监管突然出手，银行按揭操作被警告

加拿大楼市刚经历一轮下跌，银行的按揭操作却被监管机构盯上了。

加拿大金融监管机构近日发出警告：银行在处理公寓按揭时的一种常见做法，可能已经触碰联邦法律红线。

据路透社通过《资料索取法》（Access to Information Act）获得的内部会议记录显示，负责监管加拿大银行体系稳定的联邦金融机构监管办公室（OSFI），在去年10月的一次会议上，直接向各大银行高层发出提醒：

“统评估价（blanket appraisal）”的做法，可能违反《银行法》。

简单来说，这种做法就是——银行用几年前买楼花时的价格，来批核今天的按揭。

在房价上涨的时候，这样做问题不大；但在房价下跌的市场里，风险就开始暴露。

房价下跌，旧估价成“定时炸弹”

加拿大房地产市场饼去一年明显降温。

数据显示，加拿大房价去年下跌约 2.7%，成为全球主要经济体中跌幅较大的国家之一。

与此同时，由于美国贸易不确定性增加以及移民增速放缓，不少加拿大人开始推迟买房计划。

需求下降最明显的，是投资者最集中的公寓市场。

一些预售公寓（俗称楼花）价格，已经比当初购买时下跌10%至30%。

问题就在这里。

很多银行在审批这些楼花按揭时，仍然使用购房者当年签约时的价格作为评估基础，而不是现在交楼时的真实市场价格。

如果房价已经下跌，那么银行实际上可能在发放一笔超过房屋实际价值的贷款。

这就会带来两个风险：

买家可能选择放弃交易

即使成交，房屋价值也低于贷款金额

一旦违约，银行损失就会被放大。

可能违反联邦《银行法》

加拿大《银行法》有一条明确规定：无保险按揭贷款，不得超过房产价值的80%。

也就是说，如果一套公寓交楼时市场价是80万，银行最多只能贷款64万。

但如果银行用两三年前的旧价格计算，问题就出现了。

比如：

当年签约价：100万

当前市场价：80万

银行如果按100万来计算贷款，贷款比例很可能已经超过80%。

OSFI在会议上就直接指出：如果银行没有遵守80%的贷款价值比要求，就可能构成违反《银行法》的情况。

一旦被确认违规，银行可能面临更严格的监管审查。

多伦多、温哥华出现大量空置公寓

楼市转冷的影响已经开始显现。

在多伦多和温哥华市中心，大量高层公寓正在面临销售困难。

业内人士指出，这与2018年至2022年间的疯狂开发有关。

当时投资者需求强劲，开发商争相推出新楼盘。如今市场降温，数千套公寓出现空置或滞销。

监管机构也承认：统评估价模式在楼市上涨时运作良好，但市场转弱时就会变得非常危险。

加拿大最大银行已悄悄修改宣传

监管压力已经开始影响银行行为。

加拿大最大银行——加拿大皇家银行（RBC），在会议后悄悄修改了其网站内容。

之前的宣传写着：“购屋者获得的贷款批准，将持续有效直到交楼日。”

但现在，这句话已经被删除。

新的说法变成：RBC会根据开发商提供的交房日期来提供按揭批核。

RBC在回应媒体时表示，他们一直与监管机构保持密切合作，并确保符合监管要求。

银行业与监管机构仍在谈判

代表银行业的加拿大银行家协会（CBA）表示，目前正在与OSFI沟通，讨论预售阶段使用统评估价的问题。

银行方面希望，在监管调整时，能够充分考虑可能带来的金融影响。

而OSFI则拒绝对与银行之间的会议内容作进一步评论。

楼市风险正在重新被审视

从楼花价格下跌，到银行按揭审批被调查，种种迹象都表明：加拿大房地产市场的风险，正在重新被监管机构高度关注。

过去十多年，房地产一直是加拿大经济的重要支柱。但如果房价继续波动，银行体系与房地产之间的紧密联系，可能成为新的金融风险来源。

监管机构现在最担心的，正是这一点。