夫妇年赚25w，担心还不清房贷

多伦多夫妇一年收入超过25万，拥有4套房，3套出租，生完一场大病后，开始担心退休也没还清145w房贷

达伦（Darren）今年72岁，已退休，领取每年118,450加元的固定收益养老金（DP pension），该养老金会根据通胀进行调整。

他的妻子梅雷拉（Merella）今年63岁，仍在担任咨询顾问，平均年收入约为100,000加元。

梅雷拉和达伦在大多伦多地区拥有四套房，一套自住和三套出租，所有房产均有抵押贷款，一共欠房贷145万。

加上出租等所有来源，两人庭税前年收入有252,350元，每月税后收入15,030加元。

先看看两人的资产和每月开支。

资产：现金：250,000元；免税储蓄账户（TFSA）合计345,000元；达伦的注册退休收入基金（RRIF）255,000元；梅雷拉的注册退休储蓄计划（RRSP）10,500元；非注册投资131,000元；自住房：1,750,000元；出租房产：2,200,000元。

资产总计：494万元。

负债：

自住住宅抵押贷款： 425,000 元，固定利率 1.7%；

第一套出租房抵押贷款： 244,000 元，浮动利率 3.67%；

第二套出租房抵押贷款： 166,000 元，浮动利率 3.77%；

第三套出租房抵押贷款 614,115 元，浮动利率 3.49%。

房贷总计：1,449,115 元。

每月支出：住房抵押贷款2050元；公寓管理费585元；房产税710元；房屋保险115元；电费200元；暖气费200元；安保费75元；维修费100元；交通费910元；食品杂货1500元；餐饮/娱乐470元；服装100元；礼品/慈善捐赠600元；度假/旅行800元；个人护理50元；宠物100元；订阅费50元；医疗保健200元；医疗保险/牙科保险500元；电话/电视/网络240元。

每月开支总计：9555元

两人每月税后收入15,030加元，月花1万还有5475元剩余，生活本来无忧无虑美滋滋的。

但是，达伦最近得了完一场大病，经历完这场健康危机后，达伦希望理顺家里的财务，确保妻子和孩子的生活无虞。

达伦在一封电子邮件中写道，他最关心的是如何偿还45万元的家庭住房抵押贷款，以及从长远来看，如何给两个成年子女每人50万元。

他们的退休支出目标是每月1.5万元，或每年18万元，与他们目前的税后收入相同，但远高于他们现在的支出水平。

加拿大环球邮报咨询财富规划专家伊恩·卡尔弗特(Ian Calvert)来分析达伦和梅雷拉的情况。

卡尔弗特先生说，达伦和梅雷拉的家庭税前年收入有252,350元，足以满足他们税后180,000元的支出目标。

理财规划师表示，其中72,000元用于缴纳所得税，包括达伦的社会福利金偿还款，也就是老年保障金的追缴款。

首先，理财规划师会评估这种支出水平是否可持续。

达伦和梅雷拉的总资产为 4,860,000 元，负债为 1,448,000 元，净资产为 3,412,000 元。在 486万元的总资产中，约 91万元持有投资组合，剩余的 3,950,000 元持有房地产。他们拥有一套价值 1,750,000 元的自住住宅，以及三套出租房产（其中两套是公寓），总价值为 2,200,000 元。

除了每年 118,450 元的DP养老金外，达伦每年还领取约 17,000 元的加拿大养老金计划 CPP)，并从其注册退休收入基金 (RRIF) 中提取每年最低 13,400 元。梅雷拉选择提前领取CPP，因此她每年可以领取约3500加元，外加税前10万加元的咨询收入。

“目前，他们的现金流状况良好稳定，但如果他们计划维持目前的支出水平，就必须考虑在梅雷拉退休没有10万的咨询收入后，需要从储蓄中提取包多资金，”卡尔弗特先生说道。

为了应对这种情况，他们的关注点应该转移到资产构成上。“虽然他们的净资产总额非常可观，但由于房地产资产占比过高，其多元化程度不足，”理财规划师指出。

“将82%的净资产集中于单一资产类别，这构成了高度集中风险，并带来诸多挑战，”卡尔弗特先生表示。

“加拿大房地产过去一直是一项稳健的投资，某些地区更是创造了巨额财富，”他补充道。“但利率上升、需求变化以及高杠杆人口的涌入，都给某些地区的房地产市场带来了下行压力。”

除了集中风险之外，还存在流动性风险，某些公寓市场的流动性风险较高，这意味着出售房产可能比较困难。

理财规划师表示，梅雷拉和达伦的情况比较幸运，因为他们短期内没有出售房产的紧迫性和财务压力。即便如此，出售其中一套公寓也有助于降低他们的集中风险，并将更多资产转移到投资组合中，从而满足他们未来的提款需求。

“他们可以先卖掉最差的房产，那是一套现金流勉强收支平衡、价值45万元的公寓，”理财规划师说。出售的缺点在于交易成本和资本利得税；这套房产不符合主要居所免税的条件。“他们当初买入价是35万元，所以有10万元的资本利得，其中50%需要缴税，”卡尔弗特先生指出。

从税务角度来看，出售的最佳时机是梅雷拉收入最低的那一年，因为这套公寓只登记在她名下。这意味着她需要持有这套房产五年，从而维持其集中风险。

“如果他们要出售第二套公寓，最好选择不同的纳税年度，以避免同一年申报两笔资本利得，”理财规划师说。这两套公寓目前的估价约为92.5万元。 “这笔资金注入他们的投资组合，加上减少的资本利得税和未偿抵押贷款，将显著改善他们提取流动性投资资金的渠道。”

卡尔弗特先生表示，一旦两套公寓售出，达伦和梅雷拉应该能净赚约46.5万加元。这将使他们的非注册资金和现金总额达到约85万加元。梅雷拉退休后，他们每年将能够替代她约7.5万加元的收入。他们的提款将来自共同投资组合的税后收益。

如果届时他们仍有未偿还的房贷余额，他们就必须出售第三套出租房产或动用免税储蓄账户 (TFSA) 来偿还。

接下来，他们谈到了想给孩子们的礼物。

卡尔弗特先生说，达伦和梅雷拉希望在经济上帮助孩子们，而且像许多父母一样，他们希望现在就提供帮助，看看效果如何。

“一个有效的做法是开始为孩子们的储蓄账户存钱。”

与其在晚年一次性赠予子女一大笔钱，不如开始为子女的免税储蓄账户（TFSA）、注册退休储蓄计划（RRSP）和/或首套房储蓄账户（FHSA）。

理财规划师表示：“这笔赠予不仅能立即用于积累子女的可投资资产，还能让他们很好地了解个人理财和投资组合管理。” 通过分散投资于三种不同的账户类型，达伦和梅雷拉让子女能够为退休储蓄，如果适用，还能为首套房储蓄，并且在短期需要资金时，还能灵活地使用TFSA。

最后，卡尔弗特先生说道：“考虑到他们主要住宅和TFSA的预期价值，满足达伦和梅雷拉两夫妇的现金流需求并留下可观的遗产应该不成问题。”