每月支付命令。孙女士此后提出每月仅支付3,000加元，称与其年收入7万加元相符。法官指出，以此速度还清债务至少需要80年。

2023年11月，GC Capital再次申请法院对孙女士以藐视法庭罪执行监禁，由法官Fowler主持特别听证会。法官Fowler指出，经过一年时间，孙女士仍未如实向法庭说明财务状况，他无法确认她对资金来源完全坦诚。

崩塌的市场

在藐视法庭听证过程中，孙女士的财务状况被形妊酞“纸牌屋正在倒塌”----不少观察者也用这个比喻形容大温哥华房地产市场。孙女士在庭前提交文件中称：

她是市场低迷的受害者

去年温哥华住宅销量创20年新低，比过去10年的平均销量低5%

多家知名地产公司缩减业务、裁员，多项目延期或取消

预售量大幅下滑，Landmark公司亦受到影响

Landmark曾在温哥华热门地段Cambie Corridor大举投资，该区域因Oakridge的65亿加元重建计划曾被看好，可容纳近6,000名居民，建14栋高楼。但去年市场下行，公寓价格下跌，加拿大按揭与住房公司（CMHC）警告大温哥华有2,500套新公寓无人认购，为2024年的两倍。

Landmark在Cambie Corridor的两处地产进入接管，开发计划停滞。债权人就72套联排屋及三块住宅地，向孙女士及其公司索赔超过1.15亿加元。其中一块住宅地已出售，其余土地尚无买家，包括一块1.3公顷地拟建两座30层以上、共180套社会住房的项目。

在温哥华以外，Landmark还拥有White Rock Foster Martin项目的剩余库存，孙女士称该项目完工可产生“显著现金收益”。债权人索赔4,500万加元，已于去年12月申请孙女士破产令，B.C. 最高法院将于周一开庭审理。

孙女士在宣誓书中警告称，破产程序可能影响催收债务，因为93位预购者可能取消合同或提出异议，总销售额约1.31亿加元，这将大幅降低项目价值。法院尚未验证孙女士关于破产对预售影响的说法。孙女士未回应置评请求。

顾问费用引发疑问

孙女士必须在2月20日前遵守一系列命令，包括接受交叉质询、提供详细财务信息、列出可支配车辆清单及更新净资产声明。

法官Fowler表示，他“清楚掌握孙女士的项目状况”，但指出即便不是法务会计师，也能看出她财务披露存在漏洞；例如78万加元顾问费用的记录，引发更多疑问而非解释。案件核心疑问之一是：孙女士在偿还约一半债务后为何停止付款。

庭审中，她承认部分原因是认为另一担保人应支付一半，但她“一直有很多疑问”：“债务人，也就是真正借款人，仍住在西区豪宅，开着最新的奔驰。我作为担保人，想知道他们如何追究真正借款人。”

Hira指出，法律规定，如果借款人违约，担保人需全额负责，并非如孙女士所想。

法官Fowler强调，孙女士必须认识到，她与GC Capital的争斗已经到了关键节点：“最难的部分，是把一位女企业家送进监狱。”“但如果我认为合适的话，我毫不犹豫会执行。”