中国二手房挂牌量再创新高 价格越降越狠

【大纪元2024年04月17日讯】（大纪元专题部记者徐亦扬报导）近期，中国多地的二手房挂牌量再创新高，同时价格也在不断下跌。经济学家表示，这是中国当前经济整体崩盘的反映，多重压力同时叠加，表现在房地产市场上为房屋滞销，而且预计将进一步引发许多其它后果。

中国媒体近日发布的数据显示，重庆的二手房挂牌量已超过了27万套，天津超过了19万套，江苏苏州约17.78万套，北京约14.7万套。

去年3月底，重庆二手房挂牌量为19.4万套，比前年同期增加约1.6万套。而截至今年4月9日，重庆二手房挂牌量已高达27.2万套，同比增加约7.8万套，增加数量是去年的4.8倍。

自2023年以来，中国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月，北京、安徽合肥、浙江杭州、广东广州等十余个城市的二手房挂牌量已超过10万套。值得注意的是，重庆、四川成都、江苏苏州、南京及天津这五座城市的挂牌量已突破15万套，而重庆和成都更是超过了20万套。

今年2月份，中国房地产行业互联网公司诸葛找房数据研究中心发布的监测数据显示，在包括北京、广东深圳、上海、杭州在内的14个重点城市中，二手住宅挂牌量同比上涨了56.85%，同比连续18个月上涨。其中，杭州的二手房挂牌量同比涨幅最高，达到了181.29%，上海和苏州的同比涨幅分别为155.80%和152.38%，居于第二和第三位。

2月，湖北武汉的二手房新增挂牌量环比上涨69.1%；浙江湖州、辽宁沈阳等地二手房新增挂牌房源量也明显增多。

随着多地二手房挂牌量持续上涨，“以价换量”现象也在二手房市场普遍蔓延。换言之，二手房的成交量是通过持续不断的降价来换取的。

安徽合肥一名资深房地产从业者对中国媒体记者表示，3月份，合肥二手房的成交房源中，有七成左右都是总价200万元（约28万美元）以内的房子。去年二手房的价格已大幅下跌，今年前三个月继续呈现下跌趋势，现在处于明显的以价换量时期。他说，去年同期二手房的成交均价还是18,900元/平方米（约2,662美元/平方米），而今年只有15,900元/平方米（约2,240美元/平方米），换算下来，100平方米的房子价格跌了整整30万元（约7万美元）。

湖北武汉一家中介机构的工作人员也告诉中国媒体记者，今年以来，二手房买家普遍以八折、七五折的价格开口砍价，而那些价格挂得过高的房源甚至连浏览量都很少。他以一套位于汉阳钟家村片区的二手房为例，最初挂牌价为125万元（约17万美元），但几乎没有人来看房；降价至115万元（约16万美元）后才有人关注，但看房后，对方直接将价格砍至100万元（约14万美元）。

中国物业管理行业研究机构中指研究院对中国70个城市的二手房价格指数进行了统计。结果显示，1月份价格指数出现环比增长的仅有云南昆明和海南三亚，其余城市的二手房价格指数均呈现环比下跌的态势，没有一座城市的二手房价格指数实现同比增长。

分析：经济下行 房地产市场疲软

4月13日，美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院市场学教授暨约翰奥林棕榈讲席教授谢田对大纪元记者表示，这种现象与中国房地产市场的下滑以及失业人数的增加有关，反映了经济整体的下行趋势。

谢田说，当房地产市场出现下滑时，一些人可能会因为还贷困难而选择出售房产。然而，当许多人都面临同样问题并急于抛售房产时，就可能出现资不抵债的情况，即他们欠银行的款项可能超过他们卖房的价格。房地产行业需要关注房屋在市场上停留的时间，如果长期无法售出，则反映出房地产市场的疲软。

美国华盛顿信息与战略研究所学者李恒青也在接受大纪元记者采访时表示，中国当前的房屋供应已经远远超过实际需求。在过去二三十年中，政府与开发商共同炒作，将房地产炒成了投资品。当人们发现投资房地产可以在一段时间内获得增值时，购房逐渐成为了人们的一种投资理财方式，因此大量民众购买了房产。

李恒青说，中国的房地产市场泡沫已经破裂，人们也已经从根本上认识到，目前房价不仅不再上涨，反而在下跌。因此，房产作为投资的属性已不复存在。此外，中国70%-80%的居民拥有房产，但同时也背负着房贷压力，因此他们希望尽快偿还手上的债务。

他表示，当前中国的经济整体形势不佳，存在许多不确定性，人们不知道接下来会发生什么，因此现在就要尽可能地减少手上的债务。在这种情况下，人们会将不必留在手中的房产挂到市场上出售，因此二手房源增加。如果现在不出售，很可能会面临价格下跌的情况。

百城库存去化周期创近14年新纪录

对于谢田提到的“房屋在市场上停留的时间”即“去化周期”这一指标，数据显示，市场情况正在日趋恶化。

中国一百个城市的新建商品住宅库存规模创下了历史新高，去化周期已近23个月。

数据显示，2024年1月，中国百城库存去化周期即存销比为22.9个月，属于2010年有数据监测以来的最高水平。具体来看，一线城市的新建商品住宅存销比为16.6个月，二线城市为19.6个月，而三四线城市则高达30.2个月。去化周期超过100个月的有两个城市，分别是广东韶关（141.7个月）和福建晋江（108.9个月）。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国媒体记者表示，新房的优势已不复存在，二手房和新房之间形成了全面竞争，且后者越来越力不从心，表现在当年新推盘去化率较低，一直在卖“旧库存”。

数据显示，2024年3月，中国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1379万平方米，同比下降49%。从房企业绩看，百强房企1月至3月实现销售操盘金额7,792.4亿元（约1,076亿美元），同比降幅47.5%。

中国地产开发商华润置地副总裁陈伟表示，目前市场依然面临着高库存、客户短期信心不稳定，以及二手房持续分流一手房的压力等挑战。

李恒青对此表示，消化大量的房地产库存实际上非常困难。目前百城的库存去化周期接近23个月，这意味着即使现在停止新建房屋，也需要近两年的时间才能将手中的房产售出。然而，这实际上是一种假想。

李恒青说：“为什么说它是假想？因为它基于每月能售出多少套房子这一基数，将其与当前的库存量相除，得出了23个月的去化周期，但实际情况要糟糕得多。尽管现在每个月都有几千甚至上万套房子售出，但它以目前的速率来看，两年后能否完全消化这些库存？显然是不可能的。为什么？因为每个人都已经拥有一套以上的房产，购房也需要投入资产，因此售出速度会越来越慢，实际上远未达到平衡状态。”

他进一步表示：“这是一个非常重要的问题，也就是中国当前整体经济下滑，或者说整体崩溃，许多压力同时叠加，目前在房地产市场上表现为房屋滞销，但还会引发许多其它后果。各地目前都在出台限降令，因为大家都跟风降价，不降价卖不出去，于是越降越狠、越降越快，这将加速中国房地产市场的崩溃，所以现在都是两难。”

（记者宁芯对本文有贡献）

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