法拉盛民宅火灾背后：房东与租客的驱逐攻防

本周一（3月16日），法拉盛大学点Avery大道132-05号突发致命火灾，而公开法庭纪录显示，这栋住宅正卷入一场驱逐与违规争议，案件已进入执行阶段。

根据王后区民事法庭文件，该物业的房东叶姓华人于2025年10月7日提出驱逐诉讼，指称一楼住户为“未签约、未经许可的占用者”，否认双方存在房东与租客关系，并要求法院发出驱逐令、收回房屋占有权，同时追讨使用及占用费与律师费。

房东主张，该物业单位数少于六个、且曾于1974年空置，因此不受租金稳定法规范，也无需提供“正当理由驱逐通知”。他并声称该处不是多户住宅，也没有义务进行多户住宅登记。案件原订2025年11月开庭，其后多次延期。

租客反击：我们有正式租约

华人租客B.H.于2026年1月透过为低收入社群提供法律援助的律师提交答辩，全面反驳房东说法，指出自2021年起即持有正式租约，并非非法占用者。

B.H.称，叶姓房东早在2006年就授权谭（Tan）姓二房东全权处理房地产事务，而二房东自2021年至2024年每年都向租客提供一年期租约，最后一份租约在2025年6月到期。

换句话说：租客自2021年起就是正式租客，不是房东口中的“非法占用者”。B.H.认为，房东寄出的终止通知没有提供“良好理由驱逐法通知”，错误声称租客不是租客，通知期限不足，因此整份通知无效，驱逐程序不能成立。

租客亦指控房东滥用法律，刻意以“John Doe”掩盖已知租客身份，他们住了四年，有正式租约，二房东多年来都与他们联系，因此房东不可能“不知道租客是谁”，这种做法构成滥用法律程序。

B.H.还指出，该处至少有二楼6个单位，三楼6个单位，地下室至少1个住户，外加一楼租客，总计至少14个单位，远超过房东声称的“两家庭住宅”。依照法律：只要建筑物有六个以上住宅单位，就受租金稳定法保护，即使部分单位是非法改建。

因此租客主张：他们是租金稳定租户，房东不能随意驱逐，房东必须提供合法理由与完整程序。

此外，B.H.指出该楼宇的使用证明（1964年核发）与实际使用不符，房东未取得合法认证，因此房东无权向租客收取租金，他要求法院驳回整个驱逐案并确认其租金稳定租户地位。

* 法院核发驱逐令、执行暂缓至10月

案件在2026年1月底开庭后，双方同意延期并展开协商。经过多轮讨论，叶姓房东与租客B.H.于2月25日达成和解协议。根据协议内容，B.H.同意放弃对驱逐程序的所有抗辩并于2026年9月30日前搬离，之后不再返回或主张任何占有权。

协议同时规定，房东可立即取得占有判决并签发驱逐令，但执行将暂缓至搬迁期限届满，最早的驱逐日期为10月1日。作为租客承诺按期搬离的交换，房东同意有条件地放弃截至2026年2月28日的所有租金欠款及搬迁前的使用占用费，但若租客未能如期搬离，所有欠款将恢复追讨，驱逐令也将立即生效。3月12日法院正式作出占有判决，裁定房东胜诉并签发驱逐令，执行时间依协议暂缓至2026年10月。